Защо Warner Bros., Facebook, Equinox искат да бъдат ваши наемодатели на офиси

Търговският пазар в Ню Йорк е смачкан под тежестта на 20 милиона квадратни фута налични офиси чартърен. Докато това пространство не бъде усвоено от нови наематели, пазарът не може да продължи напред, съгласно Рут Колп-Хабер от Wharton Property Advisors, която е профилирана в тези покупко-продажби.

„ Това е индикатор за пазара “, сподели тя, като означи, че наемите при пренаемане нормално са с 25% по-ниски от разноските за лизинг непосредствено от притежателя на постройката. „ Те ще подбият директните контракти за наем и това е доста мъчно за притежателите. Много от тях не могат и няма да се конкурират с сублизингите. “

И както се чака, наемателите не губят време да се възползват от ливъриджа си.

„ Виждаме добре ситуирани, добре построени пренаематели да се движат бързо, изключително в Сохо “, сподели Адам Хеник от Current Real Estate Advisors.

Пренаемане може да се предлага както от огромни, по този начин и от дребни компании, които или се местят другаде по-рано, в сравнение с са предполагали, или просто би трябвало да понижат отпечатъка си. Тези, които се занимават с реклама, усилват личния състав си, когато завоюват огромен клиент, само че също по този начин понижават фрагментите си, когато ги изгубят.

Пандемията също се отрази на заетостта, защото някои компании откриха, че са съумели да поддържат бизнеса си, до момента в който работят от у дома, и в този момент не се нуждаят от всичките си първични квадратни фута.

Тъй като потребностите на бизнеса се трансформират, фирмите могат също по този начин да изберат варианти на прилежащи етажи, с цел да подсигуряват, че управляват пространството за бъдещия си напредък, само че по-късно да пренаемат тези пространства, до момента в който чакат да наваксат.

„ Ако имате 5000 квадратни фута за три години, можете да ги наемете, само че в случай че имате 50 000 квадратни фута за няколко години, това е проблем “, сподели Питър Турчин от CBRE.

Една от най-предизвикателните елементи на града е Hudson Yards, където се оферират големи 2 милиона квадратни фута поднаем. Компании като Warner Bros., Фейсбук, Equinox, Guardian Life и Pfizer в спиралата на бул. Хъдсън 66. всички имат сублизинг на пазара както за сурови, по този начин и за обзаведени офиси.

„ Всички те са висококачествени пространства с висококачествени поднаемодатели, предоставящи цялостно работно писмо и цялостен пакет за безвъзмезден наем и наем с отстъпка “, сподели Гейб Маранс от Savills за тези места.

Но даже на този изправен пред провокации пазар качеството не постоянно е на ниска цена. През октомври Dan Loeb’s Third Point даде 89 000 квадратни фута на първите три етажа от 55 Hudson Yards за преотдаване до юли 2029 година при желан наем от $165 на фут.

„ Знаем за няколко наематели, които гледат от близко договорите за пренаемане на Hudson Yards “, сподели Джефри Пек от Savills. „ Парите са най-важните и положителният заем е всичко. Ако имате платежоспособен наемател, наемодателят постила аления килим. “

Междувременно Гугъл също по този начин предлага скъпо пространство за пренаемане на Hudson Square, защото новият му дом отвори порти на 550 Washington St. 

Но други контракти за пренаемане са по-евтини. В скорошна договорка наоколо до Madison Square Park, Instacart пренае 21 000 квадратни фута на 50 W. 23rd St. от платформа за събития Bizzabo, която ще остане на 10 000 квадратни фута. Остават единствено няколко години от лизинга, само че това дава време и на двете компании да схванат пътя си напред. Пазарните наеми в Челси в този момент са към 80 $ на фут.

Друга договорка е от Paperless Post на 115 Broadway — прочут още като 2 Trinity Center — където 20 907 квадратни фута са налични за пренаемане за 35 Щатски долар на фут, съгласно Colp-Haber.

 Material Plus на 432 Park Ave. South предлага 9800 квадратни фута на още по-евтин наем в средата на 30 $ на фут.

Колкото и да са положителни договорите за пренаемане за избрани компании, има дефекти и доста наематели ще избегнат договорите за пренаемане, до които остават единствено няколко години.

Въпреки това Майкъл Коен от Williams Equities означи, че даже договорите за пренаемане със периоди по-малки от три години могат да обезпечат благоприятни условия за наемателите, защото те се трансформират в „ почтена игра за тристранна договорка “.

По този метод, сподели Коен, притежателят на постройката заобикаля свободното място и първичният наемател е отвън куката, до момента в който поднаемателят се радва на нов пряк контракт за наем, който е отчасти субсидиран от съществуващия наемател.

Миналото лято пренаемане на 400 000 квадратни фута от Publicis Groupe на 1675 Broadway — постройка Rudin с повърхност 800 000 квадратни фута — беше изтеглена от пазара за няколко месеца, до момента в който рекламният колос претегляше опциите си.

„ Това е най-хубавата алтернатива за пренаемане с най-ниска цена в Манхатън със страховит хазяин и поднаемодател “, сподели Джон Махер от CBRE, който управлява екипа за отдаване чартърен.

 Няколко други наематели в постройката са юристи, в това число адвокатската адвокатска фирма Davis+Gilbert, която добави етаж през ноември, с цел да се разшири до 98 124 квадратни фута. Голям пренаем от Publicis обгръща 132 000 квадратни фута в кулата с величествен триетажен атриум; към 90 000 квадратни фута в междинния етаж и 188 000 квадратни фута в основата. Мандатът изтича през май 2031 година

„ Всеки би трябвало да се конкурира с доста хубави пространства за пренаемане “, каза  Маранс за тежкото състояние на наемодателя.