Фондът за имоти на Starwood за 10 милиарда долара използва кредитна линия, докато инвеститорите теглят пари

Фонд за парцели в Съединени американски щати за 10 милиарда $ изпитва дефицит на ликвидност, защото вложителите изискват парите си назад, заплашвайки разплащането за бранш, разтърсен от възходящите разноски за дълг и опасенията за оценки на недвижими парцели.

Starwood Real Estate Investment Trust (Sreit), един от най-големите некотирани фондове за парцели, е изтеглил повече от $1,3 милиарда от своите $1,55 милиарда необезпечени кредитни механизми от началото на 2023 година след огромни претенции за назад изкупуване.

Фондът, ръководен от Starwood Capital на Barry Sternlicht, влезе в 2023 година, без да е употребявал кредитната линия. Но в този момент има единствено към $225 милиона пари в брой, останали за изтегляне, съгласно последните документи от тази седмица.

При настоящето движение на назад изкупуване, Sreit ще остане без заем и пари през втората половина на това година, в случай че не вземе повече заеми или не продаде повече имотни активи.

Както фондът на Starwood, по този начин и по-голям съперник, ръководен от Blackstone Group, събраха и вложиха десетки милиарди долари в търговски парцели малко преди лихвените проценти в Съединени американски щати да стартират да се повишават през 2022 година, генерирайки обилни такси за техните притежатели на частен капитал и финансови съветници, които продават средствата на богати клиенти.

За разлика от обществено търгуваните имотни тръстове, в които вложителите са свободни да продават акции на открит пазар, частните Reits могат за управление на тегленията и отбягване на пожарна продажба на активи.

Но вложителите въпреки всичко съумяха да изтеглят милиарди годишно от фондовете Starwood и Blackstone на фона на възходящите опасения по отношение на оценките на парцелите.

Миналата година вложителите изтеглиха $2,6 милиарда от Sreit и $12,4 милиарда от Breit, фондът за парцели на Blackstone. Въпреки че противоположното изкупуване в Breit се забави доста през последните месеци, което му разрешава да дава отговор напълно на месечните поръчки за изтегляне за първи път от края на 2022 година, противоположното изкупуване в Sreit остава на рекордно високи равнища.

Blackstone убеди някои вложители, че ще устоя на бурята в комерсиалната благосъстоятелност частично тъй като има по-малко излагане от Starwood на браншове като жилища в Съединени американски щати и повече на горещи зони като центрове за данни.

През първото тримесечие на 2024 година основаната в Маями Starwood даде намаляваща част от поръчките за назад изкупуване. Инвеститорите желаеха назад 1,3 милиарда $ от парите си, само че получиха единствено 501 милиона $ на пропорционална база заради тавана на тримесечните тегления, избран на 5 % от чистите активи. През март единствено към една четвърт от тези претенции бяха задоволени.

Общата ликвидност на Reit възлизаше на $752 милиона на 30 април, формирана от $446 милиона в брой в брой, $225 милиона налични заеми на нейния кредитна линия и към $45 милиона дългови скъпи бумаги, налични за продажба, съгласно подаване на скъпи бумаги, направено в сряда. Въпреки това, настрана подаване в понеделник сподели, че Sreit е трябвало да изплати съвсем още 200 милиона $ назад изкупуване на 1 май, което бързо изчерпва този паричен баланс.

„ Ликвидността не е нещо, за което хората мислят по пътя нагоре, само че може ненадейно да се трансформира в проблем “, сподели Фил Бак, основен изпълнителен шеф на Armada Investors, която влага в тръстове за регистрирани недвижими парцели. „ Когато става дума за частни Reits, опасенията за ликвидността бяха отхвърлени и те още веднъж ще станат първостепенни. “

Starwood отхвърли коментар.

Човек, осведомен с фонда, сподели, че той ще има по-голяма ликвидност по-късно този месец след продажби на активи, които скоро ще приключат. Starwood може да продаде други активи, с цел да събере пари, сподели този човек. Фондът също по този начин разгласи проект за продажба на $1 милиард парцели посредством специфични данъчно ефикасни покупко-продажби с богати хора.

Ситуацията също по този начин хвърля светлина върху ливъридж и индикаторите за оценка на Sreit, който влага в жилищни здания, както и промишлени хранилища и уреди за лично депозиране. Портфолиото обгръща жилищни блокове в Аризона и логистични центрове в Норвегия. Той също по този начин включва заем, възложен на Blackstone за придобиването на австралийската хотелска и казино група Crown Resorts.

Наемите на жилища в Съединени американски щати може да са под напън тази година, защото рекордно предложение на нови жилища ще се появи на пазара през 2024 година, съгласно към Yardi Matrix, снабдител на данни за недвижими парцели. Подобни прогнози натежаха върху оценките на обществените Reits, вложени в многофамилни жилища в Съединени американски щати, като акциите на Mid-America Apartments и Camden Property Trust паднаха с повече от една трета от пика си в края на 2021 година

Декларираната чиста стойност на активите на Starwood е намаляла с повече от 16 % по отношение на пика си през септември 2022 година при близо 10 милиарда $. Частните фондове като цяло са отказали да понижат цената на чистите си активи толкоз, колкото котираните фондове са спаднали в цената си.

Високият дълг на Starwood от $15 милиарда също се съпоставя неподходящо със заемите в обществени Reits, оставяйки го с ливъридж съответствие от 57 % от брутните си активи, почти два пъти по-високо от тези на обществените компании. Ограниченията за това какъв брой повече ливъридж може да поеме усложняват задачата му да посрещне тегленията: да резервира устойчиво съотношението си на ливъридж би означавало да продаде към 1,1 милиарда $ благосъстоятелност, с цел да генерира 500 милиона $ за тегления след погашение на дълга.

Групата е продала парцели на стойност 2,2 милиарда $ през 2023 година Ако направи по-нататъшни продажби на парцели на по-ниски оценки, в сравнение с предполагаше, низходяща преоценка на цената на активите й също би влошила индикаторите за дълга.

Дори след миналогодишните продажби на парцели, разноските за лихви на Sreit се покачиха с 12 по отношение на миналата година до рекордните $154 милиона през първото тримесечие на 2024 година, подхранвани от спомагателните заеми от неговите кредитни уреди, по които заплаща рента над 7,5 на 100.