Фондът за имоти на Starwood за 10 милиарда долара използва кредитна линия, докато инвеститорите теглят пари
Фонд за имоти в САЩ за 10 милиарда долара изпитва недостиг на ликвидност, тъй като инвеститорите изискват парите си обратно, заплашвайки разплащането за сектор, разклатен от нарастващите разходи за дълг и опасенията за оценки на недвижими имоти.
Starwood Real Estate Investment Trust (Sreit), един от най-големите некотирани фондове за имоти, е изтеглил повече от $1,3 милиарда от своите $1,55 милиарда необезпечени кредитни механизми от началото на 2023 г. след големи искания за обратно изкупуване .
Фондът, управляван от Starwood Capital на Barry Sternlicht, влезе в 2023 г., без да е използвал кредитната линия. Но сега има само около $225 милиона пари в брой, останали за теглене, според последните документи от тази седмица.
При сегашното темпо на обратно изкупуване, Sreit ще остане без кредит и пари през втората половина на това година, освен ако не вземе повече заеми или не продаде повече имотни активи.
Както фондът на Starwood, така и по-голям конкурент, управляван от Blackstone Group, събраха и инвестираха десетки милиарди долари в търговски имоти малко преди лихвените проценти в САЩ да започнат да се покачват през 2022 г. , генерирайки значителни такси за техните собственици на частен капитал и финансови съветници, които продават средствата на богати клиенти.
За разлика от публично търгуваните имотни тръстове, в които инвеститорите са свободни да продават акции на открит пазар, частните Reits могат за контролиране на тегленията и избягване на пожарна продажба на активи.
Но инвеститорите все пак успяха да изтеглят милиарди годишно от фондовете Starwood и Blackstone на фона на нарастващите опасения относно оценките на имотите.
Миналата година инвеститорите изтеглиха $2,6 млрд. от Sreit и $12,4 млрд. от Breit , фондът за имоти на Blackstone. Въпреки че обратното изкупуване в Breit се забави значително през последните месеци, което му позволява да отговаря изцяло на месечните заявки за теглене за първи път от края на 2022 г., обратното изкупуване в Sreit остава на рекордно високи нива.
Blackstone убеди някои инвеститори, че ще издържа на бурята в търговската собственост отчасти защото има по-малко излагане от Starwood на сектори като апартаменти в САЩ и повече на горещи зони като центрове за данни.
През първото тримесечие на 2024 г. базираната в Маями Starwood предостави намаляваща част от заявките за обратно изкупуване. Инвеститорите поискаха обратно 1,3 милиарда долара от парите си, но получиха само 501 милиона долара на пропорционална база поради тавана на тримесечните тегления, определен на 5 процента от нетните активи. През март само около една четвърт от тези искания бяха удовлетворени.
Общата ликвидност на Reit възлизаше на $752 милиона на 30 април, съставена от $446 милиона в брой в брой, $225 милиона налични заеми на нейния кредитна линия и около $45 милиона дългови ценни книжа, налични за продажба, според подаване на ценни книжа, направено в сряда. Въпреки това, отделно подаване в понеделник показа, че Sreit е трябвало да изплати почти още 200 милиона долара обратно изкупуване на 1 май, което бързо изчерпва този паричен баланс.
„Ликвидността не е нещо, за което хората мислят по пътя нагоре, но може внезапно да се превърне в проблем“, каза Фил Бак, главен изпълнителен директор на Armada Investors, която инвестира в тръстове за регистрирани недвижими имоти. „Когато става дума за частни Reits, опасенията за ликвидността бяха отхвърлени и те отново ще станат първостепенни.“
Starwood отказа коментар.
Човек, запознат с фонда, каза, че той ще има по-голяма ликвидност по-късно този месец след продажби на активи, които скоро ще приключат. Starwood може да продаде други активи, за да събере пари, каза този човек. Фондът също така обяви план за продажба на $1 милиард имоти чрез специални данъчно ефективни сделки с богати хора.
Ситуацията също така хвърля светлина върху ливъридж и показателите за оценка на Sreit, който инвестира в жилищни сгради , както и промишлени складове и съоръжения за собствено складиране. Портфолиото обхваща жилищни блокове в Аризона и логистични центрове в Норвегия. Той също така включва заем, предоставен на Blackstone за придобиването на австралийската хотелска и казино група Crown Resorts.
Наемите на апартаменти в САЩ може да са под натиск тази година, тъй като рекордно предлагане на нови жилища ще се появи на пазара през 2024 г., според към Yardi Matrix, доставчик на данни за недвижими имоти. Подобни прогнози натежаха върху оценките на публичните Reits, инвестирани в многофамилни жилища в САЩ, като акциите на Mid-America Apartments и Camden Property Trust паднаха с повече от една трета от пика си в края на 2021 г.
Декларираната нетна стойност на активите на Starwood е намаляла с повече от 16 процента спрямо пика си през септември 2022 г. при близо 10 милиарда долара. Частните фондове като цяло са отказали да намалят стойността на нетните си активи толкова, колкото котираните фондове са спаднали в стойността си.
Високият дълг на Starwood от $15 млрд. също се сравнява неблагоприятно със заемите в публични Reits, оставяйки го с ливъридж съотношение от 57 процента от брутните си активи, приблизително два пъти по-високо от тези на публичните компании. Ограниченията за това колко повече ливъридж може да поеме усложняват задачата му да посрещне тегленията: да запази стабилно съотношението си на ливъридж би означавало да продаде около 1,1 милиарда долара собственост, за да генерира 500 милиона долара за тегления след изплащане на дълга.
Групата е продала имоти на стойност 2,2 милиарда долара през 2023 г. Ако направи по-нататъшни продажби на имоти на по-ниски оценки, отколкото предполагаше, низходяща преоценка на стойността на активите й също би влошила показателите за дълга.
Дори след миналогодишните продажби на имоти, разходите за лихви на Sreit се повишиха с 12 спрямо предходната година до рекордните $154 милиона през първото тримесечие на 2024 г., подхранвани от допълнителните заеми от неговите кредитни съоръжения, по които плаща лихва над 7,5 на сто.
