Клас по-високо: Трофейните офиси в Ню Йорк са на изчерпване
Търсенето на най-добрите офис сгради в Ню Йорк не само се е възстановило – то предизвиква ефект на разпространение.
Големи наематели, чиито наеми са прекратени през следващите няколко години, се надпреварват да спечелят място, докато е горещо в кулите с трофеи.
Междувременно кули, които все още не са построени - като 175 Park Ave., 347 Madison Ave., 3 Hudson Blvd., 70 Hudson Yards и 2 Световен търговски център - изкушават водещи наематели с наеми от $200 на фут в надежди за издигане от земята.
„Ще имаме момент на недостиг във високия клас“, каза Дейвид Голдщайн от Savills.
Процентът на наличност за по-добри сгради в Midtown е 8,5%, докато преди четири години беше 15%, според Newmark. Като цяло наличността на Midtown е 16,6%, но без пренаемане е 13% директно. Средният наем на трофея е $143 на фут, а останалата част от Мидтаун е средно $83 на фут.
„Обитателите харчат повече, за да бъдат в най-добрите сгради с удобства и външен вид“, каза Дейвид Фалк от Newmark.
Ето защо няма „страхотни“ възможности за големи наематели в първокласните части на Мидтаун, обясни Бил Елдер от RXR — един от предприемачите на 175 Park, който притежава и наема сгради, които включват 5 Times Square и Worldwide Plaza.
„Вижте ефективния процент на свободни работни места в момента и вижте очакванията за нови сгради“, каза Елдър. „На Парк, Медисън и Шесто авеню няма място. Сградите A- и B++ наистина може да получат асансьор.“
За да улови това търсене, 245 Park Ave. на SL Green се трансформира с нова по-ниска фасада и удобства като парк на покрива. Има налични 300 000 квадратни фута.
„Пазарът не е бандитски ловци, но е по-силен, отколкото някой предполага“, каза Фалк.
Други 850 000 квадратни фута са на пазара на преосмисленото Пето авеню 660 на Брукфийлд. Но това може да бъде погълнато от Citadel, например, която дебне за 400 000 до 800 000 квадратни фута за около следващите 10 години, докато един от настоящите му офис сгради на 350 Park Ave. са разрушени, построени наново и готови за нанасяне обратно.
Финансовата фирма Jefferies, която сега се намира на 520 Madison Ave., също търси 800 000 квадратни фута, казаха брокери.
Когато новата централа на 270 Park Ave. с площ от 2,5 милиона квадратни фута бъде завършена, JPMorgan Chase вероятно ще запази кулата си на 383 Madison Ave., но брокери казват, че може да запази и пространството на 390 Madison и 277 Park, които е наела по време на строителството. Говорител на JPMC каза, че новата сграда се очаква да отвори врати до края на 2025 г.
„Разполага с 2,5 милиона квадратни фута гъвкаво пространство за сътрудничество, което може лесно да се адаптира към бъдещето на работата“, каза говорителят Майкъл Фуско.
Малките финансови наематели също изпитват трудности при намирането на висококачествено пространство за наемане в Plaza District. Адам Хеник от Current Real Estate Advisors каза, че всяка сграда, която е извикал за клиент, търсещ 10 000 квадратни фута до края на лятото, е била или току-що наета, или с договори за наем.
„По-голямата част от свободните места са в основата на сградата с лоша светлина и въздух и без гледка“, каза Хеник.
Поради тази нужда от бързина, Lever House, на 390 Park Ave., работи върху два предварително построени етажа от 10 725 квадратни фута на скъпи $200 на фут. След като маркетинговото пространство на 12-ия етаж на Lever House беше грабнато от наемател, те решиха да построят още два етажа.
„Наемателите не оставиха достатъчно време [за изграждане] и това помага да се покаже сградата“, каза агент Каролайн Мерк от CBRE.
Брокери казват, че наемателите са готови да плащат за добре управлявани и добре разположени пространства. Ето защо, след като бързо наеха предварително построен етаж миналата година на 527 Madison, Mitsui Fudosan America може да направи същото и с 8-ия етаж от 11 500 квадратни фута, който има достъп до външната тераса на сградата.
За да привлече наематели, след като IBM се премести в One Madison, сегашното му частно пространство за развлечения в 590 Madison на Edward J. Minskoff Equities на East 57th Street ще бъде ремонтирано от Gensler architects, за да обслужва цялата сграда, според агент Брет Шанън от CBRE . Пространството на IBM от 250 000 квадратни фута има искан наем, вариращ от $106 до $120 на фут.
„Докато старата мантра за недвижими имоти беше „Местоположение, местоположение, местоположение“, каза Питър Търчин от CBRE, „Тя еволюира в „Ново строителство, ново строителство, ново строителство“. Сега също е „Местоположение, обновяване, удобства“. .'”
