Как една кооперация в Бруклин гласува за бъдещето на достъпните жилища

Ще стартира, като прескоча до края на тази история.

Миналия 31 август акционерите в Cadman Towers, следена от града кооперация Mitchell-Lama (със междинен приход и налична цена) в Бруклин, гласоподаваха с огромно болшинство за излизане от добре известната стратегия, само че не е това, което си мислите.

За разлика от предходни парцели, които напуснаха Mitchell-Lama, с цел да станат частни кооперации - като Southbridge Towers в Манхатън и Columbus Park - Cadman Towers възприе радикално друг метод.

Вместо да станат частни, нашите поданици подписаха нов 99-годишен ангажимент да останат налични в границите на малко известна самодейност за налични жилища, наречена Член 2 до 11.

Създадена през 2013 година, програмата има за цел да възвърне финансовата непоклатимост и да резервира достъпността за застаряващите Mitchell-Lamas без спомагателни разноски за града, щата или съществуващите поданици.

Да, пътят към устойчиви и налични жилища е действителен.

Програмата Мичъл-Лама е основана през 1955 година, същата година, когато Аверел Хариман е определен за губернатор.

През идващите две десетилетия бяха издигнати повече от 100 000 жилището, осигуряващи качествени и налични жилища за нюйоркчани от работническата класа.

Днес доста от тези застаряващи парцели са заобиколени от скелета, а програмата е затънала в остарели правила и разпореждания.

Някои кооперативни жилища към момента се продават единствено за $3000, връщайки малко или никакви пари назад на кооперацията, което е проблем за парцели, нуждаещи се от главен ремонт.

За да се усложнят нещата, в програмата Mitchell-Lama липсва наредба за финансиране на огромни планове за поддръжка като нови котли, замяна на прозорци и покриви и така нататък

В резултат на това жителите прекарват десетилетия в разногласия за астрономическите разноски за структурни и механични усъвършенствания, до момента в който парцелите им не престават да се утежняват.

Co-op City, да вземем за пример, отсрочи ремонтните действия на своите рушащи се гаражи до 2003 година, когато един се срути, а останалите бяха затворени от Министерството на постройките, като се позоваха на проблеми с сигурността.

Въпреки че Co-op City получава най-голямо внимание заради размера си (15 000 единици), структурни и механични повреди са постоянно срещани в Mitchell-Lamas в целия град.

Ето къде става комплицирано.

Градът и щатът оферират набор от заеми с пазарен лихвен %, под пазарния лихвен % и в някои случаи заеми с нулева рента, с цел да оказват помощ за запазването на парцелите на Mitchell-Lama.

Въпреки това заемите в допълнение към заемите към момента се натрупват до голям дълг. А в този момент си представете, че всичко това се случва от 70-те години на предишния век.

Дългът на Mitchell-Lama може да варира сред 10 милиона до няколкостотин милиона $, според от комплекса.

Започнете деня си с всичко, което би трябвало да знаете

Сутрешният отчет дава най-новите вести, видеоклипове, фотоси и доста други.

Щраквайки нагоре, вие се съгласявате с Условията за ползване и Политика за дискретност.

Благодарим, че се регистрирахте!
Никога не пропускайте история.

В даден миг парите би трябвало да бъдат върнати, което се отразява на тяхната досегаемост.

В момента Cadman Towers има шест заема на обща стойност над $60 милиона, $18 милиона от които носи от 1977 година

Целият този дълг неотдавна наложи 43% нарастване на месечната поддръжка на жителите, доста от които са пенсионирани градски служащи и учители, чиито пенсии или заплати не могат да се оправят с разноските за поддръжка на тези остарели парцели.

Но не забравяйте, че това е позитивна история.

През 2013 година Cadman Towers беше потърсен от Департамента за жилищно настаняване, запазване и развиване (HPD) на Ню Йорк и поканен да взе участие в нова самодейност. Признавайки идната стихия, HPD показа проект за разбъркване на аспекти на Mitchell-Lama (член 2 от Закона за финансиране на частно жилище в Ню Йорк) с друга стратегия за налични жилища, Housing Development Funding Corporation-HDFC (член 11).

През идващите няколко години се осъществя проект сред градски организации, градски кредитори, правни специалисти, Бюрото за финансиране на недвижими парцели към основния прокурор на Ню Йорк и жителите на Cadman Towers, който сплотява най-рентабилните детайли на член 2 и член 11 — отсам и новото име на програмата „ Член 2 до 11. “

Ето по какъв начин работи: Членове 2 до 11 се отклоняват от остарялото ценообразуване на жилищата от 60-те години на предишния век и нулират цените на жилищата за нови претенденти на 80% от междинния приход в региона — $79 000 за индивид/$165 000 за четиричленно семейство – считано сладкото място на достъпността за градските служащи.

Налага 50% противоположен налог върху първата продажба на апартамент (3% след това).

Градът държи тези данъчни пари в аварийна сметка за финансиране на огромни ремонтни планове или погашение на дълг.

В допълнение, градът ще покрие първичната вноска и разноските за затваряне за претенденти, които дават отговор на изискванията за програмата Home First.

Дългът се опрощава, в случай че живеят в жилището си 10 години.

Въз основа на междинен годишен оборот от 3%, членове от 2 до 11 се чака да генерират 1 милион $ годишно за 421 единици на Cadman Towers.

За по-големи Mitchell-Lamas като Co-op City в Бронкс, това може да значи $10 милиона, без разноски за града, щата или актуалните поданици.

HPD е пазарувала членове 2 до 11 на няколко парцела.

Но Cadman Towers е първият, който съумя да го реализира, макар че това не би трябвало да изненадва никого – ние сме сплотена общественост.

Все още имаме нашия годишен мач по софтбол (обитатели и личен състав по поддръжката), приключваме годината с празнично празненство и организираме събирания като художествени изложения и годишна ликвидация на етикети.

Вярно е, че не всяка кооперация е идеално подобаваща за използване на членове 2 до 11 като работещо решение на техните стопански провокации.

„ Но прекосяването към член XI дава на... жителите на Ню Йорк опция да осъзнаят изгодата от построяването на правдивост в домовете си, което е едно от отличителните преимущества на собствеността върху жилище “, споделя заместник-прессекретарят на HPD Наташа Керси, „ до момента в който е в в това време подсигурява дълготрайна досегаемост за всички поданици на Cadman Towers. “

Членове от 2 до 11 не бяха просто решение и изискваха към 80 срещи на кметството и работни срещи на кооператорите, с цел да бъдат утвърдени.

Въпреки че някои членове на кооперацията гласно се опълчиха, 77% от акционерите гласоподаваха с „ да “ в поддръжка на членове 2 до 11 – и основният прокурор на щата Ню Йорк Летиция Джеймс даде писмо, в което няма възражения против нашия проект.

В рамките на дни след гласуването на 31 август получих имейли от четирима други Mitchell-Lama, които желаят да обсъдят членове 2 до 11 за техните лични кооперации на Mitchell-Lama.

Наречете го смело или удобно, тъкмо по този начин би трябвало да действа положителното държавно управление.

Всички страни работят дружно.

Това би трябвало да е предписание, а не изключение.

Надяваме се, че това е единствено началото за други здания на Mitchell-Lama в Ню Йорк, които се стремят да запазят своята досегаемост.

Тоба Потоски е президент на борда на шефовете на Cadman Towers