Готов ли е зеленият пояс?

През зимата, когато по дърветата няма листа, Жанет Гилмор може ясно да чува звука на автомагистрала M6 от вкъщи си в село Одли. Но тя се тревожи, че тътенът от фоновия звук скоро може да се трансформира в огромен проблем.

Полето на фермера сред автомагистралата и нейното село в Стафордшир в Уест Мидландс е разпознато като допустимо място за развиване на главен логистичен склад.

Гилмор е един от няколко основни уредници на локална група за акция, която лобира против плана за склад, както и препоръчаните жилищни здания към селото. Групата провежда страница във Facebook, почука на вратите на съседите, раздаде листовки и насочи петиция до локалния съвет.

„ Разбрах за обстоятелството, че към селото ще бъдат издигнати 1100 къщи, изключително в моето задно поле. Това незабавно притегли вниманието ми “, споделя Гилмор.

Сред най-силните причини на групата е, че огромна част от земята към Одли е част от зеления пояс, който опасва близкия град Стоук он Трент. Джим Остин, различен уредник, споделя, че има вяра, че зеленият пояс би трябвало да бъде значително „ заветен “.

Неговото мнение е общо за доста гласоподаватели в Англия. Мотивираните локални деятели като групата в Одли са една от основните аргументи, че при цялото пренаписване на политиката за обмисляне на Англия зеленият пояс е оставен значително неизменен от въвеждането му през 50-те години на предишния век.

Но през предходната година консенсусът, че всяко бърникане със зеления пояс е политическо минно поле, сподели признаци на пропукване. В речта си на конференцията през октомври водачът на Лейбъристката партия Кийр Стармър алармира, че е отворен за смяна.

Министърът на жилищата в сянка Матю Пеникук сподели, че зеленият пояс е значим за прекъсване на разрастването на градовете, само че че в региони, където цялата „ земя с ниско качество “ е била употребена и жилищните потребности към момента не са задоволени, лейбъристко държавно управление ще „ очаквайте [местните власти] да преразгледат зеления пояс “.

Тези изказвания изненадаха някои специалисти по обмисляне, които от дълго време упорстваха за преразглеждане на политиката. „ Смело е даже за лейбъристите да издигнат това въобще. Това е много изненадващо ... Това е толкоз политически токсично “, споделя Зак Саймънс, юрист по планирането, който е писал доста за политиката на зеления пояс.

„ Дори започването на диалог за това е доста позитивна стъпка. Това е нещо, което доста рядко се е случвало в нашия политически дискурс в Англия от 70 години насам. “

Политическите опасности даже от намек за промяна са ясни. Премиерът Риши Сунак упрекна Стармър, че желае да „ бетонира зеления пояс “.

Загубата на торите на междинните избори в Чешам и Амершам през 2021 година — където проблемите на развиването се трансфораха в локален гръмоотвод — към момента се обрисува съществено в диалозите за промяна на планирането. Съвсем неотдавна министърът по жилищното настаняване Майкъл Гоув беше заставен да направи компромис с последователите на задната пейка против развиването.

Последните промени в политиката на Гоув, публично оповестени през декември, включват ангажимент да не се принуждават локалните управляващи да строят върху зеления пояс, без значение от потребността от жилища.

„ Изглежда, че торите се пробват да начертаят линия в пясъка сред себе си и лейбъристите над зеления пояс “, споделя Елизабет Бъндред Удуърд, началник на политиката за обмисляне в CPRE, благотворителна организация, която води акции за отбрана на провинция.

Зад политическата борба, която се оформя към зеления пояс, до момента в който и двете партии се приготвят за избори, предстоящи тази есен, стои неизбежната действителност, че Обединеното кралство би трябвало да построи милиони нови домове, с цел да навакса изоставането с възходящото си население — камо ли да дава отговор на бъдещите условия. Въпросът върху каква земя би трябвало да бъдат издигнати тези домове става неосъществим за занемаряване.

Едуард Шепърд, старши учител в учебното заведение по география и обмисляне в университета в Кардиф, споделя, че ползата на „ по-младите гласоподаватели, които не могат да се качат на жилищната стълба “, е трансформирал политическите калкулации на лейбъристите, които в този момент желаят да алармират, „ че са подготвени да вземат сложни решения за справяне с жилищната рецесия “, без може би да навлизат в „ мътни и политически предизвикателни детайлности за политиката “.

„ Чувстваме, че в този момент е основен миг за справяне и да се оправят със зеления пояс по възрастен метод “, споделя Роланд Брас, сътрудник по обмисляне в сътрудниците за недвижими парцели Knight Frank. „ Имам възприятието, че в този момент, идващите 12 месеца, е моментът това да се случи. “

Политиката за обмисляне към зеления пояс е цялостна с цветни метафори. Някои специалисти настояват, че самата концепция за „ зелен “ пояс е подвеждаща. Конкретното желание на политиката, изложена през 1955 година, беше да се ограничи разрастването на градовете.

В допълнение към почти 12 % от Англия, която е избрана като зелен пояс, друга четвърт от страната е отделена за зони с изключителна национална хубост, национални паркове и места от специфичен теоретичен интерес. Тези отбрани за ландшафта, дивата природа и достъпа до природата се приближават до това, което доста хора си показват за задачата на зеления пояс.

В рамките на 15-те зелени пояса към британските градове — покриващи повърхност почти 1,5 пъти по-голяма от Йоркшир — 65 % от земята се употребява за селско стопанство, до момента в който към една пета е открита земя, гора или вода. По-голямата част от тях, 93 %, са неразвити.

Обикновено приложенията за създаване в зеления пояс са позволени единствено при „ изключителни условия “.

Частът от застроена преди този момент земя „ изоставени индустриални зони “ в зеления пояс притегли най-голямо внимание на политиката. Тази категория земя, по този начин нареченият сив пояс, се счита за политически най-приятна за ново развиване.

Лейбъристите се възползваха от образци за неизползвани паркинги, бензиностанции и други не изключително зелени земи в пояса като места за строителство. Партията сподели, че развиването ще би трябвало да включва минимум 50 % обществени или налични жилища, достъп до зелени площи и подобаваща инфраструктура.

Проучване на Knight Frank разпознава 11 000 евентуални обекта, съставляващи по-малко от 1 % от зеления пояс. Но всички тези обекти могат да поберат единствено 100 000-200 000 нови фамилни къщи, според от гъстотата на новите разработки.

Чарлз Дъгдейл, сътрудник в Knight Frank, споделя, че идващото държавно управление би трябвало да прегледа тези уеб сайтове, само че че „ сивият пояс “ ще „ постоянно ще бъде единствено част от решението “.

Официалната жилищна цел за Англия изисква 300 000 нови жилища всяка година, цел, която държавното управление към момента не е изпълнило. Въпреки приказките за увеличение на предлагането, сега се свиват линиите от нови жилища.

Федерацията на строителите на жилища, която съставлява фирмите за жилищно строителство, в края на предходната година заяви, че нейната мярка за позволения за градеж на жилища в Англия - водещ знак за бъдещо предложение - е достигнала най-ниската 12-месечна обща сума от 2006 година когато изследването стартира.

Лейбъристите обрисуваха амбициозни проекти за създаване на цели нови селища за първи път от няколко десетилетия. Тези проекти ще отнеме години, с цел да се осъществят. Освобождаването на зелени площи може да има по-бързо влияние върху предлагането на жилищна земя. Но придържането към политически по-малко рискови земи на „ сивия пояс “ може да ограничи обсега.

По-амбициозно предложение на учените Пол Чешър и Бояна Буюклиева в отчет за Центъра за градове откри, че до 2,1 милиона жилища могат да бъдат издигнати в границите на 45 минути с трен от огромните градове, в случай че има зелен пояс и земеделска земя в рамките 10 минути пешком от 1035 жп гари бяха освободени за развиване.

Но такава всеобхватна промяна на зеления пояс може да се окаже прекомерно токсична от политическа позиция. Сегашното държавно управление върви в друга посока.

Гоув акцентира нуждата от по-гъсто застрояване в градските региони. Проучване на консултантската компания Development Economics, извършено за Landsec, British Land и Berkeley Group, откри, че изоставените зони в 16 градски зони могат да обезпечат място за до 1,4 милиона домове до 2035 г. 

В Одли деятелите споделят, че има уеб сайтове в границите на селото, което би трябвало да бъде издигнато преди всяка зелена земя.

И двете страни са говорили за изоставени промишлени зони, тъй като те са минимум политически чувствителни. За бизнесмените обаче тази земя не е толкоз привлекателна. Допълнителните разноски, свързани с почистването на уеб сайтове втора ръка, затрудняват печелившото им развиване.

Изградените обекти в границите на зеления пояс, като някогашни летища или кариери, от време на време са ситуирани надалеч от обитаеми места и са едва обслужвани от превоз, учебни заведения и друга инфраструктура.

И изследване от 2022 година на консултантите на Lichfields – което също откри капацитет за 1,4 милиона домове в изоставени зони (независимо дали във или отвън зеления пояс) – сподели, че броят на домовете „ се равнява на малко под една трета от 4,5 m жилища, които са нужни през идващите 15 години ”.

Емили Уилямс, шеф на жилищните изследвания в Savills, поддържа развиването на изоставени индустриални зони, само че споделя, че това „ надалеч не е задоволително земя ”.

„ Това не е решението за 300 000 домове годишно. Когато хората се държат по този начин, като че ли това ще бъде, това е неоткровен метод за метод към дебата “, споделя тя.

Засега обаче държавното управление реши да понижи натиска върху локалните управляващи да преразгледат границите на зелените пояси, даже в случай че техните публично изчислени жилищни потребности останат незадоволени. Промените в политиката на Gove ще накарат препоръките да изготвят локални проекти за развиване, само че също по този начин ще им дадат повече независимост да кажат „ не “ на препълването на жилищни потребности от околните градове.

Говорител на отдела за равнене сподели, че измененията вършат „ по-лесно да се приоритизира изоставената земя, като в същото време се пази и усъвършенства зеленият пояс “.

Саймънс споделя, че измененията не трансформират доста формалната политика, която към този момент е налице, само че че посланието от централното държавно управление е „ огромна работа, защото има доста от тези области, където единствената вяра е в миналото ще би трябвало да посрещна потребността ви от жилище ... ще включва обзор на Greenbelt и издание на Greenbelt ... Няма различен метод да го заобиколим. “

„ [Гоув] отваря вратата за управляващите да се пробват да оправдаят поддържането на провалящо се статукво, като резервират своите региони в заливка, до момента в който потребностите се стопират “, споделя той.

Джийн Уолтърс е на противоположното мнение. Тя се надява, че новата политическа позиция ще насърчи нейния локален съвет, Солихъл, да отхвърли построяването на 450 къщи в зеления пояс в края на село Дикенс Хийт. Тя споделя, че решението дава на съветниците първата им опция да употребяват пълномощията, предоставени от Гоув, просто да пренебрегват натиска за лишаване на непотребни жилища от близкия Бирмингам.

„ Ние не сме Nimbies като такива “, упорства Уолтърс. „ Знаем, че къщите би трябвало да отидат някъде. Но би трябвало да бъде в устойчиви градски разширения, а не посред зелени полета в неустойчиви селски региони.

Самоопределящ себе си „ нарушител, трансформирал се в дивеч “, Уолтърс е пенсиониран квалифициран градоустройствен плановик и ръководител на планирането за CPRE Warwickshire. Тя споделя, че локалното взимане на решения е довело до „ отрязването на хилядите ножове “ за зеления пояс. „ Всички промени в зеления пояс би трябвало да се вършат на стратегическо равнище “, твърди тя.

Необходимостта от по-обединено взимане на решения е единственото нещо, на което хората всички страни в дебата за зеления пояс наподобява са съгласни.

Както про-зелените деятели като Уолтърс, по този начин и тези, които желаят да видят повече здания, считат, че оставянето на цялата власт на локалните управляващи води до несвързани решения. Мнозина считат, че въпросът къде да се строи – и дали да се реалокира земята в зеления пояс и отвън него – ще бъде по-добре решен на районно равнище. работят в намирането тук-там за създаване на домове. Пеникок споделя, че сега държавното управление няма „ никакъв механизъм за стимулиране [и] поощряване на стратегическото обмисляне сред локалните управляващи ”.

Той споделя, че лейбъристко държавно управление ще разпознава райони, където е належащо по-добро съдействие за справяне с „ голямата незадоволена потребност от жилища “. „ В определени подрегиони ще пожелаваме от локалните управляващи да се обединят и да сформират рамки за пространствено развитие ... това е мястото, където те преразглеждат освобождението на Greenbelt, за този тип стратегически отпечатък “, споделя той.

Но ограниченията, които в последна сметка могат да наложат повече жилища на нежелаещите локални поданици, ще бъдат политически обременени. „ First past the post и Nimbyism са доста комфортни приятели по легло “, споделя Марк Влесинг, основен изпълнителен шеф на разработчика Pocket Living. Той счита, че измененията в зеления пояс евентуално са невъзможни без някаква по-широка политическа промяна. „ Нямаме задоволително мощно районно държавно управление, което да може ... направете нужните покупко-продажби. “

Уилямс споделя, че политиките в интерес на жилищното настаняване, които работят добре на национално равнище, към момента могат да причинят проблеми на локално равнище. " Никой