Законопроектът на Сената за жилища, който е насочен към институционалните инвеститори, може да направи малко за купувачите на жилища — и дори може да навреди на наемателите

Вижте всички тематики Връзката е копирана! Следвайте

Забраната на мега вложителите да купуват еднофамилни къщи реализира рядко достижение във Вашингтон: двупартиен консенсус.

Много бранители на жилищата упрекнаха компаниите от Уолстрийт, които купуват жилища, за скока на жилищните разноски след пандемията. Сега, с изпълнителна заповед на президента Доналд Тръмп и законопроект на Сената, насърчаващ концепцията, възбраната може скоро да стане действителност.

Миналия месец Сенатът одобри законопроект 89-10, ориентиран към възстановяване на достъпността на жилищата, откакто Камарата на представителите одобри по-тесен вид по-рано тази година. Версията на Сената, подкрепена от сенатор републиканец Тим Скот и сенатор демократ Елизабет Уорън, е предопределена да подтиква повече жилищно строителство и по-ниски разноски.

Това включва ограничаване за огромните институционални вложители, дефинирани като тези, които имат 350 или повече еднофамилни къщи, които купуват повече еднофамилни парцели.

Но възбраната на мега вложителите да купуват еднофамилни жилища може да не способства доста за намаление на цените, споделят някои икономисти. Вместо това възбраната може да понижи опциите за отдаване чартърен на едно семейство в квартали, където доста хора не могат да си разрешат да купуват.

„ Институционалните вложители основават комфортен бугиман, само че те не се занимават с същинския проблем “, сподели Джей Парсънс, икономист в жилищата чартърен.

Тези вложители имат единствено дребен дял от еднофамилния жилищен фонд в страната. Само 0,7% от 92-те милиона еднофамилни къщи в Америка са благосъстоятелност на вложители с повече от 350 парцела в техните портфейли, съгласно John Burns Research and Consulting.

Повечето жилища, притежавани от вложители, в действителност принадлежат на по-малки наемодатели. Инвеститорите „ мама и поп “ – тези, които имат по-малко от 10 парцела – съставляват голямото болшинство, съгласно компанията за разузнаване на парцелите Cotality.

Много от домовете, от които огромните вложители се отхвърлят, евентуално ще бъдат закупени от тези по-малки наемодатели, а не от купувачи за първи път, сподели Дарил Феъруедър, основен икономист на Redfin.

" Причината, заради която купувачите на жилища за първи път не купуват толкоз огромна част от жилищата, както преди, не е поради огромните вложители. Това е, тъй като собствеността върху жилище стана толкоз недостъпна ", добави тя.

Как вложителите въздействат на цените на жилищата?

След финансовата рецесия от 2008 година компании за частни финансови вложения като Blackstone закупиха хиляди еднофамилни къщи на преференциални цени и ги трансфораха чартърен.

В годините след пандемията, когато лихвите паднаха до исторически ниски равнища, жилищният пазар избухна. Сред елементарните купувачи избухнаха войни за наддаване и цените на жилищата скочиха. Институционалните вложители също форсираха темпото на покупки през тези години.

Пазарът на жилища в Съединени американски щати сега изпитва дефицит на милиони домове. На пазар с толкоз малко жилища за продажба, съвсем всяка спомагателна конкуренция може да увеличи цените.

Доклад от 2024 година на Службата за отчетност на държавното управление откри, че институционалните вложители може да са съдействали за покачването на цените на жилищата и наемите след финансовата рецесия, макар че отчетът признава, че това е мъчно да се потвърди.

Инвеститорската активност също варира доста съгласно града. Атланта има най-високата централизация на институционална благосъстоятелност на еднофамилни жилища в страната, съгласно Realtor.com. Други градове от Слънчевия пояс като Мемфис, Далас, Хюстън и Финикс също привлякоха огромен брой вложители.

И въпреки всичко растежът на цените на жилищата не постоянно подхожда на интензивността на вложителите. В Атланта и Далас стойностите на жилищата се повишиха по-бързо от междинната за страната след пандемията, до момента в който Мемфис имаше по-бавен напредък, съгласно показателя на жилищната стойност на Zillow.

Много икономисти в региона на жилищното строителство споделят, че по-широки сили евентуално са довели до цените. Доклад на Freddie Mac приписва огромна част от скока от епохата на пандемията на рекордно ниските лихви по ипотечните заеми, годините на незадоволително строителство и вълната от купувачи, които за първи път навлизат на пазара.

„ Това, което може да ви изненада, е, че вложителите не влизат в нашия лист с водещи мотори “, се споделя в отчета, който беше оповестен през юни 2022 година

Все отново съсредоточеното наличие на огромни вложители в някои градове поражда опасения по отношение на скоковете на наемите. През 2024 година Министерството на правораздаването съди RealPage, потвърждавайки, че основаната в Тексас платформа за установяване на наеми е употребила непублични данни, с цел да наблюдава цените на съперниците и да покачва наемите в цялата страна. През ноември DOJ разгласи съглашение за разрешаване на обвиняванията.

Миналия месец Федералната комерсиална комисия също разгласи съглашение за повече от 47 милиона $ с Invitation Homes, най-големият хазяин на еднофамилни парцели в страната, разрешавайки обвиняванията, че компанията е начислявала неразкрити такси, удържала е гаранционни депозити и е употребила нечестни практики за изпъждане.

„ Сенатът преди малко одобри най-големия пакет за предложение на жилища от 30 години за създаване на повече жилища и по-ниски разноски, като в същото време подсигурява, че повече домове са благосъстоятелност на фамилии, вместо на великански корпорации “, сподели представител на банковия комитет на Сената в изказване за CNN. „ Конгресът би трябвало да улесни фамилиите да купуват първия си дом и да затрудни хищните наемодатели да награбят жилища и да усилят разноските. “

Големите вложители се обръщат към чисти продавачи

По-големите вложители към този момент се отдръпват от пазара на еднофамилни къщи. Не е ясно дали тази продажба е чисто бизнес решение или превантивна стъпка пред потенциален