Китай се опитва да сложи край на своята „епична“ имотна криза. Тежката работа едва започва
Бележка на редактора: Агитирайте се за бюлетина Meanwhile in China на CNN, който изследва какво трябва да знаете за възхода на страната и как той влияе върху света.
Пекин стартира най-амбициозния си план досега за спасяване на пазара на имоти, развитие, коетоинвеститорите очакваха с нетърпение от месеци. Но не е сигурно, че мерките ще проработят.
Пакетът е съсредоточен около приемането от Пекин на политика, която вече е тествана в голям град - изискване от местните власти да купуват непродадени жилища от строителни предприемачи и да ги превръщат в социални жилища на достъпни цени. Той също така включва намаляване на лихвените проценти по ипотечните кредити и коефициентите на първоначална вноска и, което е по-важно, 300 милиарда юана (41,5 милиарда долара) в евтини парични средства от централната банка за финансиране на държавни покупки на непродадени имоти.
Съобщението миналата седмица бързо последва априлската среща на Политбюро, най-висшият управляващ орган на Китай, което показва, че стабилизирането на сектора на имотите се е превърнало в основен приоритет за Пекин, докато се опитва да съживи растежа на втората по големина икономика в света.
„Политиците осъзнават спешната необходимост от предотвратяване на явна имотна криза“, каза Zhaopeng Xing, старши стратег за Китай в ANZ Research. "Новият спасителен план демонстрира решимостта на политиците да обърнат нещата."
Въпреки че спешността е добре дошла, експертите казват, че настоящият пакет може да е твърде малък по мащаб, за да бъде ефективен и може да има проблеми с финансирането.
Според Goldman Sachs общата стойност на непродадените жилища, незавършените проекти и неизползваната земя в Китай е около 30 трилиона юана (4,1 трилиона долара).
За да се намали предлагането на жилища до нива, наблюдавани последно през 2018 г., годината, в която бумът на недвижимите имоти достигна своя връх, може да са необходими повече от 7 трилиона юана (967 милиарда долара) за всички градове, пишат анализаторите на Goldman в изследователска бележка от понеделник. Това е повече от 20 пъти размера на финансирането, обявен от Народната банка на Китай (PBOC).
Въпреки че икономиката на Китай се разшири по-бързо от очакваното в началото на тази година, растежът се натежава от изключително важния сектор на недвижимите имоти, който някога представляваше до 30% от икономическата активност.
Не достатъчно?
Въпреки вълната от съобщения миналата седмица, все още не е ясно как точно ще бъдат изпълнени държавните покупки и колко са необходими за финансиране на покупката. Най-важното е, че липсва яснота относно къде местните власти в затруднено положение могат да получат парите, за да платят за това.
В петък Тао Линг, заместник-управител на PBOC, каза, че програмата за връщане на кредити може в крайна сметка да подкрепи банкови заеми на стойност 500 милиарда юана (69 милиарда долара) в подкрепа на закупуването.
Но дори тази цифра е много по-малка от необходимата. Някои анализатори изчисляват, че може да са необходими стотици милиарди долари, за да се изчистят натрупаните милиони празни или недовършени домове в цялата страна.
Тинг Лу, главен икономист за Китай в Nomura, който нарече жилищния проблем в страната „епичен“, казва, че самото завършване на строителството на предварително продадени жилища ще изисква най-малко 3,2 трилиона юана (442 милиарда долара). Той изчисли, че в момента има 20 милиона предварително продадени жилища, които остават непостроени.
Хелън Цяо, главен икономист за Голям Китай в Bank of America, каза, че размерът на финансирането от максимум 500 милиарда юана е „доста невпечатляващ“.
Без по-нататъшно разширяване е малко вероятно планът да направи „забележителна разлика“ в инвентара на празните или недовършени домове, добави тя.
Къде са парите?
Също така не е ясно откъде задлъжнелите местни правителства могат да получат финансиране, освен сравнително малките суми, които PBOC насочва чрез държавните банки.
Министерството на жилищното строителство каза в петък, че местните власти могат да инструктират местните държавни предприятия да помогнат за закупуването на някои непродадени жилища от строителни предприемачи. Но средствата за финансиране на местните власти (LGFV), които вече носят огромно количество „скрит“ дълг, нямат право да извършват покупките, според Тао от PBOC.
Това оставя по-малко възможности за местните власти да намерят парите.
Китайските градове вече са натрупали дългове от около 15 трилиона долара, голяма част от които са скрити, след като са взели големи заеми през последните години, за да покрият разходите за разходи, свързани с пандемията, и инфраструктурни проекти.
Спадът на жилищния пазар изостри техните финансови проблеми, тъй като продажбите на земя обикновено представляват повече от 40% от приходите на местното правителство.
Проблемът с дълга принуди много китайски градове да намалят разходите, включително спиране на основни услуги, като отопление на домовете на хората през зимата.
„Спорно е дали е добра идея да се заемат повече дългове върху местните правителства с вече висок ливъридж“, казаха Джинг Лиу и Тейлър Уанг, китайски икономисти за HSBC, в бележка от понеделник.
Имотната индустрия в Китай започна да се охлажда през 2019 г. и изпадна в дълбок спад преди около три години след ръководено от правителството ограничаване на заемите на разработчиците.
Усилията за спасяване на политиката започнаха още през 2022 г., когато спадът предизвика кризи в някои строителни предприемачи и предизвика протести на десетки хиляди купувачи на жилища в отговор на забавени или блокирани проекти.
