Мейн опита реформа на зонирането, за да разреши жилищната си криза. Не е ясно дали работи.

През 2022 година законодателният орган на Мейн предприе рядка стъпка и изиска от общините да поправят локалните правила за зониране в опит да подтикват жилищното строителство, ход, който породи яростен спор по отношение на задачите за щатски напредък по отношение на локалния надзор. Четири години по-късно Държавната камара може би най-сетне е разкрила минусите на този опит.

Общинските правни специалисти и градските мениджъри се надяват на нов законопроект, L.D. 2173, подписан от губернатор Джанет Милс преди седмица, е последната дума за рестриктивните мерки за потребление на земята, техническа, само че сериозна част от жилищния пъзел за известно време. Законопроектът бележи втората огромна промяна, която законодателите са създали в законите за зониране след L.D. 2003 година, забележителното законодателство от 2022 година, което изисква градовете да отстранен някои регулаторни бариери, с цел да насърчат производството на жилища.

Л.Д. 2003 имаше за цел да направи това посредством елиминиране на рестриктивните мерки за зониране на едно семейство и улеснение на построяването на спомагателни жилищни единици, като в същото време сътвори поддръжка за общностите за създаване на налични жилища. Но доста градове се тревожеха за това по какъв начин законът ще работи на процедура и подлагаха на критика универсалния му метод към условията за зониране, които те смятаха за нарушаващи избора на обмисляне на общността.

Оттогава законодателите се пробват да намерят верния баланс. Напред и обратно провокира отчаяние и неустановеност в миг, когато Мейн се нуждае от почти 80 000 жилища, с цел да отговори на търсенето до 2030 година, съгласно щатско изследване от 2024 година

Четиригодишният спор илюстрира силата на етоса на локалния надзор в Мейн и по какъв начин той е оформил жилищната политика в Държавния дом. Законодателите, опитващи се да отстранен бариерите пред жилищното произвеждане, се натъкнаха на комплицирани проблеми към инфраструктурата и публичните запаси. Някои споделиха, че до момента напъните не са създали доста за поощряване на производството на налични жилища, като общностите се нуждаят от време, с цел да се приспособят към измененията, преди резултатите да могат да се видят.

„ Регулаторната рамка се нуждае от време, с цел да се стабилизира и ревизираните разпореждания би трябвало да се ползват поредно, преди да може да се дефинира тяхната успеваемост “, сподели Кейт Дюфур, шеф по връзките на общинската асоциация на Мейн.

Идеята зад L.D. 2003 година трябваше да промени локалните правила за компактност на жилищата, с цел да насърчи повече развиване. Законът разрешава повече жилищни единици на имот и по-голяма компактност за налични жилищни планове в избрани региони за напредък, които са региони, в които общините възнамеряват да се насочат към най-вече жилищно, комерсиално или индустриално развиване през идващите 10 години.

От общините също по този начин се изискваше да разрешат спомагателни жилищни единици на същия имот като еднофамилните домове. Общностите към този момент не могат да одобряват локални наредби, ограничаващи жилищата до една единица на имот, като всъщност не разрешават зонирането на едно семейство. И от тях се изискваше да разрешат на бизнесмените на налични жилища да основават повече единици от всекидневно позволените.

Говорителят на Камарата на представителите на Мейн Райън Фекто, D-Biddeford, който спонсорира L.D. 2003 година сподели в скорошно изявление, че въпреки законопроектът да е упорит, той не прибавя правила за понижаване на допустимите минимални размери на имоти, което съгласно него би направило началните домове по-достъпни.

Този проблем беше решен предходната година с L.D. 1829, като изисква минималните размери на партидата да не надвишават 5000 квадратни фута. Законопроектът също по този начин направи някои обилни корекции в разпоредбите за спомагателни жилищни единици (ADU), като промени условията за пръскачки, забранявайки на градовете да изискват притежателите да живеят на място, с цел да построят ADU, и разширявайки местата, където тези единици могат да бъдат издигнати. Той разреши по-достъпни жилищни единици на партида и понижи условията за паркоместа за тези единици.

Той също по този начин разреши налични жилищни планове да бъдат издигнати с един етаж по-високо, в сравнение с нормално разрешава зонирането на града, и промени минималните ограничавания за размер на имота за сектори както в, по този начин и отвън избрани региони за напредък, обслужвани от публични или специфични водопроводни и канализационни системи. Тези две последни разпореждания бързо провокираха отпор от страна на общините, сподели конгресменът Аманда Коламор, R-Питсфийлд, републиканецът в комисията по жилищно и икономическо развиване на законодателния орган на Мейн.

Освобождаването за височина се трансформира в проблем, защото някои градове нямат достъп до пожарни коли със стълби, което прави рисково построяването на многоетажна постройка без ограничавания на височината, сподели Коламор. Ограничаването на размерите на партидите за зони отвън обслужваната вода и канализацията сътвори опасения, че растежът ще бъде заставен там, където градовете не го желаят.

„ Градовете започнаха да се обръщат и да споделят, че сме поели локалния им надзор “, сподели Коламор.

L.D. 2173, който беше подписан от Милс предходната седмица, беше умислен като фиксиращ законопроект за справяне с тези опасения: той обясни какво се смята за социална водоснабдителна и канализационна система и ограничи условията за компактност до региони, обслужвани от тези системи. Той също по този начин освобождава сензитивните към околната среда райони от разпоредбите за компактност. Това разреши на общностите по-голяма еластичност при установяване на размери на имоти и тавани на компактност отвън зоните на напредък. Бонусите за жилищно строителство на налични цени към този момент подлежат на спомагателен обзор.

Фекто сподели, че общата цел на L.D. 2003 година и неговите законодателни потомци трябваше да подхващат амбициозни стъпки за унищожаване на бариерите пред жилищата. Но той също по този начин призна разочарованието на градовете и сподели, че процесът би трябвало да има някои „ предоставяне и взимане “, с цел да се подсигурява, че общностите ще се включат в тази цел.

„ Осъзнавам, че това е акт на балансиране сред държавния интерес – да има домове, които хората могат да си разрешат – и локалния надзор, на който страната постоянно е обръщала огромно внимание “, сподели Фекто. които не са приели измененията в гъстотата на жилищата и зонирането в L.D. 1829 в този момент имат повече време да го създадат под L.D. 2173. Новият закон отсрочи крайния период от юли тази година до юли 2027 година

Грей Луис, общински юрист с Прети Флахърти, сподели, че доста от клиентите му ще бъдат облекчени да имат това в допълнение пространство за мърдане и се надяват, че това ще е последният път, когато би трябвало да поправят своите правила за зониране. Той сподели, че четирите години на промени разкриха какъв брой мъчно може да бъде за някои по-малки общности да актуализират своите наредби, което нормално изисква наемането на юридически консултант.

„ Камшичният удар “ от Аугуста не е оказал помощ, сподели той.

„ Това е повсеместен метод, само че в реалност всяка общественост е друга “, сподели Луис.

Последователните промени в закона и удължаването на периодите значат, че е мъчно да се мери резултатът от L.D. 2003 година, сподели Джейми Гарвин, шеф по въпросите на общността за Съвета на държавните управления на Голям Портланд.

Това частично се дължи на обстоятелството, че до неотдавна нямаше типов метод за премерване на жилищното развиване в целия щат. Това се промени тази година с нов закон, който изисква общините с население над 4000 души да рапортуват броя на разрешителните за градеж, които издават всяка година. Данните се чака да бъдат оповестени по-късно тази пролет.

Натискът за корекции на зонирането в Държавната камара също подцени действителността за доста от общностите в градския регион на Портланд, които се разрастваха бързо през последните години и бяха дом на към една трета от популацията на щата през 2020 година, сподели Гарвин: Този напредък идва със скъпи разноски.

„ Всички наши общности споделят мощното предпочитание да дадат своя принос за решаването на Мейн дефицит на жилища “, сподели Гарвин.

Но желанието на държавно равнище да се поддържат жилищата също се нуждае от „ едновременна поддръжка за развиването на инфраструктурата, с цел да се даде опция за този тип напредък преди всичко “, сподели той.

Скарбъроу, да вземем за пример, отбелязва непрекъснат напредък в продължение на десетилетия частично заради близостта си до Портланд, достъпа до океана и основаването на отклонението, свързващо път 1 с междущатска автомагистрала 295. Директорът по обмисляне и кодове Autumn Speer сподели, че нейният отдел непрекъснато получава 200 до 250 разрешителни за градеж годишно.

Преустройството на някогашния Състезателната писта Скарбъро Даунс е добавила стотици жилища към града. И градът е трансформирал някои от своите правила за зониране на многофамилна компактност през последните седем години, сподели градският шеф Томас Хол.

Градът не се нуждае от помощ за поощряване на жилищното строителство, сподели Хол и интензивно упорства за промени в L.D. 2173, защото управляващите се опасяваха, че градът ще би трябвало да пораства още повече, макар че се бори да поддържа настоящия си ритъм на развиване. Това, от което има потребност, сподели Хол, са по-добри благоприятни условия за локален превоз, наричайки трафика „ проблем номер едно “, който задушава жизнеспособността на района.

„ Ние сме на потенциал и цената и затрудненията на поправките са отвън опциите на която и да е общественост “, сподели той.

Елизабет Фрейзър, сътрудник в Pierce Atwood, който съставлява Асоциацията за недвижими парцели и развиване на Мейн, сподели, че схваща причините към поддържащата инфраструктура за жилища. Но концепцията, че градовете са били принудени да порастват оттатък желанията си посредством L.D. 1829, сподели тя, е „ вкопчан за перли “.

„ Ако един град не желае напредък, той има всички благоприятни условия да избегне напредък “, сподели тя.

Фрейзър сподели, че въздействието на L.D. 2003 година и последващите законопроекти е стеснен, тъй като значително дава опция на общностите да прибавят жилища в региони посредством зони за напредък, върху които те в последна сметка имат думата. Добавянето на ADU има стеснен резултат върху дълготрайното настаняване, твърди тя. Ако страната в действителност желае да насърчи жилищното строителство, тя би трябвало да се оправи с рестриктивните мерки си за подразделяне на имоти с парцели на голям брой нови партиди, което законът понастоящем лимитира до един път на всеки пет години.

Въпреки че корекциите в зонирането могат да насърчат растежа, те надалеч не са единственият фактор, с който се сблъскват строителните бизнесмени, когато се пробват да започват план.

В Елсуърт имаше дейна поддръжка за жилищен план за работна мощ на Beals Avenue. Градът е търсил дотации. Проектът е в градското ядро ​​на града, където се предизвиква жилищното строителство.

Но предприемачът LB Ellsworth LLC към момента не може изцяло да извърши плана, сподели сътрудникът Дан Блек. Разходите за създаване на плана от 36 етажна благосъстоятелност сега се правят оценка на 425 000 $ за единица, сподели той, само че всяка единица ще се продава за към 279 000 $. Първоначално създаването беше забавена заради нуждата от пролетно изследване на басейна и за разрешаване на жалбата на съседа за освобождение от зониране.

Блек сподели, че е поел ангажимент да приключи плана, само че тези провокации затрудняват догатката по кое време той ще стартира да работи. Той обаче в никакъв случай не би се захванал с плана, в случай че не беше това по какъв начин парцелът беше зониран. Съгласно наредбата за зониране на квартала на Елсуърт, 10 единици могат да бъдат сложени на един акър.

„ Това е необикновено “, сподели той. „ Виждате това единствено в някои региони на Портланд. “

___

Тази история в началото беше оповестена от The Maine Monitor и публикувана посредством партньорство с The Associated Press.