HELOC срещу рефинансиране на изплащане: Кое ще бъде по-добро през 2026 г.? Какво казват експертите

След години на нараснали разноски за заеми, притежателите на жилища най-сетне започнаха да виждат известно облекчение в края на 2025 година Декемврийското понижение на лихвените проценти от Федералния запас, третото за годината, ограничи поредност от ходове, които помогнаха да се понижат разноските за заеми на всички места, в това число за артикули за личен капитал. И тази смяна към този момент се вижда в бюджетите на семействата. Примерен случай? Месечните разноски за взимане на заем от $50 000 чрез кредитна линия за личен капитал (HELOC) са спаднали с повече от $100 спрямо началото на 2024 година, според последния отчет на ICE Mortgage Monitor.

HELOC обаче е единствено една алтернатива, която притежателите на жилища имат за потребление на личния си капитал. Рефинансирането на изплащане е друга и за разлика от HELOC, тази алтернатива ви разрешава да получите достъп до еднократен заем, а не до кредитна линия, което може да бъде потребно в доста обстановки. Това обаче значи също по този начин да замените настоящия си ипотечен заем с нов заем с нова рента, което няма да е вярната алтернатива за всички. Така че, в случай че планирате да вземете заем посредством личния си капитал, би трябвало да сравните HELOC с рефинансиране на погашение, с цел да определите коя алтернатива е най-разумна.

В края на краищата, фактори като ценообразуване с изменчив лихвен %, персонални потребности от паричен поток и вашата съществуваща ипотечна рента играят роля при определянето коя алтернатива е по-изгодна. И по този начин, ето по какъв начин да разберете по кое време HELOC може да бъде по-добрият ход през 2026 година — и по кое време рефинансирането на погашение към момента заслужава внимание.

Разберете по какъв начин да се възползвате от личния капитал на дома си на налична цена в този момент.

Защо HELOC може да бъде по-добър през 2026 година

HELOC е кредитна линия с изменчив лихвен %, обвързана с личния ви капитал вграден във вашия дом и насочвайки се към 2026 година, той става по-привлекателен метод за взимане на заеми с помощта на по-широката лихвена траектория. Федералният запас алармира, че неговите съкращения в края на 2025 година може да съставляват дъното на настоящия му цикъл на облекчение и множеството прогнози допускат, че покачванията на лихвите през 2026 година са малко евентуални, в случай че инфлацията ненадейно се възвърне. 

Това значи, че процентите на HELOC, въпреки и механически регулируеми, навлизат в новата година с низходящ подтик и лимитирани упования за волатилност. И по този начин, кредитополучателите се възползват от по-ниските първични лихвени проценти през днешния ден, плюс опцията за по-нататъшни скромни понижения, в случай че кредиторите продължат да понижават маржовете, до момента в който лихвената среда се стабилизира.

Друго огромно преимущество на HELOC е гъвкавостта. Можете да теглите средства съгласно потребностите, да изплащате единствено това, което употребявате, и да избягвате преструктуриране на съществуващата си ипотека. Това е изключително скъпо за притежателите на жилища, които не желаят да рискуват да усилят закрепената си ипотечна рента посредством рефинансиране на пари в брой. 

„ Ако притежателят на жилище има по-ниска рента, HELOC може да е по-добър вид, защото ви разрешава да вземете заеми против капитала на дома си, без да променяте изискванията на съществуващата си ипотека “, сподели Бхавеш Пател, началник на продажбите на място в Chase Home Lending.

Все отново HELOC би трябвало да дава отговор на действителна финансова потребност, а не просто на привлекателността на по-ниските разноски по заеми. Въпреки че рискът от повишение на лихвените проценти наподобява стеснен, лихвата по HELOC към момента е променлива, тъй че кредитополучателите би трябвало да са готови за известни съмнения, в случай че икономическите условия се трансформират. Но за доста притежатели на жилища, които навлизат в 2026 година, комбинацията от по-ниски първични лихви, лимитирани упования за нараствания и опцията за опазване на ултра ниска ипотека прави HELOC един от по-стратегическите способи за привличане на личния капитал през днешния ден.

Но до момента в който HELOC наподобява по-благоприятен след понижението на процентите от Федералния запас през декември, не трябва да позволявате падащите лихви да бъдат повода да предприемете дейности. Трябва да вземете HELOC единствено в случай че имате незабавна потребност от пари. Освен това лихвеният % е изменчив, тъй че всеки лихвен %, който получавате през днешния ден, може да се повиши, в случай че Федералният запас увеличи лихвите през 2026 г. 

Сравнете вариантите си за заемане на личен капитал онлайн в този момент.

Защо рефинансирането на погашение може да бъде по-добро през 2026 година

Рефинансирането на погашение замества актуалната ви ипотека с нов, по-голям заем и ви дава разликата в пари в брой. Вашата нова ставка и условия ще зависят от пазарните условия по времето, когато рефинансирате, както и от цената на вашия дом и наличния капитал. Повечето заемодатели лимитират салдото ви по заем след рефинансиране на към 80% от цената на вашия дом, само че същинският решителен фактор е по какъв начин днешните ипотечни лихви се съпоставят с лихвения %, който към този момент имате.

Ако носите ипотечен лихвен %, който е доста по-висок от актуалните пазарни лихвени проценти, рефинансирането в брой през 2026 година може да ви помогне да си осигурите по-ниска закрепена рента, като в същото време имате достъп до еднократна сума погашение. За някои семейства тази композиция - пари в брой плюс дълготрайни лихвени спестявания - може да си коства компромиса. 

Но за притежателите на жилища, чиито лихвени проценти по съществуващите ипотечни заеми остават много под днешните междинни стойности, рефинансирането в нов ипотечен заем с по-висок лихвен % може да бъде контрапродуктивно. При този сюжет запазването на първата ви ипотека непокътната и потреблението на HELOC за потребностите ви от заеми може да резервира ниската ви рента, като в същото време отключи личния капитал. 

„ Ако имате ипотека с невисок лихвен %, може да предпочетете кредитна линия за личен капитал, която разрешава на първата ипотека да остане в действие и да се заемат единствено спомагателните средства “, сподели Лори Гудман, помощник на Института в Urban Institute.

Как да решите сред вариантите за заемане на личен капитал

Избор сред HELOC и a рефинансирането на погашение се свежда до вашите цели, съществуващия лихвен % по ипотеката и какъв брой пари в брой в действителност имате потребност. Рефинансирането на погашение на пари се увеличи умерено в края на 2025 година, защото лихвите по ипотечните заеми спаднаха от върховете си в средата на годината, само че по-голямата част от активността към момента беше съсредоточена върху притежателите на жилища, които се пробват да понижат месечните си заплащания, а не безусловно тези, които употребяват личен капитал. 

„ Неотдавнашният растеж на активността по рефинансиране, воден от падащите лихви, се концентрира главно върху кредитополучателите, които се стремят да понижат месечните си заплащания, вместо да извличат личен капитал “, сподели Анди Уолдън, началник на изследването на пазара на ипотеки и жилища в Intercontinental Exchange. „ Въпреки това, ние също видяхме непретенциозен растеж в рефинансирането на погашение. “

Гледайки напред към 2026 година, когато Фед алармира за лимитирани промени в лихвените проценти или евентуална пауза след многократни понижения на лихвените проценти, HELOC може да имат преимущество за кредитополучатели със мощни финансови позиции, които не желаят да смущават ипотека с ниска рента. HELOC предлага непрекъснат достъп до средства, които можете да употребявате последователно, което го прави съвършен за поетапни разноски като поправки или образование. Междувременно рефинансирането в брой ви обвързва с по-високо салдо по заема и график за неотложно погашение.

В последна сметка обаче съществуващият ви ипотечен лихвен % е основен решителен фактор в това уравнение. 

„ За притежателите на жилища, които са имали шанса да са съумели да се възползват от исторически ниските ставки, които видяхме по време на пандемията, мисля, че ще им бъде доста мъчно да изберат да рефинансират дома си вместо да употребяват HELOC “, споделя икономистът за недвижими парцели Матю Гарднър. 

Домакинствата с ипотечни лихви над 5% може да намерят рефинансиране през 2026 година за по-привлекателно, споделя Гарднър, до момента в който тези с сегашни лихви под 5% може да се насочат към HELOC.

Долната линия

Изборът сред HELOC или погашение на рефинансиране е значим с настъпването на новата година. Не забравяйте да претеглите всички фактори по време на процеса и се пробвайте да избегнете ненужния риск, като вземете повече заеми, в сравнение с можете да върнете, или заделяте тези средства за обезценени активи.

„ Американската фантазия може да се трансформира в американския призрачен сън в действителност бързо, в случай че вземете неприятни финансови решения и в случай че не разбирате дълготрайните последствия от тези решения “, сподели Хауърд Дворкин, създател на Debt.com. „ Изваждането на личен капитал от къщата ви, с цел да платите за неща, които ще се амортизират, като кола или почивка, или погашение на кредитни карти, не е интелигентен ход. “

Работили сте интензивно, с цел да изградите личния капитал на дома си. Трябва да имате планувана цел за парите или заема, които вземате от този капитал, и това би трябвало да е за нещо, което ще бъде оценено.

„ Мисля, че хората вероятно могат да прегледат ипотеката си и може би да пазарят за по-добра рента. Мисля ли, че могат да спестят пари? Да “, сподели Дворкин. „ Но внимавайте за таксите и имайте упоритостта да кажете: „ Не, няма да изтегля личен капитал. “

Редактирано от Angelica Leicht

© 2025 CBS Interactive Inc. Всички права непокътнати.

Авторско право ©2025 CBS Interactive Inc. Всички права непокътнати.