„Да остаряваш на място или да останеш на място?“
Когато става дума за жилище, Сюзън Апел и Кийт Ъруин смятат, че са планирали умело живота си на по-късен етап. Те купиха къща с четири спални на два акра в Ливан, Н. Х., преди 24 години и „погрижихме се да изплатим ипотеката, преди да се пенсионираме“, каза г-жа Апел, 71.
По този начин собственият капитал, който са изградили - те изчисляват, че къщата им сега струва около $700 000 - ще им позволи да продават и намаляват размера си в по-малки, по-управляеми квартали, когато имат нужда от тях.
Това време настъпи. Г-жа Апел, пенсиониран професор по право, има проблеми с изкачването на стълби. 71-годишният г-н Ъруин, който преди това е бил мениджър на акаунти в местен бизнес, е уморен от работа в двора и гребене на сняг и намирането на работници, които да вършат тези задължения, стана трудно.
„Виждаме надписа на стената“, каза г-жа Апел. Те са започнали да пазаруват за „хубав апартамент с две спални с малка бърлога, всичко на един етаж.“
По-възрастните хора с ипотечен дълг се увеличават от десетилетия. От 1989 г. до 2022 г. делът на собствениците на жилища на възраст от 65 до 79 години с ипотеки се е покачил до 41 процента от 24, според Харвардския съвместен център за жилищни изследвания. Сумата, която дължат, също нарасна до 110 000 долара от 21 000 долара, коригирани с инфлацията.43 процента от по-възрастните собственици на жилища с ипотеки са „обременени с разходи“, определени като изразходващи 30 процента или повече от доходите си за жилище и свързаните с него разходи.Разбира се, средният капитал на жилищата също се е повишил, скачайки с $80 000 само за три години до $250 000 през 2022 г. До голяма степен това е причината Центърът за пенсионни изследвания в Бостънския колеж наскоро намали неговата оценка за дела на американските домакинства, изложени на риск да не могат да поддържат стандарта си на живот след пенсиониране.
Индексът на риска при пенсиониране на центъра спадна до 39 процента през 2022 г. от 47 процент през 2019 г., изнервяща цифра, но най-ниската, откакто центърът започна да го проследява преди 20 години.
Центърът базира своите изчисления на по-възрастни собственици на жилища, които използват собствения си капитал с обратни ипотеки, както направиха Барт Уиндръм и Дебора Финк през 2020 г. Чрез Федералната жилищна администрация те получиха обратна ипотека върху градската си къща в Боулдър, Колорадо, с кредитна линия до $382 000.
федералното законодателство в 2015 г. донесе затегнати правителствени застраховки и защита на потребителите, „чувствахме се комфортно и уверени в използването на програмата“, каза той.Dr. Джу се съгласи, като нарече федералната обратна ипотека „много ефективен начин за извличане на капитал от дома“.
Но вземането на обратна ипотека или друго извличане на капитал от дома е нещо, което много малко по-възрастни собственици на жилища всъщност го правя.
Дженифър Молински, която ръководи изследванията върху жилищното настаняване и остаряването в Харвардския център, цитира „двойна идея за собственост върху жилище“, в която натрупването на жилищно богатство представлява „а гнездо, възглавница за по-късен живот.
Home Equity Conversion Mortgages, или H.E.C.M.s — първоначалните разходи са високи (надхвърлят 17 000 $ за г-н Уиндръм и г-жа Финк), а документацията е значителна. През 2022 г. само 64 500 по-възрастни кандидати са получили обратни ипотеки чрез федералната програма.Други начини за достъп до собствен капитал също станаха по-трудни, тъй като изключително ниските лихвени проценти се върнаха към по-типичните нива. Рефинансирането на изплащане от собственици на жилища над 65 години спадна до 600 000 през 2022 г. от 941 000 заема през 2021 г. „Не е толкова лесно да се получи, нито толкова рентабилно, колкото беше“, каза д-р Молински.
На по-възрастните кредитополучатели се отказват заеми за рефинансиране по-често, отколкото на по-младите, отчасти защото кредиторите вземат предвид дохода, както и активите, а доходите обикновено намаляват, когато работниците се пенсионират. Кредитните линии за собствен капитал или H.E.L.O.C. също по-често се отказват на възрастни хора и са по-малко привлекателни при по-високи лихвени проценти. А разходите за поддръжка нарастват с течение на времето, тъй като къщите остаряват заедно със собствениците си.
Освен това, както г-жа Апел и г-н Ъруин откриха, има недостиг на подходящи домове на достъпна цена за по-възрастните възрастните правят съкращаването предизвикателство дори за тези със значително жилищно богатство. „Можете да се заключите, когато искате да продължите напред“, каза д-р Молински.
по-малко ликвидни активи от белите собственици на жилища, отчасти поради по-ниските приходи през целия живот. „Това е история за разширяване на неравенството“, каза д-р Уеб. Много чернокожи и латиноамерикански собственици на жилища „притежават този актив“, каза той, но „ще бъде трудно да го задържим.“Политиците биха могли да увеличат възможностите за възрастни хора чрез подобряване и рационализиране на федералния H.E.C.M. програма, разширяваща критериите за рефинансиране и H.E.L.O.C. заеми и насърчаване на развитието на повече жилища, включително домове и апартаменти, подходящи за по-възрастни купувачи и наематели.
Експертите са съгласни, че собствеността върху жилище, мощен генератор на богатство, все още има смисъл като цяло . Дори и с ипотеки, по-възрастните собственици на жилища имат по-голяма защита срещу нарастващите жилищни разходи в сравнение с наемателите и е по-малко вероятно да бъдат обременени с разходи. Имотният капитал също може да помогне за финансиране на дългосрочни грижи.
Но г-жа Апел и г-н Ъруин, докато продължават търсенето си, се чувстват разочаровани. Те не искат да напускат общността, в която са живели от десетилетия, но са готови да се откажат от къщата си.
„Това би бил прекрасен семеен дом, “, каза г-жа Апел. „Но не можем да го освободим, защото къде ще отидем?“
