Измамите с актове се увеличават — ето как да защитите дома си
Изглежда се увеличава една пагубна форма на измами с недвижими имоти с последствия, които могат да бъдат опустошителни за собствениците на жилища.
Известна като измама с акт или кражба на собственост върху жилище, схемата включва фалшифициране на документи за записване на фалшиво прехвърляне на собственост върху собственост. След това престъпниците могат да продадат дома, да вземат ипотека върху него или дори да го дадат под наем на наематели, за да реализират печалба.
Миналия месец обществен организатор в Детройт, Мичиган, беше обвинен в особено груб случай. Федералните прокурори казват, че 60-годишната Зина Томас е откраднала повече от 30 домове в и около града, като е подправила документи за отказ, прехвърлящи имотите на фиктивни лица и след това ги е продала на неволни трети страни.
По време на предполагаемите кражби Томас работеше за коалицията с нестопанска цел United Community Housing Coalition, където тя беше директор на програмите за жилищна собственост.
„Тази схема беше насочена към някои от нашите най-уязвими във финансово отношение граждани и беше извършена от лице, чиято работа беше да помогне на същите тези хора да избегнат загубата на домовете си поради възбрана“, каза Доун Н. Айсън, американски прокурор за Източна Окръг Мичиган, в изявление.
Както в случая с Детройт, измамите с акт често включват актове за отказ от иск, които са обикновени правни документи, които прехвърлят собствеността без никакви гаранции за собствеността. Тяхната обща законна употреба е да предават собствеността между членовете на семейството.
Въпреки това, всеки тип документ за жилище, включително по-традиционните гаранционни договори, може да бъде подправен от все по-усъвършенствани престъпници, казва Дейвид Флек, адвокат за измами с недвижими имоти, базиран в Южна Калифорния.
„Преди двадесет и пет години не беше лесно да се фалшифицират документи. Сега буквално всеки компютър разполага с технологията за създаване на правдоподобен фалшификат и можете да закупите фалшив нотариален печат онлайн. Така че технологията много бързо изпревари системите, които имаме, за да предотвратим това“, предупреждава Флек.
В частната си практика, а преди това като прокурор в Окръжната прокуратура на Лос Анджелис, Флек се е занимавал с десетки случаи на кражба на собственост. В един случай той дори е видял как възрастна собственичка е изгонена от собствената си къща, от която е живяла 25 години, с унищожен капитал, след като мошеници са фалшифицирали документи за възбрана.
Въпреки че няма национална статистика за проследяване на кражби на собственост върху жилища, докладът на ФБР за 2023 г. за интернет престъпленията проследи 9 521 жалби за свързани с киберпространството измами с недвижими имоти и наеми миналата година, като загубите възлизат на повече от 145 милиона долара.
Как да защитите дома си от кражба на собственост
Все по-голям брой окръзи в САЩ предлагат безплатни услуги, които позволяват на жителите да регистрират имената си при местни служители, които записват документи. Ако бъдат подадени документи, включващи тези имена, окръгът предупреждава въпросния жител.
Има и платени услуги, които предлагат подобен мониторинг. Но и двата вида мониторинг на собствеността могат да предупредят собственика на жилище само след подаване на измамно право на собственост - те не предотвратяват извършването на престъплението на първо място.
След като бъде подадено фалшиво право на собственост, единственият начин за разрешаване на проблема е чрез съдебен процес за установяване на истинска собственост. Това обикновено изисква наемането на адвокат, в идеалния случай такъв, който е специализиран в правото на недвижими имоти.
Според Флек единствената истинска защита срещу кражба на собственост е чрез специфичен тип полица, предлагана от всеки голям застраховател, известна като Политика за застраховка на собственик на жилище. (Това не бива да се бърка с аналогично наречената Политика на собствениците на Застраховка за собственост.)
По отношение на покрити рискове, политиката трябва да включва израз в смисъл на „Някой друг твърди, че има права, засягащи Вашето право на собственост поради фалшифициране или представяне под чужда самоличност“, съгласно образец на политика, предоставен от търговската асоциация на Американската асоциация за собственост върху земя.
„Всички застрахователни компании, всички големи, вече го предлагат“, казва Флек. „Някои от тях дори не знаят, че го правят.“
Докато традиционните застрахователни полици за собственост предпазват от измами преди покупката на имот, политиката за собственик на жилище добавя защита срещу кражба на собственост, след като притежавате имота, казва Флек.
„Това е важно, защото ако сте жертва на кражба на собственост, измама с акт за отказ от иск или какъвто и да е вид измама с документ, вие просто предявявате иск към вашата застрахователна компания и те го обработват вместо вас — и това е това“, казва той.
Въпреки че застраховката също така не може да предотврати фалшифицирането на нотариален акт на първо място, казва Флек, правилната полица ще елиминира разходите и проблемите за собственика на жилище, като постави тежестта върху застрахователната компания да разреши фалшивия иск за собственост в съда.
Случаят в Детройт осветява прожекторите върху измамите с отказ от иск
В неотдавнашното наказателно дело в Детройт прокурорите казват, че организаторката на общността Томас е извършила нагла схема, насочена към собствениците на жилища с ниски доходи, които тя е трябвало да помогне да защити.
UCHC, организацията с нестопанска цел, в която тя работи, предоставя помощ за предотвратяване на изгонване и възбрана, като предлага безплатни консултантски услуги за жители с допустими доходи, които притежават или обитават дом, застрашен от данък върху собствеността или възбрана по ипотека.
Според наказателна жалба, подписана от агента на ФБР Матю Слъс, Томас, който също е агент по недвижими имоти и нотариус, е заговорничил с други неназовани лица, включително друг нотариус и служител на окръг Уейн, да откраднат десетки домове.
Жертвите включват пациент с рак, подложен на химиотерапия, който през октомври получи известие за изгонване, което им нарежда да напуснат дома си след 30 дни. Собственикът на къщата оспори изгонването и това производство продължава.
„Докато работеше в качеството си на оказване на помощ на жители, изпитващи финансови затруднения, г-жа Томас твърди, че е експлоатирала хора в процеса на загуба на домовете си“, казва Чейвория Гибсън, специален агент, отговарящ за ФБР в Мичиган.
Томас беше обвинен в наказателна жалба в заговор за извършване на телена измама, пране на пари и утежняваща кражба на самоличност.
Нейният адвокат не отговори на искане за коментар от Realtor.com®. Понастоящем Томас е свободен с необезпечена гаранция от $10 000 и следващият път трябва да се яви в съда на 22 май.
