Как колежанският футбол разбива жилищните пазари в цялата страна

Раше Малкълм обича сина си Уейн и приятелката му, но също така би се радвала, ако могат да се преместят от трите къща със спалня в Атина, Джорджия, която тя споделя с двойката, и двамата на 23, както и със съпруга си и две от другите й три деца.

Но наемът е твърде високо, за да може някой да отиде където и да е, поне на местно ниво.

„Ако отидете на тези по-нови единици, имам предвид, че ако можете да вземете такава за $1800, това се счита за евтино, “, каза 48-годишната г-жа Малкълм. „За едностаен - едностаен. Това е около 2100 долара средно.“

Животът в Атина, град с около 127 000 жители, се съсредоточава върху най-големия си работодател: водещият кампус на Университета на Джорджия, който записва повече от 40 000 студенти и работят около 10 000 души. Подобно на много градове в САЩ, наемите се повишиха през последните няколко години, въпреки че разработчиците добавиха нови жилища към пазара. Голяма част от строителството е луксозно жилище извън кампуса за нарастващата студентска популация.

Ms. Малкълм, който живее в западната част на Атина, управлява организация с нестопанска цел, наречена Farm to Neighborhood, и компания за камиони за храна и кетъринг, Rashe’s Cuisine, в източната част на града, недалеч от стадион Санфорд. „Това е исторически район с чернокожи“, каза тя, „така че когато се провеждат футболни мачове, започвате да виждате повече хора, които не са чернокожи, да идват в квартала и да отиват до магазина за алкохол, за да вземат бира, за да се върнат при наема си. ”

Атина не се отличава. Из Съединените щати, в малките градове, които разчитат на колежански спортове, за да поддържат икономиките си, краткосрочните наеми дестабилизират жилищните пазари, подхранвани от богати фенове и инвеститори, които трансформират еднофамилни домове в де факто хотели за няколко седмици извън света година и често ги оставят да стоят празни през останалото време.

„Колежанската атлетика, по-специално колежанският футбол, стана толкова огромна в тази страна, особено в югоизточната , че това е причинило този феномен на краткосрочни наеми“, каза Адриен Буше, директор на програмата за управление на бизнеса DeVos Sport в Университета на Централна Флорида. „От една страна, това създава стойност, но от друга, определено вреди на хората, които живеят в и около университета от дълго време.“

Г-н. Буше посочи подобни пазарни тенденции в южните колежански градове като Обърн, Алабама, Тускалуза, Алабама, Гейнсвил, Флорида, и Оксфорд, Мис, където футболът управлява икономиката през есента. През изминалата година предлагането на краткосрочни наеми е нараснало с 34 процента в Тускалуза (дом на Университета на Алабама), 33 процента в Колумбия, Мисури (Университет на Мисури) и 11 процента в Саут Бенд, Индиана ( Университетът на Нотр Дам), според данни на AirDNA. Резервациите обикновено достигат своя връх през ноември.

Но не само пазарите на наеми са засегнати – инвеститорите плащат надплащане за къщите, които отдават под наем, издърпвайки продажните цени извън обсега на мнозина местни жители.

„Те имат много богати възпитаници, които нямат проблеми да купуват втори къщи, независимо дали това е за децата им да отидат там или просто за да си прекарат добре седем или осем уикенда в годината“, каза г-н Буше. „И това доведе до скока на цените на тези къщи и изтласкването на хората от тези квартали.“

Застъпниците на достъпните жилища казват, че без ограничения къде и как тези наеми могат да работят, колежанските футболни градове са безпомощни да предотвратят прекомерното увеличение на наемите и цените на жилищата.

Мерилин Викърс, пенсиониран клиничен психолог, отглежда три деца в къща на зелена задънена улица в Атина. В продължение на години гората на една съседка от сладки дъвки и дъбове филтрираше следобедното слънце в нейната трапезария. Но това лято, след като се завърна от известно пътуване, тя намери дърветата изсечени и двуетажна къща с басейн в строеж близо до границата на нейния имот, част от по-голям комплекс, който сега включва реновирана къща в ранчо с шест спални и пет бани . Базираните в Тексас инвеститори все още не са отворили имота си за гости, които плащат, но VRBO го посочва като достъпен за до 16 души, като първата нощувка, 1 февруари, е определена на $1250.

Ms. 78-годишната Викърс, която постави завеси, за да блокира гледката, се тревожи, че вълната от краткосрочни наеми в квартали с жилищни зони „издълбава общността“.

През септември окръг Атина-Кларк наложи временен мораториум върху бъдещи краткосрочни наеми в еднофамилни зонирани квартали, стимулиран не само от икономиката, но и от увеличаването на оплакванията, свързани с шум и задръствания. Този ход се противопостави на някои местни собственици на жилища, които разчитат на доходи от краткосрочни наеми и го правят отговорно. Но критиците казват, че регулациите не са стигнали достатъчно далеч в окръг със стотици бездомни жители и недостиг на достъпни жилища.

„В момента пазарът на жилища е в полза на инвеститор пред обикновеното човешко същество и ние даваме приоритет на свободата си да спекулираме, да инвестираме и да печелим от жилища“, каза Джо Лавин, 28, социален работник, който работи с бездомни жители. Той попита защо мораториумът не включва квартали, зонирани за многофамилни жилища, които обикновено са в по-бедни квартали и имат повече цветнокожи хора.

„Ако наложите мораториум за краткосрочни наеми в еднофамилни квартали, тогава ако инвеститор наистина иска да купи и инвестира в краткосрочни наеми в Атина, той ще отиде в многофамилни зонирани квартали,” каза той.

В Саут Бенд, Индиана, Констанс Питърсън-Милър и нейният съпруг Кристофър Милър закупиха своята къща в стил Кейп Код през 1993 г. за около 45 000 долара в жилищния квартал Хартър Хайтс, пресечки от Нотр Дам Стадион. Сега те са почти заобиколени от краткосрочни наеми - два от другата страна на улицата, един в съседство и един граничещ с задния им двор. С толкова много инвеститори, които събират жилища, Harter Heights беше безвъзвратно променен.

„Това, което имаме, са много празни къщи, отдавани под наем от време на време, с всички съпътстващи проблеми, които са недостъпни или просто не са достъпни за новите хора, които идват“, каза г-жа Питърсън-Милър, 64. „Къщите се купуват, обръщат се и след това стоят празни понякога седмици след седмици. Изглежда, че са пуснати под наем за няколко уикенда по време на футболния сезон.“

В Хартър Хайтс наемите на апартаменти с една спалня са се повишили с 89% от 2013 г. , според данни, събрани от федералната агенция за жилищно строителство и градско развитие, драстично изпреварващо средното за страната.

Длъжностните лица в Саут Бенд могат да направят малко, за да спрат скока. През 2018 г. законодателният орган на щата Индиана прие закон, забраняващ на местните власти, градове и окръзи да приемат наредби относно краткосрочните наеми, каза Трой Уорнър, член на градския съвет. Г-н Уорнър разбира силата на пазарните сили, но ако можеше да подобри този закон, каза той, би ограничил процента от квартала, който може да се използва за краткосрочно наемане. Той също така би искал законът да изисква собствениците на имоти, които наемат домовете си, да предоставят информацията си за контакт на местните власти.

„Всеки път, когато имам проблем, аз трябва да прегледаме регистрите на имотите и е много трудно да разберем кой ги притежава,” каза г-н Уорнър, роден в Саут Бенд, чийто район включва Хартър Хайтс.

Кип Тайнър, президентът на градския съвет в Тускалуза, Алабама, няма проблем със собствениците на жилища, които дават под наем стаи или дори да напускат домовете си през футболните уикенди за феновете на Crimson Tide. Но жилищата, собственост на инвеститори, нямат място в квартал с жилищни зони, каза той.

„Това е толкова лицемерно от наша страна като град, защото не позволяваме фризьорски салон , ние не позволяваме на данъчен служител или каквото и да било да има в квартала, защото това е бизнес,” каза г-н Tyner. „Така че ще позволите краткосрочно отдаване под наем, което определено е бизнес. Хората правят огромни суми пари в нашите квартали, но те дори не живеят тук.“

Бързата на инвеститорите, превръщащи частни домове в краткосрочни хотели, е „ абсолютно”, което допринася за недостига на достъпни жилища в Тускалуза, каза Елън Потс, изпълнителен директор на Habitat for Humanity от Тускалуза. „Това обвързва много жилища под наем, които биха били за семейства“, каза тя. Неин приятел хазяин, каза тя, „изкарва много повече пари, отколкото преди, като го наема за може би 1200 долара на месец, докато тя го наема за 2000 или 3000 долара на уикенд.“

В Колумбия, Мисури, длъжностните лица по планирането, загрижени за намаляването на единиците, налични за наемане или закупуване от жителите, работят от години, за да коригират разпоредбите за краткосрочни наеми, каза Патрик Зенър, мениджър услуги за развитие за град Колумбия.

Градът видя предлагането на краткосрочни наеми до 463 тази есен - с 32 процента повече от миналата година. (Може би неслучайно Тигрите от Мисури се превърнаха от средностатистическа програма в национална мощна компания, в момента класирана под номер 9 в страната.)

„Комерсиализацията на основно жилищна кварталът беше нещо, което предизвикваше загриженост“, каза г-н Зенер. „И след това, тази допирателна връзка между премахването на жилища на достъпни цени и това, че те са или под наем, или за закупуване, както моята комисия по планиране обича да нарича постижимо жилище.“

В Саут Бенд, г-жа Питърсън-Милър, чиито две деца са пораснали, оплаква промените в своя квартал. „С напредването на възрастта беше прекрасно нещо да бъдем заобиколени от поколения след поколения деца, които растат и след това се преместват в друг дом“, каза тя. „Гледахме се един за друг. Бяхме много поколения. Познавахме се.”

В крайна сметка тя каза: „Влияе върху начина, по който формираме общност и как поддържаме всички блага на тази общност.“

Последвайте ни в