Последното решение на Федералния резерв за лихвените проценти може да доведе пазара на жилища до „преломна точка“

Ипотечните лихви евентуално ще останат високи през лятото, откакто политиците на Федералния запас задържаха референтния лихвен % постоянен на последната си среща.

Както се очакваше, Фед в сряда остави лихвения % по федералните фондове неизменен при целеви диапазон от 5,25% до 5,5%. Централната банка на Съединени американски щати към този момент поддържа лихвените проценти на това равнище от съвсем година, откакто бързо ги увеличи от съвсем нула, с цел да се бори с възходящата инфлация.

В забележки след оповестяването на лихвения % ръководителят на Фед Джером Пауъл каза, че инфлацията е „ намаляла доста “ от скорошния си връх преди две години. Но той призна, че инфлацията е „ към момента прекомерно висока “ и остава над задачата на Фед от 2%, откакто данните по-рано в сряда демонстрираха годишна инфлация от 3,3%.

Сега политиците на Фед чакат да създадат единствено едно понижение на лихвените проценти до края на тази година, съгласно прогнозите, оповестени от централната банка. Пазарите на облигации не считат понижение за толкоз евентуално най-рано до съвещанието на Фед през септември, когато търговците правят оценка с 64% възможност за по-ниски лихвени проценти, съгласно CME FedWatch Tool.

„ Фактът, че Федералният запас понижи броя на пониженията на лихвите от три на едно, ще разочарова тези, които се надяваха на спад на лихвите през лятото “, споделя основният икономист на Bright MLS Лиза Стъртевант. „ Лихвите по ипотечните заеми, които останаха по-високи за по-дълго време, евентуално ще останат на високите [шестици] до по-късно тази година. Някои купувачи на жилища, които са били отстранени от провокациите за досегаемост, ще изчакат, до момента в който цените паднат, с цел да купуват. “

Ипотечните лихви понастоящем остават покрай върховете от две десетилетия, като междинната рента по 30-годишен закрепен заем е 6,99% за седмицата, приключваща на 6 юни, съгласно Freddie Mac. Въпреки че лихвените проценти по ипотечните заеми не са директно обвързани с лихвения % на федералните фондове, е малко евентуално те да намалеят доста, до момента в който намаляването на лихвения % от Фед не наподобява неизбежно.

„ За купувачите и продавачите на жилища чакам, че пиковите лихвени проценти по ипотечните заеми евентуално ще останат в ретроспективата, само че неустойчивостта остава риск, усложнявайки решенията за пренасяне както за продавачите на жилища, купувачите на жилища, по този начин и за наемателите “, споделя Даниел, основен икономист на Realtor.com® Хейл.

„ Въпреки че средната цена на оповестяване на Realtor.com се е повишила с 37,5% от май 2019 година насам, цените на жилищата на база квадратен фут са се повишили с 52,7%, или повече от два пъти темпото на общата инфлация през този интервал, “ прибавя Хейл. „ Когато се комбинира с възходящите лихвени проценти по ипотечните заеми, достъпността е разтегната и може да е в сериозна точка, изключително за млади семейства, които не имат дом и не могат да се възползват от рекордно високото равнище на личен капитал, до което съществуващите притежатели на жилища имат достъп. “

Инфлацията остана постоянна през май макар възходящите жилищни разноски

Последното решение на Фед по отношение на лихвените проценти пристигна часове след последните данни за инфлацията в Съединени американски щати, оповестени от Министерството на труда по-рано в сряда.

В добра изненада показателят на потребителските цени остана неизменен през май по отношение на предходния месец. Индексът се увеличи с 3,3% по отношение на миналата година, което е закъснение по отношение на годишния ритъм от 3,4%, регистриран през април.

Цените на питателните артикули останаха непроменени от април до май, до момента в който цените на бензина паднаха с 3,6% на месец, помагайки за задържане на общата инфлация, демонстрира отчетът. Но повече от компенсиране на падащите цени на бензина бяха възходящите разноски за заслон, които се покачиха с 0,4% на месечна и 5,4% на годишна база.

Подслонът съставлява повече от една трета от CPI и значително се диктува от трендовете на пазара на наеми. Въпреки че множеството американци са притежатели на жилища, CPI пресмята разноските им за жилище посредством „ еквивалентния наем на притежателя “, което жестоко казано е това, което притежателят на жилище би очаквал да заплаща всеки месец, в случай че наема главното си жилище.

Еквивалентният наем на притежателя на главно жилище съставлява 25% от CPI. Категорията е повишена с 0,4% от април до май и с 5,6% по отношение на преди година.

Въпреки това методът на Министерството на труда за пресмятане на разноските за заслон за притежателите на жилища се сблъска с рецензии, в това число изказвания, че забавя измененията на пазара на наеми с към година и не отразява тъкмо действителните месечни разноски, пред които са изправени притежателите на жилища.

Неотдавнашният отчет за наемите на Realtor.com за май сподели, че междинните наеми на жилища са намалели на годишна база за 10-ти следващ месец.

„ Неофициалните данни от частния бранш сочат повишаване на % на незаетите жилища заради краткотрайно свръхпредлагане, а наемите всъщност не демонстрират покачвания. Така че формалната инфлация на потребителските цени, със забавяне, без подозрение има повече място за закъснение “, сподели основният икономист на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти® Лорънс Юн в изказване.

Говорейки с кореспонденти в сряда, Пауъл призна забавянето в отчитането на измененията в разноските за заслон и отбрани еквивалентния наем на притежателя като индикатор за отчитане на разноските за жилище.

„ Едно от най-трудните неща при инфлацията и цените е по какъв начин да мислим за услугите, които някой получава, живеейки в дом, който може да наеме, само че в действителност живее в него “ и има, сподели Пауъл. „ Някои страни просто подценяват това, само че тук не вършим инфлацията по този начин. “

Фед е изправен пред възходящи апели за понижаване на лихвите

Защитата на Пауъл за това по какъв начин Съединени американски щати мери инфлацията на жилищата пристигна след остра рецензия от някогашен консултант на Белия дом, който твърди, че рестриктивната парична политика на Фед изостря проблемите на пазара на жилища въз основа на неправилно премерване на инфлацията на жилищата.

Джим Парът, някогашен старши стопански консултант в администрацията на Обама, изложи случая в формален коментар на Washington Post предходната седмица, в съавторство с основния икономист на Moody’s Analytics Марк Занди.

„ Агресивните покачвания на лихвените проценти на Фед помогнаха за изстудяване на инфлацията, само че настояването му да поддържа лихвените проценти по-високи за по-дълго време се основава на сериозна неправилна преценка на ролята, която разноските за владение на дом играят в инфлацията и заплашва да аргументи ненужна щета на стопанската система ”, написа дуото.

Parrott и Zandi настояват, че еквивалентният наем на притежателя е „ неправилна “ мярка за инфлация, „ която се основава в огромна степен на една неправилна визия за цената на притежанието на жилище. “

Това е по този начин, тъй като множеството американци или имат напълно дома си, или имат ипотека с закрепен лихвен %, която са взели преди години, преди лихвените проценти да се покачат, което значи, че месечните им разноски за благосъстоятелност не са се повишили, пишат те. И въпреки всичко съгласно федералните индикатори за инфлацията техните разноски за заслон са се повишили дружно с тези на наемателите.

„ Ако Федералният запас последва рационалното управление на останалата част от развития свят и отстрани тази променлива от своите ограничения, ще откри, че инфлацията е навръх задачата си от 2 %. Наистина е там от предходната есен “, пишат те.

Още по-лошо, високите лихвени проценти са виновни за настоящия скок в действителните цени на жилищата, тъй като вършат по-трудно финансирането на извънредно нужното строителство на милиони нови домове, твърди дуото. По-високите лихвени проценти по ипотечните заеми също понижиха броя на съществуващите жилища за продажба, заради резултата на „ заключване “ за притежателите на жилища.

По създание Парът и Занди настояват, че Фед се бори с фантомната инфлация въз основа на неправилна оценка на жилищните разноски, като в същото време подхранва действителната инфлация в цените на жилищата.

„ Време е Федералният запас да разгласи победа във войната си против инфлацията и да понижи лихвените проценти “, пишат те.