Тайната на социалните жилища: как Виена стана най-добрият за живеене град в света

В австрийската столица наемателите плащат една трета от това, което правят колегите им в Лондон, Париж или Дъблин. Как е възможно?

Първото място, в което Макс Шранц се премества, след като напуска семейния си дом, е това, за което много млади професионалисти мечтаят обитаващи на върха на кариерата си. Само на 26 години той живее в светъл апартамент на петия етаж с високи тавани с изглед към европейска столица, на 10 минути от централната гара и на пешеходно разстояние от кина, театри и барове.

Не беше необходима печалба от лотария или родителски доверителен фонд, за да превърне тази мечта в реалност: Шранц, който е магистър, плаща €596 (£512) на месец за своя апартамент с две спални от 54 кв.м – малка част от обичайния наеми за апартаменти с подобен размер и локация в други големи европейски градове. Нещо повече, той не е трябвало да внася депозит и неговият договор за наем е неограничен – на теория му е позволено да го прехвърли на децата си или брат или сестра, когато в крайна сметка реши да продължи. „Наясно съм, че съществуването е доста без стрес“, казва Шранц. „Приятелите ми в други европейски градове са малко ревниви.“

Добре дошли във Виена, градът, който може би е разбил кода за това как жилищата в центъра на града да бъдат достъпни. Докато други градове се борят със спираловидно нарастващите цени на наемите, отчасти подхранвани от това, че апартаментите в центъра на града се използват за краткосрочни ваканционни наеми или се държат стратегически празни от спекуланти с имоти, австрийската столица се противопоставя на тенденцията. В мястото, което миналата година запази короната си на най-добрия за живеене град в света в годишния индекс на Economist, наемателите във Виена плащат средно около една трета от своите колеги в Лондон, Париж или Дъблин, според скорошно проучване на счетоводната фирма Deloitte.

Част от причината апартаментът на Шранц да е толкова достъпен е проста: той е собственост на града. Във Виена това е (почти) норма. Наемодател на приблизително 220 000 социално наети апартамента, той е най-големият град със собствени жилища в Европа (в Лондон, който има повече от 800 000 социално наети апартамента, те са собственост на местните съвети). Една четвърт от хората, които живеят във Виена, са социални наематели – ако включите и около 200 000 кооперативни жилища, построени с общински субсидии, това е повече от половината население.

Много от тези апартаменти са възникнали преди век като част от изключително амбициозна строителна програма след края на Първата световна война, когато Виена е била залята от хора, прокудени от краха на Хабсбургската империя. Финансиран предимно чрез хипотетичен данък върху луксозни стоки като шампанско или конна езда, встъпителната фаза на управляваната от социализма „Червена Виена“ доведе до издигането на 65 000 социално наети апартамента в града по времето на нацистите опит за преврат през 1934 г.

Тези „суперблокове“ от 20-те и 30-те години не изглеждат като обикновени социални жилища. С модернистичните идеали на съвременната школа Баухаус, които все още не са пленили въображението на австрийските архитекти, от една страна, те нямат плоски покриви. Най-известните примери за социални жилища във Червената Виена, като Карл Маркс-Хоф в 19-ти район или именията, осеяни по протежение на „Околовръстния път на пролетариата“ на Маргаретенгюртел, приличат повече на замъци или манастири, с арт деко процъфтяващи елементи по тях фасади. Както се изрази историкът Ив Блау: „Ако планирате нещо радикално, не е лоша идея да изглеждате възможно най-консервативни.“

По-голямата част от Виена общинските имоти са построени след Втория свят и изглеждат по-познати, но дори те не са склонни да имат стигмата на бедността и престъпността, свързана с подобни развития в САЩ или Европа. Апартаментът на Шранц е в Theodor Körner-Hof, построена през 50-те години група от 14 жилищни блока в квартал Маргаретен, които далеч не са изискани, но все пак достатъчно добре поддържани, за да Шранц обича да се мотае в зелените вътрешни дворове през летните вечери, за да четете книгите му.

Виенският термин за имения като тези е Gemeindebauten, „общностни сгради“, което намеква за основната им философия. „Една от ключовите концепции за разбирането на подхода на Виена към жилищата е социалната устойчивост“, казва Майк Новотни, архитектурен критик за австрийския вестник Der Standard. „За да избегне създаването на гета и скъпите социални конфликти, които идват с тях, градът активно се стреми към смесване на хора от различен произход и с различни доходи в едни и същи имоти. Социалните жилища не са само за бедните.“

Като студент без увреждане или лица на издръжка, Шранц не би имал надежда да кандидатства за социални жилища в страни като Обединеното кралство, но във Виена градът го ухажва чрез програма за първи наематели под 30 години.

„Поддържането на смесица от хора от различни начини на живот в социални жилища е от ключово значение и да, не винаги е лесно“, казва Катрин Гаал, заместник-кмет на Виена и изпълнителен съветник по жилищното строителство. Една тактика е максимален доход за кандидатите от 57 600 евро на година за самотни хора и 85 830 евро за домакинства от двама души. Но „след като сте се преместили в Gemeindebau като млад студент, ако започнете да печелите повече, след като кариерата ви напредне, ние не ви проверяваме, защото ситуацията ви също може да се влоши отново“, казва Гаал.

Програмата за социални жилища на Виена е нещо повече от политика – в града това е основополагащ идеал, който е източник на огромна гордост. И както при подобни прогресивни постижения, които изискват политически консенсус – Националната здравна служба на Обединеното кралство, да речем, или петролният фонд на Норвегия – това може да създаде слепи петна в националния дебат. Говорете с жители на Gemeindebau като 76-годишния Хайнц Барнерт, пенсиониран машинен инженер, който е живял през последните седем десетилетия в имението Reumannhof в Маргаретен, и той ще бъде непоколебим в похвалата си за идеята, довела до съществуването на неговия блок през 1920-те години. „Моделът на Виена е по-актуален от всякога, тъй като цените на наемите са трудни за ограничаване“, казва той.

Но реалността не винаги отговаря на идеала и Барнерт е още по-оживен, когато се оплаква от времето, необходимо на града за извършване на ремонт в имението му. Осветлението до стълбите, водещи към мазето, не работи от три седмици и когато ключалката на вратата се счупи, жителите обикновено не си правят труда да чакат централното ръководство да я поправи. „Ако не изберете майстор, който да поправи ключалката за една нощ, наркоманите се опитват да проникнат“, казва той. Един от недостатъците на наличието на една-единствена голяма компания, Wiener Wohnen, която отговаря за управлението и поддръжката на толкова голям жилищен фонд в града, е, че задачите за дърводобив и пускане в експлоатация на гледачите могат да доведат до затруднения.

Другият недостатък на модела на Виена е, че докато 60% от жителите на града са спечелили джакпота, като са се включили в Gemeindebau или субсидирана кооперация, това все още изключва голяма част от население на град, в който 80% са наематели. Само тези, които са пребивавали постоянно във Виена в продължение на две години, могат да кандидатстват за социални жилища, а тези, които остават в частни жилища под наем, се сблъскват с проблеми, по-познати от други европейски градове.

„Двадесет години преди частните жилища под наем във Виена бяха предимно с ниско качество и ниска цена“, казва Джъстин Кади, асистент по планиране и жилищно настаняване в университета в Кеймбридж. „Но през последните години частните наеми се превърнаха в сегмент от жилищния пазар на Виена, който в много случаи е не само с високо качество, но и доста скъп.“

Това, той обяснява до голяма степен поради дерегулацията в средата на 90-те години, която позволи на наемодателите да таксуват наемателите не само за стандартите за размер и оборудване, но и за местоположение, което често води до произволни надценки. Като част от същите реформи стана по-лесно за наемодателите да ограничават договорите, поставяйки частните наематели във Виена в по-малко сигурна позиция.

„Единственото нещо, което другите европейски градове могат да се учат от Виена е техният маркетинг“, казва Харалд Симонс, базиран в Берлин икономист и изследовател, който публикува остър анализ на жилищния пазар във Виена през 2020 г. Виена, вторият по големина немскоговорящ град в Европа, има „структура на доходите, която е повече като тези в Берлин, но средните цени за нови наеми са подобни на тези в град с високи доходи като Хамбург“, казва Саймън. Той критикува Wiener Wohnen за непрозрачното им счетоводство, предполагайки, че финансите му са в по-лошо положение, отколкото сенатът на Виена признава, и че недостатъчното харчене на града за поддръжка кара хората със средни доходи, така желани за социалния микс, да отдават под наем частни жилища.

И все пак има основателни причини, поради които моделът на социални жилища във Виена привлече подновено внимание и редовни посещения от международни политици напоследък.

Решаващото разликата е в тенденцията. Докато броят на жилищата в сектора на социалните наеми в Лондон остава като цяло стабилен, около 800 000, например, неговият дял от жилищния фонд на града продължава да намалява, отчасти поради превръщането им в частни домове чрез правото на закупуване схема и отчасти поради липсата на нови жилища, които се строят, докато столицата на Обединеното кралство продължава да расте. Цифрите, публикувани малко преди Коледа, показват, че 105 000 домакинства в Обединеното кралство са хванати във временни квартири поради недостиг на социални жилища. Много градове в континентална Европа се борят с подобни проблеми: Берлин например, след като не изпълни целта си за 20 000 нови жилища през 2022 г., успя да построи само около 16 000 миналата година.

Виена , напротив, има предимството да бъде в монополна позиция, от която никога не се е отказал. „Никога не се поддадохме на изкушението да разпродадем нашите общински или субсидирани апартаменти по начина, по който направиха много други европейски градове, за да запушат дупки в бюджетите си“, казва Гаал. „Това означава, че нашият запас от жилища все още е огромен.“

Преди около 40 години Виена стартира „фонд за закупуване на земя и градско обновяване“, който резервира земя в града изключително за социални жилища: в момента разполага с 3 милиона квадратни метра площ, включително ферма или угар, неизползвани железопътни линии и празни болници, които може да предложи изключително на търг на социални предприемачи. „Този ​​вид системно натрупване на запаси може да е нещо, с което и други страни биха могли да започнат“, казва Гаал.

През 2019 г. Виена въведе ново правило за зониране, което означава, че в разработ с над 5000 кв. м жилищна площ, две трети трябва да са субсидирани жилища. „За градовете въпросът винаги е дали имат добра позиция за договаряне със собствениците на земя“, признава дори скептикът от Виена Симонс. „И Виена има добра позиция за договаряне.“ Градският фонд за обществени поръчки за земя се координира тясно с отдела, който издава разрешенията за строеж, и може да сключва сделки по съответния начин.

Дали Виена ще постигне целта си да построи 5500 нови апартамента Gemeindebau до 2025 г. предстои да видим и дали това ще е достатъчно, ако се очаква градът да се върне към нивата на населението си от 1910 г. до 2038 г. е съвсем друг въпрос. Но прави осезаеми стъпки. След 11-годишно замразяване на ново строителство на социални жилища, градът възобнови строителството на нови блокове Gemeindebau през 2015 г. и е заделил 557 милиона евро за ново строителство през 2024 г. Един от най-скорошните завършени, от местната архитектурна фирма WUP, е на около 7 км източно от центъра на града в Seestadt Aspern, нов градски център, израснал на мястото на бивше летище. 74-те апартамента от имот в центъра на града миналия април, защото се нуждаеха от достъп без бариери и изглеждат повече от доволни. При 50 кв. м новият им дом не е огромен, но кръгъл план на пода и няколко плъзгащи се стени означават, че „понякога накрая играя на криеница със съпруга си“, казва Стокласа. "Много съм щастлив; всичко, от което се нуждая, е тук. Двойката плаща 520 евро наем на месец.

Фасадите на Gemeindebau от новата ера са боядисани в тебеширено червено, синьо и зелено, които препращат към могъщите крепости на Червената Виена период, въпреки че цените на строителните материали достигат своя връх по време на строителната фаза, има много гол бетон и поцинкована стомана. „Повишаването на цената на суровините ни принуди да се концентрираме върху социалния дом

Последвайте ни в