Решението на Сиатъл за жилищната криза на средната класа: държавни жилища

Вижте всички тематики Връзката е копирана! Следвайте

Осеметажната Elara at the Market със 150 жилища наподобява просто като още една елегантна жилищна постройка в модерния квартал Белтаун в Сиатъл.

На няколко пресечки от Pike Place Market, Elara отвори порти преди шест години с обилен частен двор, фитнес зала и шкафчета за предпазване на вино. Сградата е цялостна с служащи на Amazon, които заплащат повече от 2000 $ на месец за едностаен апартамент наоколо до централата на компанията.

Но тази първокласна постройка с тераса на покрива с аспект към Пюджет Саунд неотдавна се трансформира в нещо, което е по-вероятно да извиква облици на високи публични жилища в Съединени американски щати или бетонни жилищни блокове в руски жанр: държавни жилища за наематели с ниски и междинни приходи.

Сиатъл има вяра, че моделът на налични жилища е оставил празнина за семействата от междинната класа, които печелят прекалено много, с цел да се класират за жилищни лотарии, само че прекомерно малко, с цел да платят за апартамент на пазарна цена. Решението на града е да сътвори обществен жилищен модел, въодушевен от Виена, където почти половината поданици с необятен диапазон от приходи живеят в субсидирани от държавното управление домове.

Това не е обичайното публично жилище, което федералното държавно управление построи за семейства с ниски приходи през 20-ти век. Това също не са налични жилища, частни планове, издигнати с държавни дотации и данъчни заеми в подмяна на наеми под пазарните.

Разработчикът на обществени жилища в Сиатъл (SSHD), новосъздаденият орган за публично развиване на града, закупи Elara за 61 милиона $ този месец от частен притежател.

Докато доста градове и щати се пробват да се измъкнат от жилищната рецесия посредством понижаване на регулациите и облекчение на законите за зониране, с цел да привлекат частни бизнесмени, възходящо придвижване вляво желае общественият бранш да строи обществени жилища. Придобиването е първата стъпка в напъните на Сиатъл да закупи повече от 1000 жилището и да построи 600 нови обществени жилища за семейства със смесени приходи през идващите пет години.

Приблизително 15 от единиците на Elara са свободни. Социалният разработчик организира лотария, с цел да ги запълни за хора, които вършат до 50% от междинния приход в региона - $65 000 за домакинство от двама души. Той също по този начин замрази наемите на съществуващите пазарни наематели за две години. Никой не е изпъден, само че до момента в който жилищата се обръщат, те ще се пълнят с наематели с по-ниски и междинни приходи.

Билал Дурани, който работи като управител в Amazon и живее в апартамент с една спалня от 600 квадратни метра в Elara от една година, беше сюрпризиран, когато получи писмо по пощата от новия си наемодател.

Той се чудеше дали обществената благосъстоятелност ще повлияе на наема му или ще промени кой живее в постройката.

Той се радва, че новият притежател на постройката замрази наема му и отстрани таксите за предпазване. Той е благополучен да бъде морско свинче в опита на Сиатъл - най-малко към този момент - и се надява, че обществените жилища могат да оказват помощ на хората, които се борят да си разрешат града.

„ Хората постоянно се плашат, когато държавното управление се намеси, само че се веселя, че градът прави нещо “, сподели той.

„ Изгубени три години и 60 милиона $ “

Социалните жилища завоюваха мощна политическа поддръжка отляво в Сиатъл в отговор на растящите жилищни разноски. Средната стойност на жилище се е удвоила от 2012 година до 2022 година до $945 000, до момента в който наемите са нарастнали със 75% до почти $1800 на месец.

Гласоподавателите през 2023 година утвърдиха мярка за гласоподаване, с която се основава обществен строителен бизнесмен, който да строи обществени жилища за хора, печелещи до 120% от междинния приход в региона – почти 138 000 $ за самичък човек.

Миналата година гласоподавателите утвърдиха специфичен „ налог върху обществените жилища “ за финансиране на напъните, натрапен на бизнеси като Amazon и Microsoft, които заплащат на чиновниците си над 1 милион $ годишно. Приходите от налога ще финансират придобиванията и развиването на обществения бизнесмен, а наемите за наематели с по-високи приходи ще субсидират съседите с по-ниски приходи.

Но доста специалисти по развиване и бизнес покровители в Сиатъл подлагаха на критика тактиката на обществения разработчик. Те споделят, че е неефективно, ръководено от деятели без опит в построяването на жилища, и източва запаси, които биха могли да отидат за създаване на жилища за хора с по-ниски приходи.

Данъкът генерира 115 милиона $ тази година и критиците считат, че финансирането би трябвало да отиде за създаване на нови домове или опазване на съществуващи налични жилища за наематели с по-ниски приходи. Десетки снабдители на налични жилища с нестопанска цел и с нестопанска цел в Сиатъл регистрират загуби и са разпродали парцелите си, рискувайки те да се трансфорат в жилища с пазарна цена.

„ Мисля, че предприемачът на обществени жилища в Сиатъл би трябвало да създаде обществени жилища “, сподели Джейми Мадън, съветник по развиване на налични жилища в Сиатъл и създател на „ Bittersweet Lane: Създаване на дом(ове) в рецесията на наличните жилища в Америка “. „ Те пропиляха три години и 60 милиона $ и осигуриха надзор върху наемите за поданици, които не са с ниски приходи, и 15 нови жилището. “

Границите на жилищата на налични цени

Моделът на Сиатъл съставлява внезапно спиране на метода, по който федералното държавно управление финансира налични жилища в Америка от 80-те години на предишния век: федералният данъчен заем за жилища с ниски приходи (LIHTC), който дава данъчни заеми на частни компании, които строят жилища за поданици с по-ниски приходи.

Защитниците на обществените жилища считат, че този модел е нарушен. Финансирането на LIHTC е лимитирано всяка година и плановете, финансирани с заемите, имат строги ограничавания за допустимост на приходите. Наемателите с приходи над 80% от междинния приход на региона нормално не дават отговор на условията. Кредитите също нормално изтичат след 15 или 30 години, в който миг притежателят на постройката може да стартира да начислява пазарни наеми.