Жилищен пазар 2024 г.: Какво да очакваме с намаления на лихвените проценти в прогнозата

След почти две години на повишаване на референтния лихвен процент на Канадската централна банка някои прогнозисти очакват корекцията на жилищния пазар да приключи през 2024 г.

Помощник-главният икономист на RBC Робърт Хоуг каза пред Global News, че очаква активността да се повиши преди традиционно по-натоварения пролетен пазар, но високите разходи за заеми ще продължат да потискат купуването на жилища през първата половина на 2024 г.

Понижението на фиксираните ипотечни лихви, свързано с намаляване на доходността на облигациите, може да стимулира някои купувачи да скочат към пролетния пазар, казва той, а именно инвеститори, които искат да запазят времето за спад на цените.

Хоуг вижда предлагане на жилищния пазар продължава да расте в първите дни на 2024 г., но не очаква, че продавачите ще се изброят масово под тежестта на по-високите лихви по ипотечните кредити при подновяване.

Макар и нова реколта от канадски ипотечните условия на собствениците на жилища изтичат през новата година, Хоуг казва, че RBC не очаква много да бъдат принудени да продадат. Той вижда, че много домакинства трябва да овладеят разходите си на фона на по-високи проценти при подновяване, но твърди, че стрес тестът за ипотека е трябвало да осигури необходимия буфер за неизпълнение или принудителни продажби.

„Това е динамика, която вече е била съществува от няколко месеца, но не очакваме това да се превърне в масивна вълна от продавачи, която да наклони пазара в някаква спирала надолу, където имате значителен дисбаланс без купувачи и много продавачи и това води до понижаване на цените“, казва Хоуг.

Когато и ако намаленията на лихвените проценти най-накрая се осъществят – прогнозите на големите банки се очертават през второто тримесечие на годината – Хоуг вижда, че следва скромен ръст на търсенето.

Но той казва, че купувачите няма да се върнат масово, докато не настъпи значително подобрение в цената на заема — а именно многократни намаления на лихвените проценти. Поради тази причина Hogue вижда активността на жилищния пазар да се „повдигне“ през втората половина на годината.

Прогнозата е подобна на Royal LePage, която прогнозира повишаване на продажбите и цените през втората половина на 2024 г.

Националната брокерска компания заяви в своята перспектива за 2024 г., че очаква съвкупната цена на жилище в Канада да нарасне с 5,5% на годишна база през четвъртото тримесечие. Ако тези прогнози се сбъднат, цените на жилищата ще се доближат до върховете си на пандемия, наблюдавани през първото тримесечие на 2022 г.

Главният изпълнителен директор на Royal LePage Фил Сопер казва, че има задържано търсене на жилищния пазар и канадците търсят увереност че корекцията на цените е приключила, преди те да излязат отстрани.

Когато лихвените проценти започнат да падат, той прогнозира, че това ще бъде достатъчно, за да убеди канадците, че жилището, което купуват днес, няма да струва по-малко утре, разчистване на пътя за връщане на жилищния пазар.

„Когато и да се случи и колкото и малък да е, дори спад от 25 базисни пункта на лихвения процент на банката ще има огромно въздействие върху жилищната активност в Канада“, Сопер казва.

Самата централна банка на Канада сигнализира, че е предпазлива от намаляване на лихвите твърде бързо поради въздействието, което може да има върху жилищния пазар. Разискванията след задържането на лихвените проценти от 6 декември показаха, че управителният съвет се тревожи от преждевременното преминаване към намаляване на лихвените проценти, стимулиращо „възстановяване“ на жилищната активност, което може да подхрани инфлацията на цените на жилищата.

Какво да очаквайте на пазара на наеми

Колкото и стрес, който трябваше да понесат собствениците на жилища, когато подновяваха жилище в среда с по-високи цени в Канада, тези извън пазара на собственост също бяха подложени на скокове в наемите през последната година.

Дори като общата инфлация — сега е 3,1. процента — падна рязко от своя връх от 8,1 процента през юни 2022 г., подслонът остава значителен източник на по-високи разходи в живота на канадците.

Има признаци, че темпът на увеличенията се забавя към края от 2023 г. според скорошен доклад от Rentals.ca и Urbanation. Отбелязва се, че цените на наемите в страната все още се покачват с 8,4% годишно през ноември, но темпото се охлади от октомври. И че средните наеми остават непроменени или леко спадат във Ванкувър и Торонто.

Евентуално облекчаване на разходите за заеми би могло да помогне не само да стимулира активността на пазара на собственост, но и да облекчи част от натиска, който се изгражда върху наемната страна на уравнението, тъй като повече наематели купуват и техните освободени единици се връщат на пазара, казва Хоуг.

„След като достъпността на собствеността се подобри до известна степен, тогава просто този естествен поток нагоре жилищната стълбица ще се наложи отново до известна степен и това трябва да донесе малко облекчение от страна на наемите,” казва той.

Канадският пазар на наеми е изправен пред натиск от редица фронтове през последните години : нарастване на търсенето от новодошлите, които са склонни да наемат, преди да купят; липса на достатъчно предлагане на жилища, особено в големите градове; и по-високи разходи за заеми, които ограничават колко домакинства могат да си позволят да оставят апартамента си, за да го притежават.

Хоуг предупреждава, че все още ще има „много напрежение“ на пазара на наеми въпреки надеждата за облекчение през 2024 г. Предвижда се нивата на имиграция да се понижат леко спрямо рекордните нива от миналата година, но все пак „да останат силни“, казва той, поставяйки долна граница на нивата на търсене.

Неспособността на наемателите да пробият на пазара на собственост би трябвало са тревожни за политиците, казва Брикър.

Проучването на Ipsos показва, че 77 процента от анкетираните сега вярват, че притежаването на жилище е само за богатите, докато 71 процента са се отказали някога да притежават собствен дом.

Ще станат ли жилищата по-достъпни през 2024 г.?

Достъпността на жилищата достигна най-лошите си нива от 41 години през третото тримесечие на 2023 г., според индекс на Bank of Canada, тъй като нарастващите разходи за заеми съвпаднаха с покачването на цените на жилищата.

Тази тенденция обаче показва признаци на обръщане през последното тримесечие на годината, като много пазари виждат спад на цените, тъй като предлаганите фиксирани ипотечни лихви започнаха да намаляват в очакване на намаления на лихвите през 2024 г.

Сайт за сравнение Ratehub .ca отбеляза, че доходът, необходим за закупуване на жилище, е намалял месечно през ноември в 10-те големи града, които проследява, с едно забележително изключение: Калгари.

Soper казва, че Калгари и Албърта в по-широк план са били „открояване на достъпността“ през последните години със сравнително достъпни цени на жилищата и силна икономика. Това спомогна за бума на населението в Алберта, както от новодошлите, така и от съществуващите жители на Канада търсещи достъпно място, което да нарекат дом.

„Вярвам, че преминахме точка, в която заетостта (вече не) е движещата сила фактор между междуградската или междупровинциалната миграция и сега това се превърна в цената на жилищата, станала възможна както от големите разлики в стойността на домовете, така и от технологията зад виртуалната работа“, казва Сопер.

Национално , Хоуг казва, че очаква нивата на достъпност да продължат да „възпират“ купувачите на жилище за първи път, по-специално, докато има многократни намаления на лихвените проценти от централната банка, за да се намали бариерата за отговаряне на условията за ипотека.

Друг фактор, който влияе достъпността на жилищата е липса на предлагане.

Докато новопостроените жилища до голяма степен бяха задържани под тежестта на по-високите цени през 2023 г., Хоуг казва, че темпът не е в съответствие с това, от което Канада се нуждае, за да възстанови достъпността на пазара.

Canada Mortgage and Housing Corp. заяви, че страната ще трябва да добави допълнителни 3,5 милиона жилищни единици до 2030 г. в допълнение към сегашното темпо на строителство, за да направи жилищата отново достъпни за нови и съществуващи канадци.

Хоуг ще наблюдава отблизо дейността по строителството на специално построени апартаменти под наем през новата година, като пазарът изпитва „отчаяна нужда“ от нови единици под наем.

Федералното правителство наскоро обяви план за възобновяване на военновременните строителни усилия за ускоряване на темпото на жилищно строителство в Канада. Отава разчита на нови и стари програми през последните няколко месеца, за да намали бариерите пред забиване на земята с лопати и отвори крановете за финансиране на провинциите и общините, за да стимулира уплътняването и по-бързото одобрение на проекти.

Въпреки това, Сопер казва, че с необходимостта от имиграция за поддържане на канадската икономика, няма голяма надежда, че бързите строителни усилия сами по себе си могат да се справят с притока на търсене и да възстановят достъпността.

„Усилията на всички нива на управление за справяне с нашата криза с предлагането на жилища са добре дошли“, казва той.

„Не вярвам, че имат някаква надежда да направят жилищата по-достъпни в абсолютно изражение – с други думи, намаляване на стойността на домовете в страна.“

Брикър казва, че с политиците на всички нива на управление, които дават вълна от обещания и предложения относно достъпността на жилищата през последните месеци, 2024 г. може да бъде ключова за канадците, които са гладни за резултати.

„В течение на 12 месеца ще видим дали наистина ще могат да постигнат някакъв успех с това“, казва той.

„Хората няма да чакат дълго време, за да видят дали наистина успяват или не.“

— с файлове от Ан Гавиола от Global News

Последвайте ни в