Готов ли е зеленият пояс?
През зимата, когато по дърветата няма листа, Жанет Гилмор може ясно да чува звука на магистрала M6 от дома си в село Одли. Но тя се тревожи, че тътенът от фоновия шум скоро може да се превърне в голям проблем.
Полето на фермера между магистралата и нейното село в Стафордшир в Уест Мидландс е идентифицирано като възможно място за развитие на основен логистичен склад.
Гилмор е един от няколко ключови организатори на местна група за кампания, която лобира срещу проекта за склад, както и предложените жилищни сгради около селото. Групата организира страница във Фейсбук, почука на вратите на съседите, раздаде листовки и отправи петиция до местния съвет.
„Разбрах за факта, че около селото ще бъдат построени 1100 къщи, особено в моето задно поле. Това веднага привлече вниманието ми“, казва Гилмор.
Сред най-силните аргументи на групата е, че голяма част от земята около Одли е част от зеления пояс, който опасва близкия град Стоук он Трент. Джим Остин, друг организатор, казва, че вярва, че зеленият пояс трябва да бъде до голяма степен „свещен“.
Неговото мнение е общо за много избиратели в Англия. Мотивираните местни активисти като групата в Одли са една от ключовите причини, че при цялото пренаписване на политиката за планиране на Англия зеленият пояс е оставен до голяма степен непроменен от въвеждането му през 50-те години на миналия век.
Но през миналата година консенсусът, че всяко бърникане със зеления пояс е политическо минно поле, показа признаци на пропукване. В речта си на конференцията през октомври лидерът на Лейбъристката партия Кийр Стармър сигнализира, че е отворен за промяна.
Министърът на жилищата в сянка Матю Пеникук каза, че зеленият пояс е важен за спиране на разрастването на градовете, но че в райони, където цялата „земя с ниско качество“ е била използвана и жилищните нужди все още не са задоволени, лейбъристко правителство ще „очаквайте [местните власти] да преразгледат зеления пояс“.
Тези изявления изненадаха някои експерти по планиране, които отдавна настояваха за преразглеждане на политиката. „Смело е дори за лейбъристите да повдигнат това изобщо. Това е доста изненадващо . . . Това е толкова политически токсично“, казва Зак Саймънс, адвокат по планирането, който е писал много за политиката на зеления пояс.
„Дори започването на разговор за това е много положителна стъпка. Това е нещо, което много рядко се е случвало в нашия политически дискурс в Англия от 70 години насам.“
Политическите рискове дори от намек за реформа са ясни. Премиерът Риши Сунак обвини Стармър, че иска да „бетонира зеления пояс“.
Загубата на торите на междинните избори в Чешам и Амершам през 2021 г. — където проблемите на развитието се превърнаха в местен гръмоотвод — все още се очертава сериозно в разговорите за реформа на планирането. Съвсем наскоро министърът по жилищното настаняване Майкъл Гоув беше принуден да направи компромис с привържениците на задната скамейка срещу развитието.
Последните промени в политиката на Гоув, официално обявени през декември, включват ангажимент да не се принуждават местните власти да строят върху зеления пояс, независимо от нуждата от жилища.
„Изглежда, че торите се опитват да начертаят линия в пясъка между себе си и лейбъристите над зеления пояс“, казва Елизабет Бъндред Удуърд, ръководител на политиката за планиране в CPRE, благотворителна организация, която води кампании за защита на провинция.
Зад политическата битка, която се оформя около зеления пояс, докато и двете партии се подготвят за избори, очаквани тази есен, стои неизбежната реалност, че Обединеното кралство трябва да построи милиони нови домове, за да навакса изоставането с нарастващото си население — камо ли да отговаря на бъдещите изисквания. Въпросът върху каква земя трябва да бъдат построени тези домове става невъзможен за пренебрегване.
Едуард Шепърд, старши преподавател в училището по география и планиране в университета в Кардиф, казва, че интересът на „по-младите избиратели, които не могат да се качат на жилищната стълба“, е променил политическите изчисления на лейбъристите, които сега искат да сигнализират, „че са готови да вземат трудни решения за справяне с жилищната криза“, без може би да навлизат в „мътни и политически предизвикателни подробности за политиката“.
„Чувстваме, че сега е ключов момент за справяне и да се справят със зеления пояс по възрастен начин“, казва Роланд Брас, партньор по планиране в агентите за недвижими имоти Knight Frank. „Имам чувството, че сега, следващите 12 месеца, е моментът това да се случи.“
Политиката за планиране около зеления пояс е пълна с цветни метафори. Някои експерти твърдят, че самата идея за „зелен“ пояс е подвеждаща. Конкретното намерение на политиката, изложена през 1955 г., беше да се ограничи разрастването на градовете.
В допълнение към приблизително 12 процента от Англия, която е определена като зелен пояс, друга четвърт от страната е отделена за зони с изключителна национална красота, национални паркове и места от специален научен интерес. Тези защити за ландшафта, дивата природа и достъпа до природата се доближават до това, което много хора си представят за целта на зеления пояс.
В рамките на 15-те зелени пояса около английските градове — покриващи площ приблизително 1,5 пъти по-голяма от Йоркшир — 65 процента от земята се използва за селско стопанство, докато около една пета е открита земя, гора или вода. По-голямата част от тях, 93 процента, са неразвити.
Обикновено приложенията за изграждане в зеления пояс са разрешени само при „извънредни обстоятелства“.
Частът от застроена преди това земя „изоставени индустриални зони“ в зеления пояс привлече най-голямо внимание на политиката. Тази категория земя, така нареченият сив пояс, се смята за политически най-приятна за ново развитие.
Лейбъристите се възползваха от примери за неизползвани паркинги, бензиностанции и други не особено зелени земи в пояса като места за строителство. Партията каза, че развитието ще трябва да включва най-малко 50 процента социални или достъпни жилища, достъп до зелени площи и подходяща инфраструктура.
Проучване на Knight Frank идентифицира 11 000 потенциални обекта, съставляващи по-малко от 1 процент от зеления пояс. Но всички тези обекти могат да поберат само 100 000-200 000 нови семейни къщи, в зависимост от гъстотата на новите разработки.
Чарлз Дъгдейл, партньор в Knight Frank, казва, че следващото правителство трябва да разгледа тези сайтове, но че „сивият пояс“ ще „винаги ще бъде само част от решението“.
Официалната жилищна цел за Англия изисква 300 000 нови жилища всяка година, цел, която правителството все още не е изпълнило. Въпреки приказките за увеличаване на предлагането, в момента се свиват линиите от нови жилища.
Федерацията на строителите на жилища, която представлява компаниите за жилищно строителство, в края на миналата година съобщи, че нейната мярка за разрешения за строеж на жилища в Англия - водещ индикатор за бъдещо предлагане - е достигнала най-ниската 12-месечна обща сума от 2006 г. когато проучването започна.
Лейбъристите очертаха амбициозни планове за изграждане на цели нови селища за първи път от няколко десетилетия. Тези планове ще отнеме години, за да се реализират. Освобождаването на зелени площи може да има по-бързо въздействие върху предлагането на жилищна земя. Но придържането към политически по-малко опасни земи на „сивия пояс“ може да ограничи обхвата.
По-амбициозно предложение на академиците Пол Чешър и Бояна Буюклиева в доклад за Центъра за градове установи, че до 2,1 милиона жилища могат да бъдат построени в рамките на 45 минути с влак от големите градове, ако има зелен пояс и земеделска земя в рамките 10 минути пеша от 1035 жп гари бяха освободени за развитие.
Но такава всеобхватна реформа на зеления пояс може да се окаже твърде токсична от политическа гледна точка. Сегашното правителство върви в друга посока.
Гоув подчерта необходимостта от по-гъсто застрояване в градските райони. Проучване на консултантската компания Development Economics, проведено за Landsec, British Land и Berkeley Group, установи, че изоставените зони в 16 градски зони могат да осигурят място за до 1,4 милиона домове до 2035 г.
В Одли активистите казват, че има сайтове в рамките на селото, което трябва да бъде построено преди всяка зелена земя.
И двете страни са говорили за изоставени промишлени зони, защото те са най-малко политически чувствителни. За предприемачите обаче тази земя не е толкова привлекателна. Допълнителните разходи, свързани с почистването на сайтове втора употреба, затрудняват печелившото им развитие.
Изградените обекти в рамките на зеления пояс, като бивши летища или кариери, понякога са разположени далеч от населени места и са слабо обслужвани от транспорт, училища и друга инфраструктура.
И проучване от 2022 г. на консултантите на Lichfields – което също откри потенциал за 1,4 милиона домове в изоставени зони (независимо дали във или извън зеления пояс) – каза, че броят на домовете „се равнява на малко под една трета от 4,5 m жилища, които са необходими през следващите 15 години”.
Емили Уилямс, директор на жилищните проучвания в Savills, подкрепя развитието на изоставени индустриални зони, но казва, че това „далеч не е достатъчно земя”.
„Това не е решението за 300 000 домове годишно. Когато хората се държат така, сякаш това ще бъде, това е неискрен начин за подход към дебата“, казва тя.
Засега обаче правителството реши да намали натиска върху местните власти да преразгледат границите на зелените пояси, дори ако техните официално изчислени жилищни нужди останат незадоволени. Промените в политиката на Gove ще накарат съветите да изготвят местни планове за развитие, но също така ще им дадат повече свобода да кажат „не“ на препълването на жилищни нужди от близките градове.
Говорител на отдела за изравняване каза, че промените правят „по-лесно да се приоритизира изоставената земя, като същевременно се защитава и подобрява зеленият пояс“.
Саймънс казва, че промените не променят много официалната политика, която вече е налице, но че посланието от централното правителство е „голяма работа, тъй като има много от тези области, където единствената надежда е някога ще трябва да посрещна нуждата ви от жилище . . . ще включва преглед на Greenbelt и издание на Greenbelt . . . Няма друг начин да го заобиколим.“
„[Гоув] отваря вратата за властите да се опитват да оправдаят поддържането на провалящо се статукво, като запазват своите райони в заливка, докато нуждите се спират“, казва той.
Джийн Уолтърс е на противоположното мнение. Тя се надява, че новата политическа позиция ще насърчи нейния местен съвет, Солихъл, да отхвърли изграждането на 450 къщи в зеления пояс в края на село Дикенс Хийт. Тя казва, че решението дава на съветниците първата им възможност да използват правомощията, предоставени от Гоув, просто да игнорират натиска за отнемане на излишни жилища от близкия Бирмингам.
„Ние не сме Nimbies като такива“, настоява Уолтърс. „Знаем, че къщите трябва да отидат някъде. Но трябва да бъде в устойчиви градски разширения, а не насред зелени полета в неустойчиви селски райони.
Самоопределящ себе си „бракониер, превърнал се в дивеч“, Уолтърс е пенсиониран дипломиран градоустройствен плановик и председател на планирането за CPRE Warwickshire. Тя казва, че местното вземане на решения е довело до „отрязването на хилядите ножове“ за зеления пояс. „Всички промени в зеления пояс трябва да се правят на стратегическо ниво“, твърди тя.
Необходимостта от по-обединено вземане на решенияе единственото нещо, на което хората всички страни в дебата за зеления пояс изглежда са съгласни.
Както про-зелените активисти като Уолтърс, така и онези, които искат да видят повече сгради, смятат, че оставянето на цялата власт на местните власти води до несвързани решения. Мнозина смятат, че въпросът къде да се строи – и дали да се премести земята в зеления пояс и извън него – ще бъде по-добре решен на регионално ниво. работят в намирането на места за изграждане на домове. Пеникок казва, че в момента правителството няма „никакъв механизъм за стимулиране [и] насърчаване на стратегическото планиране между местните власти”.
Голямото четене. Защо все още е толкова трудно да се строят нови домове в Англия?
Той казва, че лейбъристко правителство ще идентифицира региони, където е необходимо по-добро сътрудничество за справяне с „огромната незадоволена нужда от жилища“. „В избрани подрегиони ще изискваме от местните власти да се обединят и да съставят рамки за пространствено развитие . . . това е мястото, където те преразглеждат освобождаването на Greenbelt, за този вид стратегически отпечатък“, казва той.
Но мерките, които в крайна сметка могат да наложат повече жилища на нежелаещите местни жители, ще бъдат политически обременени. „First past the post и Nimbyism са много удобни другари по легло“, казва Марк Влесинг, главен изпълнителен директор на разработчика Pocket Living. Той смята, че промените в зеления пояс вероятно са невъзможни без някаква по-широка политическа реформа. „Нямаме достатъчно мощно регионално правителство, което да може . . . направете нужните сделки.“
Уилямс казва, че политиките в полза на жилищното настаняване, които действат добре на национално ниво, все още могат да причинят проблеми на местно ниво. "Никой