Властите в Калифорния принуждават възрастна двойка да разглоби дом, като се позовават на блокираните гледки към океана
Годината е към изтичане, но новините за жилищата струят тук в Rent Free. Историите от тази седмица включват:
Остин, Тексас, току-що прие някои от най-добрите реформи за „средно жилищно настаняване“ в нацията, които позволяват повече жилища в еднофамилни квартали. Някои се притесняват, че скорошно съдебно решение поставя тези реформи в правна опасност.
Федералното правителство съобщава за голямо увеличение на бездомното население.
Дали Флорида прие тайно най-добрата реформа за зониране на годината ?
Но първо, нашата водеща статия за двойка от Калифорния, която загуби битката си с държавните регулатори, нареждайки им да разглобят дома си:
Съдебното решение означава 70-годишен- Стара двойка трябва да събори дома си на брега на Калифорния
Двуетажният мобилен дом, който Майкъл и Сюзън Крисчън притежават и живеят в плажната общност на Ориндж Каунти в Сан Клементе, Калифорния, не не е повреден, опасен, грозен или дори непопулярен сред съседите.
Но е малко прекалено висок, според държавни служители от Калифорнийската брегова комисия.
За повече от десетилетие комисията – държавна агенция с последната дума за по-голямата част от развитието на крайбрежието на Калифорния – твърди, че добавянето на втори етаж към дома им от християните закрива гледките към океана от близката пешеходна пътека. Освен това се твърди, че двойката е добавила тази втора история, без да получи необходимите разрешения от комисията.
В края на миналия месец апелативен съд в Калифорния застана на страната на комисията, постановявайки, че християните трябва да се съобразят с нейните изисквания за свиване на своите къща от сегашните й 22 фута височина надолу до 16 фута. Представителите на християните казват, че това ще изисква от тях напълно да съборят и построят отново дома.
„Те са възрастна двойка. Те са на 70 години. Имат всякакви здравословни проблеми. Това е единственият им дом; те живеят в него", казва Лий Анделин, един от адвокатите на християните. Разглобяването на дома "ще им струва милиони долари, за какво? Няма по-широка полза за обществото."
Анделин твърди, че решението ще насърчи комисията да наложи още повече ограничения на собствениците на крайбрежни къщи способност да подобряват свойствата си.
Дългата история на крайбрежната комисия срещу развитието
Калифорнийската крайбрежна комисия е наричана „единственият най-мощен орган за използване на земята в Съединените щати."
Създаден през 70-те години на миналия век, за да спре "корпоративното заграбване на земя" по крайбрежието на Калифорния, той има последната дума по отношение на разпоредбите на местното правителство относно крайбрежното развитие и повечето индивидуални проекти в крайбрежната зона.
Критиците на комисията „да в задния ми двор“ (YIMBY) твърдят, че свръхрегулирането на застрояването е направило крайбрежните жилища недостъпни за повечето калифорнийци. Едно проучване от 2010 г. установи, че районите, регулирани от комисията, имат по-високи жилищни разходи и по-високи доходи.
Защитниците на правата на собственост твърдят, че дискреционните правомощия на комисията дават на собствениците на имоти малко насоки какво им е позволено да правят върху имотите си . Това ги излага на безкраен процес и обжалвания при кандидатстване за разрешителни — и огромни глоби за извършване на каквото и да било без правилните разрешителни.
Историята на християните
Християните получиха одобрение да разширят дома си през 2011 г. от Калифорнийския департамент за жилищно настаняване и развитие на общността, който регулира строителството на мобилни къщи. По онова време християните смятаха, че това е единственото одобрение, от което се нуждаят.
През 2014 г. Крайбрежната комисия изпрати на християните писмо за нарушение, в което се казваше, че вече завършените ремонти са незаконни без тяхното одобрение.
Двойката кандидатства за последващо разрешение, което комисията одобри през 2016 г. само при условие, че намалят размера на къщата си от 22 фута на 16 фута, за да избегнат „значителни“ въздействия върху гледката от близки пешеходни пътеки.
Християните подчертаха пред комисията, че не могат просто да отрежат шест фута от къщата си, без да съборят цялата и да започнат отначало.
Това не успя промени мнението на комисията. Така че християните заведоха дело, аргументирайки се, че въздействията върху гледната точка на втората им история не са значителни. Посочвайки своето одобрение за по-високи сгради в близост до други крайбрежни пътеки и паркове, те също така твърдяха, че комисията прилага субективни и ad hoc стандарти за въздействията върху гледката.
През ноември щатски апелативен съд отхвърли аргументите на християните , като вместо това установи, че комисията има широка свобода на преценка да определи кои въздействия върху гледните точки са значими. Съдът също така постанови, че комисията не е задължена да установява обективни критерии за въздействията върху гледката.
Определянето кога новото строителство е повлияло неблагоприятно на защитените гледки към океана „по своята същност ще зависи от някои специфични за обекта фактори, които изискват субективно тълкуване от Комисията“, се казва в непубликуваното становище.
По-широко въздействие
Тъй като решението на апелативния съд е непубликувано становище, то не е обвързващ прецедент. Адвокатите на християните твърдят, че това все пак ще насърчи Крайбрежната комисия да откаже или постави под условие заявленията за разрешителни на субективни основания за въздействие върху мнението.
Възможностите на християните след решението на апелативния съд са ограничени. Анделин казва, че те все още са в крайния срок за обжалване пред Върховния съд на Калифорния, но шансовете съдът да се заеме с техния случай са малки.
При условие, че не обжалват, християните нямат друга възможност освен да се съобразят с изискванията на комисията да съборят къщата им и да построят нещо по-малко на нейно място.
Това е скъпа и трудна перспектива за застаряващата двойка. Но неспазването може да накара християните да бъдат ударени с десетки хиляди долари ежедневни глоби.
„Те ще трябва да се изнесат“, казва Анделин. „Това е трудност.“
Остин прие пакет от много добри реформи в зонирането. Изложени ли са на правна опасност?
Миналата седмица Rent Free обхвана приемането от Градския съвет на Остин на наредба, позволяваща на собствениците на имоти да построят до три жилища на всички жилищни парцели в целия град.
Кога ако вземем предвид дребния шрифт, това е една от по-амбициозните отмени на еднофамилното зониране, прието навсякъде в страната. Но новият режим на Остин може да бъде краткотраен.
Миналата седмица, в делото Acuña срещу град Остин, местен съд на окръг Травис отмени предишен набор от реформи за зониране, които Остин прие през 2019 г., създавайки гъстота бонуси и разрешаване на жилища в търговски зони. Съдът застана на страната на съденето срещу собствениците на жилища, които твърдяха, че не им е било предоставено необходимото индивидуализирано известие за промените в зонирането и че следователно тяхното „право на протест“ срещу промените в зонирането е било нарушено.
Джак Крейвър, автор на политическия бюлетин Substack Austin, пише, че „радикалното“ мнение може ефективно да забрани всички програми за бонуси за плътност на Austin (които позволяват на разработчиците да изграждат по-големи индивидуални проекти в замяна на включването на достъпни единици).
Решението не включва пряко по-новите реформи в зонирането, които градът премина. Градският съвет също така прие новите реформи чрез специален процес и с гласуване със свръхмнозинство, което означава, че не е необходимо да уведомяват собствениците на жилища индивидуално за промени в зонирането.
Но Дъглас Бекер, адвокатът на ищците в Акуня, казва на Reason, че градът все още е нарушил правото на жителите на Остин да протестират срещу промените в зонирането. Бекер казва, че е разговарял с клиенти относно оспорването на най-новите реформи, но все още не са взети решения.
Федералното проучване показва голямо годишно увеличение на бездомността
Има приблизително 650 000 бездомни хора в страната, според доклада на Министерството на жилищното строителство и градското развитие (HUD) на САЩ за 2023 г., който преброява всички бездомни хора за една нощ през януари.
Броят , публикуван миналия петък, установи, че бездомността се е увеличила с 12 процента в цялата страна от преброяването през 2022 г. Според доклада четирима от 10 бездомни хора не са подслонени, което означава, че живеят на улицата или на други места, които не се считат за подходящи за обитаване от хора.
Прессъобщение на HUD приписва разходите за жилища в администрацията на Байдън в размер на 1,9 трилиона долара Американски спасителен план от 2021 г. за намаляване на бездомността между 2020 г. и 2022 г. Изтичането на тези допълнителни ресурси „допринесе“ за тазгодишното нарастване на бездомността, каза HUD.
Това твърдение е трудно за проверка на фактите. HUD се отказа от изискването на юрисдикциите за попълване на пълно преброяване на момента през 2021 г. поради опасения за COVID. В миналогодишния доклад Point-in-Time се казва, че частичното преброяване за 2021 г. „изкуствено намалява“ броя на бездомните за 2021 г. В тазгодишния доклад се казва, че продължаващите последици от пандемията също са „изкуствено намалили“ броя на бездомните през 2022 г.
Трудно е да се каже доколко нарастването на бездомността се дължи на изтичащото финансиране и колко е резултат от по-всеобхватно проучване завършва през 2023 г.
Reason обхвана доколко местните ограничения за зониране възпрепятстват дори чисто частните усилия за предоставяне на подслон и услуги на бездомните по време на пандемията.
Реформата за зониране на Флорида Sleeper Hit< /h2>
Когато губернаторът на Флорида Рон ДеСантис подписа Live Local Act през март 2023 г., той похвали предвидените в закона данъчни кредити за жилища с ниски доходи и ипотечни субсидии за учители и пожарникари. Той не спомена за включването в законодателството на някои доста радикални реформи в зонирането.
Live Local Act позволява на предприемачите да строят жилища в търговски, индустриални и смесени зони на най-високите жилищни гъстота, разрешена в местната юрисдикция. При условие, че проектите включват необходимото количество достъпни жилища, местните власти трябва да одобрят тези нови разработки.
Потенциално огромната гъстота се увеличава, разрешена от закона, смесена с това, което се оказва относително скромно изискване за достъпност, и възможност да се пързалят около местните политики срещу развитието виждат разработчиците да бързат да използват закона.
„Имам ги във всеки голям град – Тампа, Орландо, Маями – и ние сме в луда бързина да свършете ги", каза един адвокат по земеползване във Флорида пред The Wall Street Journal, като каза, че работи върху 40 отделни проекта Live Local.
БЪРЗИ ВРЪЗКИ
Компанията Praxis е най-новата компания, която получава в утопичното стартиращо градско пространство, с план за изграждане на нова общност някъде в Средиземноморието.
През миналата седмица Калифорнийската крайбрежна комисия си взе почивка, за да каже на хората да отрежат върховете на къщите си, за да проведе изслушване за това как да се подобри достъпността на жилищата на брега.
В Америка липсват някъде между 1,5 милиона и 20 милиона домове, съобщава Джоузеф Лоулър, политически редактор във Washington Examiner, който има нова статия проучване на различни оценки за размера на предизвикания от регулациите недостиг на жилища в Америка.
Постоянно високите жилищни разходи могат да намалят шансовете на президента Джо Байдън за преизбиране, съобщава The New York Times.
Кметът на Далас Ерик Джонсън каза, че градът му може да увеличи предлагането на жилища и да подобри достъпността на жилищата чрез облекчаване на ограниченията за зониране на частното развитие и ускоряване на времето за издаване на разрешителни. Тази година Тексас одобри нов закон, позволяващ частно одобрение на разрешителни за строеж.
Активисти на NIMBY („не в задния двор“) в Александрия, Вирджиния, загубиха битката си да попречат на градския съвет да приеме скромен апартамент на реформите в зонирането миналия месец. Сега те се подготвят да се борят срещу използването на 1,3 милиарда долара държавни и местни субсидии за преместване на Caps and Wizards, които в момента са в центъра на окръг Колумбия, в Александрия. Може би врагът на моя враг все пак е мой приятел?
pic.twitter.com/WlDfAr5n5v
— Кевин? ??? Glass (@KevinWGlass) 15 декември 2023 г.
В нова публикация, ученият от American Enterprise Institute Тобиас Питърс твърди, че репресиите на Airbnb в Ню Йорк са свързани с изкупителна жертва на краткосрочните наеми за проблеми с достъпността причинени от местните разпоредби за зониране на града.
Регламент на седмицата
Вашингтон, окръг Колумбия, има само двама лицензирани търговци на огнестрелни оръжия. Градският код за зониране все още намира за необходимо да има минимални изисквания за паркиране за магазини за оръжия – 1,33 места за всеки 1000 квадратни фута подово пространство над 5000 квадратни фута. Цитирането на блокирани изгледи към океана се появи първо на Reason.com.
Вижте коментарите
