На какво Тексас може да научи Сан Франциско и Лондон за строежа на къщи

През годината, приключваща на март 2023 година, стартира строителството на 72 000 нови жилища в Хюстън, Тексас, население 7,5 милиона: повече от три пъти повече от 20 500 нови жилища, стартирани в Лондон, чието население е доста по-голямо.

В случай, че се чудите дали това е следващото от тези „ Америка процъфтява, Англия се лута “, не е. Разменете Хюстън с Остин и Лондон със Сан Франциско или Ню Йорк и разликата ще бъде още по-голяма.

Не е изненадващо, че тези извънредно разнообразни равнища на жилищно строителство оказват въздействие върху цените. Ще би трябвало да платите 1,2 милиона $ за междинен парцел, който се продава в региона на Сан Франциско/Оукланд през днешния ден, към 800 000 $ за типичните домове в Лондон и Ню Йорк, само че единствено 300 000 $ в Хюстън.

Разликите стават по-впечатляващи единствено в случай че вземете поради локалния подтекст. Ню Йорк, Сан Франциско и Лондон са водени от прогресивни хора, които извиват обществено ръце поради острите си и дълготрайни жилищни рецесии. Междувременно Тексас е червен щат, който нормално не се занимава с публично потребни планове. Но делата приказват повече от думите.

Къщите в тексаските градове са евтини и популацията им нараства, тъй като страната е улеснила градското развиване. Калифорния, Ню Йорк и Лондон прегряват и изтласкват младите фамилии, защото техните системи за обмисляне слагат изкуствени ограничавания върху предлагането, което прави градското развиване извънредно мъчно.

Не просто Тексас има повече пространство за надграждане: градовете не просто прибавят разгръщане в периферията, те уплътняват съществуващия град и вършат това, като разрешават на съществуващите притежатели на жилища да уголемяват и подразделят собствеността си.

В Хюстън смяна на законите за обмисляне от 1998 година притежателите на земя да трансфорат един дом в три — неотложно основаване на пространство за нови фамилии в сърцето на града, като в същото време генерират чиста облага за себе си. Решаващ подробност беше включването на алтернатива за отвод за обособени квартали, чиито поданици желаеха да запазят нещата такива, каквито са, увеличавайки издръжливостта на схемата.

Планът за повишение на зоната на Окланд от 2016 година работи по сходен метод, създавайки нови настройки по дифолт, които улесняват умереното уплътняване в региони наоколо до центъра на града и директните станции, като в същото време резервират отделянето на квартали с историческо значение.

И в двата града строителството скочи и цените останаха доста по-ниски, в сравнение с другаде. Най-важното е, че посредством фокусиране върху това, което урбанистите назовават ​​„ нежна компактност “ – включващо застрояване от три до шест етажа, проектирано предвид на локалния темперамент – и създаване на изключения, и двата проекта претърпяха политически катаклизми.

И това не са единствено англоезични трендове. В Израел политиките за уплътняване и възобновяване на градската среда разрешават на жителите на жилищни блокове да се съберат с разработчиците и локалните управляващи, с цел да прокарат нови и разширени планове за своите здания.

Броят и разнообразието на тези сполучливи схеми дава образци за други градове да вървя след. Един случай от Лондон обаче дава предупредителна история. През 2018 година квартал Кройдън разгласява нови насоки за обмисляне, позволяващи на притежателите на жилища да преустроят огромните си еднофамилни къщи в средноетажни жилищни здания, съдържащи голям брой единици, при изискване че новите планове като цяло са в сходство с формата и строителните материали на локалния регион. Политиката се прилагаше за целия квартал, без отделяния.

Броят на тези дребни планове набъбна внезапно, добавяйки стотици нови жилища, продавани на цени, надалеч под предходната норма. И предлагането, и достъпността се усъвършенстваха трагично съвсем за една нощ.

Но това не продължи. Новата политика се трансформира в основен фокус за деятелите против развиването в яростни кметски избори и новият закостенял кмет на региона я анулира единствено четири години след оповестяването й. С това дребните планове за уплътняване ненадейно стопираха.

Урокът за останалата част от Лондон, за Сан Франциско и Ню Йорк е, че уплътняването на историческите градове не значи безусловно архитектурен вандализъм или безхарактерни кули. Малки корекции в наредбите за обмисляне, които вършат леката плътност по дифолт, могат да обезпечат огромни облаги както за актуалните, по този начин и за новите поданици, само че тяхната продължителност зависи от тяхната еластичност.

,