Работата от вкъщи може да доведе до повече домове в свободни офиси

Повечето американци знаят предписание №1 в региона на недвижимите парцели: „ локация, локация, локация “. Но за някои разработчици има нова печеливша тактика: „ преработване, преработване, преработване “.

Все по-голям брой офис здания откриха втори живот като жилища, подтиквани от придвижването за работа от у дома от ерата на Covid, което понижи посещаемостта на офисите и разреди централните елементи на градовете.

Но разбиването на стерилни, обширни работни пространства в привлекателни домове е по-трудно, в сравнение с си мислите. Разработчиците на недвижими парцели споделят, че тези планове могат да бъдат като редене на пъзел: Офис постройките са проектирани с доста разнообразни съображения от жилищата с жилища. Някои реализации не са вероятни и могат да се натрупат непредвидени разноски.

Въпреки това, защото свободните офиси доближиха рекордните 20,1% в Съединените щати през второто тримесечие на тази година, съгласно скорошен отчет на Moody's Analytics, а предлагането на жилища остава непрекъснато под търсенето, локалните управляващи усилиха тласъците за офис здания конверсии. Те включват данъчни облекчения и по-бързи процеси на утвърждение за бизнесмените на недвижими парцели, искащи да преустроят пространствата.

Близо 70 милиона квадратни фута офис площи, или 1,7% от общото предложение в Съединени американски щати, са били в развой на превръщане за други цели през първите три месеца на 2024 година, съгласно неотдавнашен отчет на компанията за търговски парцели CBRE. Шестдесет и три % от тези преустройства се чака да бъдат в многофамилни жилища.

Как работи?

На пръв взор The ​​Crosby, жилищна постройка, която отвори порти през 2020 година в квартал Корейтаун в Лос Анджелис, наподобява като характерен първокласен многоетажен комплекс. Той разполага с плюшени улеснения като фитнес център и тераса за басейн. Обитателите на 336-те жилищни единици на Crosby може да не знаят обаче, че тяхната постройка е била някогашната централа на петролната и газова компания Texaco по Западния бряг.

Превръщането на офис пространство като това на Texaco в първокласни единици изисква „ всъщност да се изкорми всичко “, сподели Хайме Лий, основен изпълнителен шеф на Jamison Group, притежателят на постройката, който управлява обновяването.

„ На процедура разчистваме подовете “, сподели тя. „ Остават ви единствено етажите, корпусът на постройката и асансьорите. “

За разлика от обичайното офис оформление, всеки апартамент би трябвало да има най-малко една баня и кухня, което значи, че водопроводът би трябвало да бъде модифициран. И множеството офис здания имат централна климатизация, тъй че системата би трябвало да бъде сменена с самостоятелни системи за изстудяване и отопление за всеки блок.

Понякога планът е по-скъп от в началото предстоящото. „ Особено за здания, които съществуват отдавна и са виждали доста разнообразни наематели през годините – имало е моменти, когато сме отваряли стена и сме осъзнавали, че има още работа за извършване “, сподели Лий.

Въпреки че преобразуването на неизползваните офис здания в жилищни единици може да наподобява като елементарно лекарство за рецесията с налични жилища, някои офис здания (дори тези, които са изцяло празни или имат няколко празни етажа) не могат да бъдат преустроени в жилища, сподели Крис Шърман, президент на Sherman Associates, бизнесмен на недвижими парцели със седалище в Минеаполис.

„ Само към 15% от офис постройките тук на пазарите, на които сме основани, са евентуално положителни претенденти за превръщане на офиси в жилища “, сподели Шърман.

По-старите здания са най-хубави, сподели той. Апартаментите изискват работещи прозорци, които липсват в множеството по-нови здания. Новите здания също са склонни да имат по-голяма площ. Въпреки че в началото това може да наподобява като позитивно, апартаментните единици би трябвало да имат достъп до прозорци, гледащи на открито. За да имат достъп до естествена светлина, единиците не могат да се простират прекомерно надалеч от прозорците, сподели Шърман.

„ Завършвате със сюжет, при който не сте в положение да употребявате огромна част от средата на тази подова плоча “, сподели Шърман.

Местните управляващи играят роля

По-старите здания също дават отговор на условията за исторически данъчни заеми, което прави тези преустройства по-осъществими от финансова позиция, сподели Шърман.

Ключът към тези преобразувания е присъединяване на локалните управляващи, сподели Джейсън Уорд, съдиректор на RAND Center on Housing and Homelessness. Скорошните данъчни облекчения и огромните градове, които разхлабват рестриктивните мерки за зониране като нужната широчина на стълбищата на жилищата и условията за паркиране, направиха повече от тези трансформации вероятни, сподели Уорд.

През септември кметът на Ню Йорк Ерик Адамс разгласи изпитание за унищожаване на мандатите за включването на паркоместа в ново строителство, освобождавайки място за създаване на повече домове.

Скоро ще стартира строителството на едно от най-големите в миналото преустройства на офиси в жилища: Бившата централа на Pfizer в центъра на Ню Йорк ще бъде превърната в почти 1500 нови жилището чартърен.

Лос Анджелис също неотдавна вкара по-бърз развой на утвърждение за преустрояване на съществуващи здания, които са на най-малко 15 години.

„ Насърчаването на повторното потребление на здания е устойчива процедура за удължение на живота на постройките и опазване на огромна част от ресурсите, които са влезнали в първичното им строителство “, се споделя в разпоредба от март на града.

Местните управляващи обаче не упорстват единствено за превръщане на офис здания. Джон Уотсън, основен изпълнителен шеф на основаната в Индианаполис Core Redevelopment, сподели, че е трансформирал и изоставени учебни заведения и хотели в жилища.

„ Големите офис здания евентуално са най-трудни за правене “, сподели Уотсън. „ Хотелите и учебните заведения са лесни. “

Проектът, с който Уотсън най-вече се гордее обаче, е Stadium Lofts, жилищна постройка, издигната от останките на остарял бейзболен стадион в Индианаполис. Той купи стадиона от града за $1 и го съживи за $28 милиона, в това число $5 милиона от града.

„ Отидох в града и споделих: „ Л