Могат ли лихвите по ипотечните кредити да паднат без още едно намаляване на лихвите от Фед? Ето какво мислят експертите

Ипотечните лихви се трансформираха доста през последната година и бяха изключително нестабилни от края на 2025 година до първата половина на 2026 година Пример за това? Средният 30-годишен закрепен лихвен % спадна до 5,98% в края на февруари 2026 година, преди да се повиши назад до 6,53% до края на май. А лихвените проценти по ипотечните заеми в този момент са към 6,5% към средата на юли.

Ако се надявате тези лихвени проценти да паднат още, може да приемете, че евентуалният спад на лихвените проценти зависи в огромна степен от идващите дейности на Федералния запас. Но до момента в който измененията в лихвените проценти на Фед въздействат на разноските по заемите, централната банка не дефинира непосредствено лихвите по ипотечните заеми. И защото се чака Фед да задържи референтната си рента на пауза това лято или даже да я увеличи, доста бъдещи купувачи се чудят дали без понижаване на лихвите от Фед.

За да добием визия накъде отиват нещата, попитахме няколко специалисти по ипотечни заеми и жилища дали лихвите по ипотечните заеми могат да паднат без деяние на Фед и какви фактори ги ръководят сега. Ето какво споделиха те.

Разберете какъв брой наличен би могъл да бъде вашият ипотечен заем през днешния ден.

Могат ли ипотечните лихви да паднат без понижаване на лихвите от Фед? Какво споделят специалистите

Краткият отговор е да, лихвените проценти по ипотечните заеми могат да паднат – само че те също могат да се покачат или да останат същите – без значение от решенията на Федералния запас за лихвените проценти, споделят специалисти. 

„ Фед не е докосвал лихвените проценти нито един път през 2026 година и 30-годишната ипотека към момента е на половин пункт. Това е цялото доказателство, от което се нуждаете, че лихвените проценти по ипотечните заеми не чакат Фед “, споделя някогашният експерт по финансовите пазари на Уолстрийт Анупам Сатяшийл, създател и основен изпълнителен шеф на Occams Advisory.

Една от главните аргументи лихвите по ипотечните заеми може да се промени е, че ипотеките с закрепен лихвен % по-пряко наблюдават доходността на 10-годишните държавни облигации, вместо да отразяват лихвения % на Фед. 

„ Вашата 30-годишна котировка е построена въз основата на 10-годишната Министерство на финансите, а 10-годишната е всъщност консенсусната прогноза на пазара онлайн за целия път на политиката на Фед и инфлацията през идващото десетилетие “, споделя Сатяшийл. 

Когато вложителите чакат инфлацията да стартира да се охлажда, доходността на 10-годишните държавни облигации може да падне. Тъй като лихвените проценти по ипотечните заеми постоянно се движат с тази рентабилност, тези лихвени проценти също могат да намалеят, даже и без понижаване на лихвения % от Федералния запас.

Това не значи, че Фед не въздейства на лихвите по ипотечните заеми. Има, само че въздействието е индиректно. Федералният запас дефинира лихвения % на федералните фондове, банките с кратковременен лихвен % се таксуват взаимно за овърнайт заеми. Това оказва помощ да се дефинира лихвеният %, който плащате за неща като персонални заеми, кредитни карти, заеми за коли и линии за личен капитал, а жилищните заеми постоянно се движат в същата посока като лихвения % на федералните фондове. 

Има изключения, несъмнено, като когато Федералният запас понижи лихвите три пъти в края на 2024 година и вместо това лихвите по ипотечните заеми се покачиха.

„ Ипотечните лихви могат да паднат, без да зависят от понижението на лихвените проценти от Фед, по няколко метода “, споделя Джеръми Шахтер, управител на клон във Fairway Independent Mortgage Corporation. 

Той показва, че Fannie Mae и Freddie Mac закупиха 200 милиарда $ скъпи бумаги, обезпечени с ипотека, при започване на 2026 година, което за малко намали лихвите по ипотечните заеми. 

„ Тази покупка незабавно понижи лихвите. Той евентуално би могъл да го направи още веднъж, което би понижило лихвените проценти “, споделя Шахтер.

Сравнете вашите най-хубави варианти за ипотечни заеми и намерете най-подходящия в този момент.

Какви фактори подтикват ипотечните лихви сега?

Много специалисти споделят, че инфлацията е главният фактор, поддържащ ипотечните лихви високи сега. Инфлацията се е нараснала до 4,2%, съгласно последния отчет, което е много над задачата на Фед от 2%. И единствено енергийните разноски са скочили с 23,5%, защото спорът с Иран е довел до по-високи разноски за гориво, съгласно Бюрото по трудова статистика.

„ Инфлацията е най-големият провинен за това, за какво лихвите по ипотечните заеми не са спаднали повече в течение на една година. Ако потребителските разноски намалеят, а ние го виждаме при цените на бензина, лихвите също може леко да се намалят това лято “, споделя Шахтер.

И ръководителят на Фед Кевин Уорш сподели, че централната банка надали ще понижи лихвите тази година, до момента в който инфлацията остава висока.

Друг фактор, който сега подтиква лихвите по ипотечните заеми, е разликата сред лихвите по ипотечните заеми и доходността на 10-годишните държавни облигации. Когато вземете ипотека, вашият заемодател нормално няма да я задържи. Вместо това заемът нормално се продава на вложители и тези пари могат да се употребяват за предложение на идващия заем. 

Тези вложители биха могли вместо това да изберат да вложат парите си в сигурни държавни облигации, тъй че ще купят ипотечния заем единствено в случай че им заплаща повече, в сравнение с прави 10-годишното министерство на финансите. Тази разлика е известна като спред и е главен фактор, който оказва помощ за установяване на вашата ипотечна ставка. Когато този спред стане по-голям, лихвите по ипотечните заеми също нормално се повишават.

„ Има два самостоятелни пътя за намаление на лихвените проценти по ипотечните заеми, които не изискват нищо от Фед, по-хладни данни за инфлацията, които евентуално ще пернат 10-годишния спад, и по-спокойни пазари на облигации, които биха понижили този спред “, споделя Сатяшил.

Какво да извършите, в случай че чакате лихвите по ипотечните заеми да се намалят спад

Експертите постоянно предизвестяват да не чакате лихвите по ипотечните заеми да паднат, значително тъй като цените на жилищата могат да се покачат, до момента в който чакате, което би обезсилило изгодите от по-ниската рента по ипотечните заеми.

„ Времето на установяване на лихвените проценти е залог, а не проект, и множеството хора губят този залог, като чакат прекомерно дълго “, споделя Джеф Джъдж, сертифициран финансов плановик в Chesapeake Financial Planners. 

Judge имаше клиент предходната година, който искаше да изчака още половин пункт спад на ипотечните лихви, преди да купи. Той прегледа числата и видя, че цените на жилищата на пазара на клиента се повишават бързо, което би изтрило спестяванията от по-ниската ставка. Клиентът купи жилището и след това рефинансира осем месеца по-късно, когато лихвите спаднаха.

Ако намерите подобаващия дом, чакането за дребен спад на лихвите може да ви коства скъпо. 

В края на краищата, „ ипотеката предстои на рефинансиране. Пропуснат дом, изключително на пазар, където запасите са нищожни, нормално не може да бъде възобновен на същата цена “, споделя Джъдж. 

Изчакването има смисъл единствено в случай че в действителност не можете да си позволите заплащането в този момент, споделя Джъдж, или държите на нещо съответно, като бонус или продажба на жилище, с цел да приключите.

Това, което е в действителност значимо, е да можете умерено да покриете ипотеката и всички разноски, свързани с дома. Това въпреки всичко би трябвало да остави място за поддържане на фонд за незабавни случаи, икономисване за пенсиониране и заплащане на други сметки, без да оставите къщата си бедна. 

„ Заемодателят ви квалифицира за заема “, споделя Джъдж. „ Проверявам дали заемът към момента ви разрешава да финансирате действителния си живот. “

Долната линия

Ако чакате лихвите по ипотечните заеми да паднат, не се фокусирайте само върху упованията за Федералния запас. Лихвеният % на Федералния запас въздейства индиректно на лихвите, само че следете също по този начин инфлацията и доходността на 10-годишните държавни облигации, които могат да трансформират лихвените проценти по ипотечните заеми, даже когато Федералният запас остави лихвените проценти непроменени.

Също по този начин е рационално да потърсите способи във ваш надзор, с цел да получите по-нисък лихвен % по ипотечните заеми. Пазаруването при няколко заемодателя да вземем за пример може да ви помогне да намерите най-хубавите налични условия. Укрепването на заема ви, внасянето на по-голяма първична вноска или закупуването на ипотечни точки също може да понижи лихвата ви.

Редактирано от Angelica Leicht

© 2026 CBS Interactive Inc. Всички права непокътнати.

Авторско право ©2026 CBS Interactive Inc. Всички права непокътнати.