Какво се случва с лихвите по ипотечните кредити сега, когато Фед намали лихвите? Ето какво се случи преди това.

След месеци на очакване, Федералният резерв понижи референтния си лихвен % през днешния ден – понижавайки референтния лихвен % с още 25 базисни пункта и отбелязвайки второто си понижение на лихвения % за 2025 година Ходът, който следва сходно понижение с четвърт пункт през септември, акцентира възходящата убеденост на Фед, че стопанската система може да издържи на последователно връщане към по-ниски заеми разноски.

За тези, които се надяваха, че тези понижения на лихвите от Фед ще понижат доста лихвите по ипотечните заеми, остава въпросът: в действителност ли са помогнали последните понижения на лихвите на купувачите на жилища? В края на краищата връзката сред намаляването на лихвите на Фед и лихвите по ипотечните заеми не е толкоз директна, колкото мнозина допускат. Докато съкращенията на Фед могат да повлияят на разноските за заеми, лихвите по ипотечните заеми значително се ръководят от по-широки пазарни сили, които не постоянно се движат в синхрон с ходовете на политиката на Фед.

Всъщност през последната година връзката сред дейностите на Фед и посоката на ипотечните лихви беше всичко друго, само че не и предвидима. И до момента в който днешното понижение може да обезпечи известна глътка въздух през идните месеци, минали ходове допускат, че кредитополучателите може да се наложи да смекчат упованията за това какъв брой надалеч и какъв брой бързо лихвите по ипотечните заеми в действителност могат да паднат.

Разберете какъв брой налична може да бъде вашата ипотечна рента в този момент.

Какво се случва с ипотечните лихви в този момент, откакто Фед понижи лихвите? Ето какво се случи неотдавна

Погледът обратно през миналата година ни дава по-ясна картина за това по какъв начин лихвените проценти по ипотечните заеми в действителност реагираха на всяко понижение от Фед. Ето какво се случи, откогато централната банка стартира да облекчава политиката си в края на 2024 година:

Септември 2024 година: Първото понижение на Фед означи повратна точка, само че лихвите по ипотечните заеми едвам се помръднаха

След дълга поредност от нараствания на лихвените проценти, които тласнаха разноските по заеми до върхове от няколко десетилетия, Федералният запас най-сетне понижи референтната си рента с 50 базисни пункта на 18 септември 2024 година, свеждайки го до целеви диапазон от 4,75% до 5,00%. Преди това известие 30-годишната закрепена рента по ипотечните заеми падна до към 6,08%, съгласно Freddie Mac, най-ниската й точка от почти две години.

Облекчението, което се оферираше обаче, беше кратковременно. В рамките на седмици лихвените проценти по ипотечните заеми още веднъж започнаха да се повишават, защото пазарите преоцениха вероятностите за инфлация и доходността на държавните облигации още веднъж се увеличи. С други думи, първичният оптимизъм, че първото понижение на Фед неотложно ще докара до по-евтини ипотечни заеми, избледня бързо.

Сравнете днешните най-хубави варианти за ипотечни заеми онлайн тук.

Ноември 2024 година: Второ понижение не помръдна иглата доста

В началото на ноември 2024 година Фед даде още едно понижение на лихвите като част от своя цикъл на последователно облекчение. Междувременно лихвените проценти по ипотечните заеми се движат покрай диапазона от 6,8% до 6,9%, което значи, че в действителност са се нараснали леко по отношение на предходния месец.

Каква е повода? Кредиторите към момента ценообразуваха в неустановеност по отношение на бъдещата инфлация и опцията Фед да спре съкращенията си, в случай че ценовият напън се върне. Това ускори основен модел, при който ипотечните лихви са склонни да се поправят в очакване на бъдещи дейности на Фед, вместо да реагират непосредствено след тях.

Декември 2024 година: Малко понижение в края на годината, само че настойчиво високи ипотечни лихви

Фед понижи лихвите още веднъж през декември 2024 година, този път с 25 базисни пункта, което намали референтната рента до диапазон от 4,25% до 4,50%. Отново обаче лихвите по ипотечните заеми съвсем не се помръднаха, оставайки покрай 6,8% до края на годината.

В този миг жилищният пазар се беше приспособил към концепцията, че съкращенията на Фед ще бъдат постепенни, а не нападателни. Тъй като инфлацията към момента е над задачата и доходността на държавните облигации остава висока, лихвите по ипотечните заеми остават настойчиво високи, даже когато разноските за краткосрочни заеми спаднаха.

Септември 2025 година: Друго понижение с 25 базисни пункта най-сетне тласна лихвите по-ниско

Бързо напред към септември 2025 година, когато Фед още веднъж понижи лихвите, този път с 25 базисни пункта, намалявайки референтния си диапазон до 4,00% до 4,25%. Лихвите по ипотечните заеми реагираха позитивно, като междинните 30-годишни закрепени спаднаха до тригодишно дъно от към 6,13%, по-малко от междинния диапазон от 6,4% по-рано този месец.

Този път обаче подобрението се почувства по-осезаемо. Пазарите бяха почнали ценообразуване при по-нататъшни съкращения на Фед и данните за инфлацията ненапълно се стабилизираха, създавайки условия за по-устойчив, въпреки и непретенциозен, спад в разноските по заеми. И въпреки всичко, макар че този ход предложи известно облекчение за търсещите рефинансиране, той не доближи лихвите по ипотечните заеми под 5%, на които доста купувачи се надяваха да се върнат.

Какво може да се случи в този момент, откакто лихвите бяха понижени още веднъж?

С намаляването на лихвите от Фед за повторно тази година, доста купувачи на ипотечни заеми се надяват, че облекчението най-сетне е на път. Реалността обаче е, че въздействието може да отнеме време.

Ако вложителите гледат на този финален ход като на начало на по-дълъг цикъл на облекчение, доходността на дълготрайните държавни облигации може да спадне, проправяйки пътя за леко по-ниски лихви по ипотечните заеми през идващите дни и седмици. Но в случай че пазарите се тормозят, че Федералният запас облекчава прекомерно бързо и инфлацията още веднъж пламва, тези доходности могат вместо това да се покачат, тласкайки ипотечните лихви нагоре.

Все отново моментът наподобява по-благоприятен в този момент. Инфлацията се охлади в съпоставяне със скорошните върхове, макар че още веднъж се увеличи съгласно последния отчет и откакто Фед алармира за още понижения на лихвените проценти, лихвите по ипотечните заеми биха могли последователно да се отклонят към ниския диапазон от 6%, което е непретенциозен прогрес, само че добре пристигнали вести за кредитополучателите.

Изводът

Ако чакате понижение на Фед, с цел да понижи ипотечния ви %, историята демонстрира, че търпението е от основно значение и упованията би трябвало да са реалистични. Докато разноските по заеми леко понижиха, дейностите на Фед сами по себе си не са задоволителни, с цел да провокират огромен спад. Все отново има положителни вести за кредитополучателите. Стабилната наклонност към облекчение допуска, че лихвените проценти по ипотечните заеми могат последователно да намалеят през 2026 г. 

Това значи, че рефинансирането или закупуването може да стане малко по-достъпно, даже в случай че дните на 3% ипотеки към този момент са отминали. Предвид незнайните обаче, най-умният ход нормално е да се концентрирайте върху готовността, а не върху времето. Подредете заема, документите за приходите и първичната вноска. След това, в случай че ипотечните лихви спаднат още повече през идващите месеци, ще сте подготвени да сключите договорка, преди да се възстановят още веднъж.

Редактирано от Мат Ричардсън

© 2025 CBS Interactive Inc. Всички права непокътнати.

Авторско право ©2025 CBS Interactive Inc. Всички права непокътнати.