Недостигът на жилища поставя на изпитание новаторския закон за земеползване на Орегон. Законодателите са готови да го коригират
ПОРТЛАНД, Орегон (AP) — Острата липса на жилища на достъпни цени накара законодателите в Орегон да обмислят премахването на закон от 70-те години на миналия век, който превърна щата в национален лидер в политиката за използване на земята за предотвратяване на разрастването на предградията и опазване на природата и селското стопанство.
Така наречената граница на градския растеж, свещена крава на либералната политика на Орегон, спомогна за циментирането на зелената репутация на щата и беше „изключително влиятелна“ в неговото развитие , каза Меган Хорст, професор по градско планиране в Портландския държавен университет.
„Не мога да го преувеличавам“, каза тя за закона от преди половин век. „Цялата тази земеделска земя вероятно ще бъде море от ивици молове и подразделения, каквито са почти навсякъде другаде в страната.“
Но взаимосвързаните бездомни и жилищни кризи принудиха законодателите да разгледат изключения, включително Демократи, които в миналото са защитавали забележителната политика.
Единственият законопроект, внесен от губернатора на Демократическата партия Тина Котек по време на тазгодишната кратка законодателна сесия, е широкообхватен жилищен пакет, целящ да даде тласък на жилищното строителство чрез промяна на закона от 1973 г., който по същество начертаха кръг около градовете, за да защитят земеделските земи, горите и природата от градско посегателство.
Законодателите разполагат само с две седмици, за да одобрят законопроекта, преди сесията да приключи на 10 март.
Като най-дълго служилия говорител на Oregon House, от 2013 до 2022 г., Котек стана известна с прогресивната си програма. Но като губернатор тя се опита да облекчи ограниченията за строителните предприемачи в опит да постигне напредък в целите си за жилищно производство.
Работата за спечелване на подкрепа за пакета я постави в необичайната позиция да трябва да лобира не републиканците – които до голяма степен го подкрепят - но членове на нейната собствена партия, много от които гласуваха против подобна мярка миналата година. Котек каза, че е прекарала седемте месеца между законодателните сесии, разговаряйки със законодатели, строителни предприемачи и природозащитни групи, за да намери средно положение.
„Имахме някои предложения миналата година, които не проработиха за всички, но не успяхме не си тръгвай. Седнахме и работихме по него“, каза тя, докато свидетелстваше в подкрепа на законопроекта, описвайки себе си като негов „главен архитект“ и „главна мажоретка“.
„Знам също, че процесът означава, че може да има поправки“, добави тя. „Но това, което не можем да видим да се случи, е, че този законодателен орган си тръгва в края на сесията без този законопроект.“
На място политиката срещу разрастването може да изглежда драматична. Понякога блокове от гъстите жилищни комплекси внезапно свършват и отстъпват място на гъсти гори или хълмисти полета. Едната страна на пътя може да бъде облицована с домове, докато другата страна предлага открито пространство, докъдето стига окото.
42-те -page package, наред с много други неща, ще предостави еднократно изключение от правилото от десетилетия, като позволи на градовете да придобиват нова земя за целите на строителството на жилища. Ще изисква 30% от новите единици в зоните за разширяване да бъдат достъпни .
Понастоящем градовете трябва да прогнозират растежа на населението за 20 години, преди да поискат промяна на границата на градския растеж за нови домове, фирми или промишлени или обществени съоръжения. Ако покажат района в рамките на границата си, няма да се съобразят с прогнозираното нужди и идентифициране на външна земя, отговаряща на сложен набор от критерии, те могат да кандидатстват за разширяване.
Градовете с повече от 2500 жители, които искат да добавят повече от 50 акра (20 хектара), трябва да подадат заявление до щат агенция за одобрение.
Деветдесет и пет процента от тези корекции са били одобрени между 2016 г. и 2023 г., според Министерството на опазването и развитието на земята, агенцията, натоварена с одобренията. Но много градове и строителни предприемачи казват, че строгите изисквания за оценка и анализ могат да бъдат дълги и трудни за навигация.
„Въпреки че предлагането на земя не е пречка за всички градове, то е критично за някои, а текущата .. .процесът отнема много време, прекомерно скъп и спорен“, каза Ариел Нелсън, лобист на Лигата на градовете в Орегон, която има неутрална позиция по законопроекта, в писмени показания.
За ускоряване. в хода на процеса законопроектът, представен пред законодателите, ще облекчи определени регулации и ще отмени 20-годишната прогноза за населението, ако условията са изпълнени. Но предложението все още включва редица ограничения, до голяма степен произтичащи от исканията на демократите.
За да отговарят на условията, градовете трябва да докажат, че им липсва земя, както и жилища на достъпни цени. Те ще трябва да очертаят историята на тяхната граница на растеж през предходните 20 години и да преценят колко земя в рамките на настоящата граница е разработена. Те също така ще трябва да покажат, че определен процент от домакинствата са силно обременени с разходи, което означава, че харчат повече от половината от доходите си за жилище.
В повечето случаи градовете не биха могли да добавят високо- ценна земеделска или горска земя.
Освен това, градовете биха могли да добавят само относително малки площи земя: градове с население под 25 000, например, биха могли да добавят само максимум 50 „нетни жилищни“ акра (20 хектара), което е по-малко от една десета от квадратна миля (0,3 квадратни километра). Един нетен жилищен акър се отнася до количеството земя, използвано за изграждане на домове, с изключение на улици и комунални услуги.
Еднократното освобождаване от правилата за граници на градския растеж ще изтече през 2033 г.
Щат Сенатор Деб Патерсън, член на групата по околната среда и жилищната комисия на Сената, каза, че тези парапети са я накарали да се чувства комфортно, подкрепяйки законопроекта. Тя беше един от законодателите от Демократическата партия, чийто глас „не“ уби миналогодишното предложение.
„Въпреки че по никакъв начин не е перфектен законопроект, толкова много работа беше свършена, за да стане много по-добър законопроект, за който вярвам, че ще гласувам „за“, каза тя.
Един от нейните колеги републиканци в жилищната комисия на Сената, сенатор Дик Андерсън, също подкрепя законопроекта, но каза разширяването на границите правилата бяха рестриктивни „почти до степен да не се използват“.
„Не трябва да си представяте разширяване в стил Лас Вегас или Финикс, с изобилие от къщи и подразделения след подразделения,“ каза той.
Андерсън смята, че други части от законопроекта биха били по-полезни в неговия крайбрежен район, по-специално мярка, позволяваща на градовете да „разменят“ земя, която в момента е в техните граници, която е по-трудна за развитие поради стръмен терен или други топографски проблеми , с еквивалентно количество земя точно отвън, което е по-подходящо за жилищна употреба.
Други фактори също трябва да бъдат разгледани, за да се справим напълно с кризата, като нарастващите разходи за строителни доставки, недостиг на работна ръка и увеличаване на корпоративната собственост върху жилищата, казват експерти по жилищното строителство.
Законодателите са се заели със закона за земеползване в миналото, включително за да стимулират индустриалния растеж. Съвсем наскоро те одобриха мярка миналата година, позволяваща на губернатора да определи до осем обекта за разширяване, за да освободи място за фабрики за полупроводници.
Вижте коментарите
