Тенденциите на жилищния пазар са в полза на купувачите на жилища, но войната в Иран замъглява перспективите за лихвите по ипотечните кредити

ЛОС АНДЖЕЛИС (AP) — Икономическите последствия от войната с Иран покачват разноските за закупуване на жилище, макар че други трендове на жилищния пазар в доста елементи на страната са в интерес на купувачите на жилища тази пролет.

Ипотечните лихви се повишават от началото на войната, защото възходящите цени на силата усилват терзанията за по-висока инфлация, повишавайки доходността на 10-годишните държавни облигации на Съединени американски щати, които заемодателите употребяват като управление за ценообразуване на жилищните заеми.

Още през последната седмица на февруари междинната рента по 30-годишна ипотека падна до малко под 6%, което е най-ниското й равнище от повече от три години и половина. Той се изкачи тази седмица до 6,46%, най-високото си равнище от близо седем месеца.

Конфликтът също по този начин внася повече неустановеност в икономическите вероятности на Съединени американски щати в миг, когато пазарът на труда се раздразнява.

Въпреки че лихвите към момента са надолу от преди година, неотдавнашната им възходяща наклонност към този момент докара до закъснение на молбите за ипотечни заеми. По-нататъшните нараствания заплашват да спрат продажбите на жилища по време на обичайно най-натоварения интервал от годината за жилищния пазар.

„ Войната в Иран съществено усложни пролетния сезон за покупки “, сподели Джоел Бернер, старши икономист в Realtor.com. „ Очаквам, че доста купувачи ще бъдат отблъснати от възходящите лихвени проценти и възходящата икономическа неустановеност, избирайки да изчакат времето си, вместо да скочат на борда за покупка, преди лихвите да се покачат. “

Купувачите на жилища, които могат да си разрешат да купуват при настоящите ипотечни лихвени проценти тази пролет, евентуално ще намерят по-благоприятен за купувачите пазар на жилища, в сравнение с по това време предходната година. Това значи, че те ще имат повече въздействие, когато договарят с продавачи, които в доста случаи гледат по какъв начин парцелите им остават непродадени със седмици, което евентуално ги прави по-склонни да понижат първичната си цена или да предложат на купувачите пари за разноски по затваряне, поправки или други отстъпки, с цел да сключат договорка, споделят сътрудниците за недвижими парцели.

В региона на метрото Далас-Форт Уърт по-ниските цени и повече жилища на пазара принуждават доста продавачи да дефинират по-конкурентни цени на дома си или да обмислят предлагането на някои тласъци, с цел да намерят покупател, сподели Матю Крайтс, сътрудник в Coldwell Banker Realty.

„ Това беше в действителност добър пазар за купувачи, с който да стартираме годината “, сподели той.

Тенденциите помогнаха на купувачката на жилища Ан Кинг да стане здрава, когато се прицели на къща в жанр ранчо с три спални и две бани във Форт Уърт, оповестена за 275 000 $.

Администраторът по контракта предложи 10 000 $ под оповестената цена. Тя също по този начин помоли продавача да вкара 5000 $ за покриване на разноските по затваряне. Продавачът одобри и по-късно се съгласи да хвърли още 12 000 $ за ремонт, откакто инспекцията на дома разкри щета на покрива.

„ За мое благополучие продавачът беше в позицията, от която трябваше да продаде “, сподели 57-годишният Кинг. Покупката беше финализирана в края на февруари, тъкмо преди началото на спора в Близкия изток.

Кинг се надяваше лихвите по ипотечните заеми да се намалят още, преди да купи дома, само че реши, че има смисъл да купи по-рано, вместо да рискува да се конкурира тази пролет с повече купувачи на жилища, които евентуално биха могли да провокират война за наддаване – нещо, което тя претърпя предишния май, когато купи къща с две спални и две бани в Арлингтън, Тексас.

Тя заключи рента от 6% по ипотеката си и възнамерява да рефинансира до по-ниска рента, когато лихвите паднат.

„ Чувствам се, че имам добра договорка за този парцел и това е всичко, което има значение “, сподели тя.

Купувачите на жилища печелят по-голяма изгода

Въпреки че запасите от жилища за продажба в народен мащаб към момента са ниски съгласно историческите стандарти, дейните разгласи — общ брой, който обгръща всички жилища на пазара като се изключи тези, които чакат финализирана продажба — скочиха с близо 8% през февруари по отношение на година по-рано, съгласно данни от Realtor.com.

Увеличението варира в Съединени американски щати, като Западът, Средният Запад и Юг надалеч изпреварват Североизтока. Все отново към 43 от 50-те най-големи градски региона са имали повече жилища за продажба през февруари, в сравнение с година по-рано, с растеж на обявите сред 10% и 38,5% на доста пазари, в това число Сиатъл, Индианаполис, Лас Вегас и Хюстън и Денвър.

Тъй като жилищата лишават повече време за продажба, цените започнаха да падат. Средната комерсиална цена се намали през февруари по отношение на година по-рано в малко над половината от 50-те най-големи градски региона в страната, в това число съвсем 9% спад в Остин и Мемфис и спад от повече от 5% във Вашингтон, Сан Диего и Лос Анджелис.

В различен знак, че купувачите може да имат преимущество в договарянията с продавачите тази пролет, разбор на Redfin пресмята, че е имало към 46% повече продавачи, в сравнение с бъдещи купувачи на националния пазар през февруари. Това е нарастване от към 30% година по-рано и съставлява най-голямата разлика сред купувачи и продавачи в регистрите от 2013 година, съгласно Redfin.

Маями, Нешвил и Остин са измежду градските региони, където продавачите са най-вече повече от купувачите, откри Redfin.

Пазар на купувача, в случай че можете да си го позволите

Пазарът на жилища в Съединени американски щати е в спад на продажбите от 2022 година, когато лихвите по ипотечните заеми започнаха да се повишават от най-ниските си равнища от ерата на пандемията. Продажбите на населявани преди този момент жилища в Съединени американски щати останаха съвсем без смяна през предходната година, като останаха на 30-годишно дъно. Те остават мудни до момента тази година, намалявайки през януари и февруари по отношение на година по-рано.

Въпреки че темпът на напредък на цените на жилищата се забави или спадна в доста градски региони, трудностите за досегаемост остават плашещи за доста амбициозни купувачи на жилища, защото растежът на заплатите не е в крайник с цените на жилищата.

Вземете поради, че междинната цена на действителен дом, продаден през февруари, е била $398 000, съгласно Национална асоциация на брокерите. Това е съвсем пет пъти повече от междинния приход на семейството. Историческо предписание е, че жилищата нормално костват три пъти повече от прихода на семейството.

Неотдавнашното нарастване на лихвите по ипотечните заеми прибавя малко към предизвикването за досегаемост. В дом за $400 000 покрай центъра на Далас, да вземем за пример, като се вземат поради 20% първична вноска и 30-годишна ипотека при 6%, месечната вноска на купувача ще бъде към $2248. При % от 6,4% това заплащане ще се повиши до $2331.

И до момента в който лихвите по ипотечните заеми към момента са по-ниски от преди година, което прави месечните заплащания по-управляеми, лихвите към момента са доста по-високи от междинните под 3%, налични за купувачите на жилища през по-голямата част от 2020 година и 2021 година, защото отслабената стопанска система се справяше с пандемията от ковид и последствията от нея.

Продавачи под напън

Пазарът на жилища се охлади доста от по-рано този десетилетие, когато най-ниските лихви по ипотечните заеми провокираха гняв, която докара до скок на цените на жилищата. Тогава не беше извънредно жилище да се продава доста над желаната от продавача цена, откакто получи предложения от голям брой купувачи.

Въпреки че някои продавачи към момента получават голям брой предложения в този момент, това е надалеч от нормата.

Джо Чавес, сътрудник Redfin в Канзас Сити, споделя на клиентите, които желаят да продават, да чакат, че домът им евентуално няма да бъде продаден незабавно. Тя също по този начин ги поучава да бъдат „ рационални “ с цените на жилището си.

„ Имаме доста продавачи, които имат концепция като „ добре, моите съседи продадоха за толкоз доста, тъй че мисля, че би трябвало да дам цена с 10 000 $ над тях “, сподели Чавес. „ И това явно не е логически метод, тъй като имаше по-малко продажби през предходната година. “

Канзас Сити е измежду дребното градски региони, където междинната цена не пада. Той е повишен с 4,1% през февруари по отношение на година по-рано, съгласно Realtor.com. Броят на жилищата на пазара обаче скочи с близо 20%.

Гейл Сандърс и нейният брачен партньор Дейвид пуснаха на пазара своя дом с четири спални и три бани в Олат, Канзас, в края на февруари. Но даже откакто бяха домакини на няколко дни на отворени порти и откакто понижиха желаната цена от $535 000 на $525 000, двойката към момента не получи никакви предложения, защото март наближаваше края си.

Двойката желае да продаде къщата и да купи дом в друго предградие на Канзас Сити, по-близо до трите им възрастни деца и внуци. Но до момента в който не намерят покупател, тези проекти са арестувани.

„ Просто не смятахме, че е почтено по отношение на някой различен да предложим условна оферта за (друга къща), само че по-късно да се заключим в нещо, когато не сме сигурни какъв брой бързо ще се движи нашата “, сподели Гейл Сандърс, старши шеф по искове. „ Не желая инцидентно да бъда затънал с две ипотеки за къщи. “