Малки, развиващи се компании дават нов живот на офис сградите без излишни украшения
Надиганият с много шум „полет към качеството“ трябваше да означава едно нещо: офис сградите клас B без излишни елементи са оставени в беда.
Но това не е съвсем вярно. Докато най-големите собственици на имоти наистина харчат богатства, за да оборудват блестящите си стъклени офис кули като петзвездни хотели, половината от близо 400 милиона квадратни фута офиси в града са заети от наематели, които се тревожат повече за цената, отколкото за оборудването за фитнес.
В края на краищата наемите от клас B са намалели с 25% от пика си; някои под една трета.
Наематели, които изискват между 5 000 квадратни фута и 25 000 квадратни фута, са подписали почти 90 договора за наем в Манхатън само през Q3, общо почти 900 000 квадратни фута, установиха изследователи от Williams Equities. През 2023 г. 1,1 милиона квадратни фута са били отдадени под наем в сгради B в Манхатън – най-много от края на 2019 г.
„Да се каже, че сгради B са мъртви и остарели, е глупост“, каза Майкъл Коен от Williams Equities. „Това са фалшиви новини.“
Уилямс наскоро подписа договор за наем с Lacoste за 18 364 квадратни фута на 17-ия етаж на 136 Madison Ave. В друга голяма сделка за сграда B Ramp нае 66 000 квадратни фута на 28 и 40 W. 23rd St.
През третото тримесечие Two Sigma поднови 265 000 квадратни фута на 100 Sixth Ave. В същото време Ralph Lauren поднови 256 000 квадратни фута на 601 W. 26th St., известна още като сградата Starrett-Lehigh. Същото направи и Zocdoc, който поднови договора за наем на 46 000 квадратни фута на 568 Broadway.
Освен ако не са блокирани от техните заемодатели поради високите съотношения на заема към стойността, повечето собственици на сгради също са готови да направят отстъпки при ценообразуването на наемите, надбавките за подобрение на наемателите и периодите на безплатен наем.
„През 30-те години на миналия век даваме наеми под 30 долара на фут и пазарът беше от 40 до 48 долара преди пандемията“, каза Кристофър Окада от Okada & Co. „Повишаването на лихвените проценти значително намали стойността на тези имоти .”
Миналата година екипът на Okada завърши 152 транзакции в Манхатън. Ръстът в лизинговата дейност се забелязва и от адвокат Джошуа Щайн, чийто офис сега работи по няколко договора за лизинг с различен размер във всеки един момент.
Наличието на имоти близо до транспортни възможности е нещо, с което се хвали Дейвид Леви от Adams & Co. Компанията също така нарече района между автобусния терминал на пристанищната администрация, централния терминал и гара Пен „Транзитен триъгълник“.
„[Наемателите] искат добра, чиста сграда с някой, с когото могат да разговарят и който е близо до транспорт, така че да могат да вземат един влак или един автобус“, каза Леви. „От 33-та до 41-ва улица имаме само няколко малки свободни места тук и там.“
Но в райони, по-далеч от тези основни транспортни центрове, като Flatiron и Hudson Square, имотите са „по-предизвикателни“.
„Този пазар не се е възстановил добре“, каза Леви.
Въпреки това Paxos, ориентирана към технологиите фирма за финансови решения, се премества от 450 Lexington Ave. в Midtown на 15 000 квадратни фута на 71 Fifth Ave.
Като цяло по-малките наематели в града са „обикновени“ фирми в Ню Йорк, семейни фирми, бизнеси, ориентирани към продукти, фирми за облекло и аксесоари, заедно с компании за услуги като архитекти, инженери и счетоводители. И те често прескачат от една сграда в друга в рамките на един и същи клас активи.
„Има и As сред Bs и те ще надминат“, каза Коен за имоти с много по-хубави лобита, асансьори и други капиталови подобрения.
Друга причина тези наематели да прескачат сгради се дължи на финансовото състояние на някои наемодатели, добави Коен. Някои наематели се притесняват дали собственикът на сградата им наистина има пари в брой, за да плати за обещаните офис инсталации и капиталови подобрения. Тези сгради обикновено са били закупени на висока цена през последното десетилетие чрез кредитори, които не одобряват договори за наем при по-нисък пазарен наем. Лихвите са високи, но сградата им вече струва по-малко и въпреки активността свободните места все още са много.
Налични са приблизително 98 милиона квадратни фута – 18% от целия пазар в Манхатън – като 3% от тях са в специални обслужващи или списъци за наблюдение, каза Франклин Уолах от Williams Equities, което означава, че те „не могат да извършват сделки“.
Разбира се, има „полет към качеството“, съгласява се Леви, но собствениците от клас B, които имат малко или никакви дългове и са вложили парите си в работа, за да поддържат имотите си през последните 20 години — „те са стабилни“, той казах.
