На какво Тексас може да научи Сан Франциско и Лондон за строежа на къщи
През годината, приключваща на март 2023 г., започна строителството на 72 000 нови жилища в Хюстън, Тексас, население 7,5 милиона: повече от три пъти повече от 20 500 нови жилища, започнати в Лондон , чието население е значително по-голямо.
В случай, че се чудите дали това е поредното от тези „Америка процъфтява, Великобритания се лута“, не е. Разменете Хюстън с Остин и Лондон със Сан Франциско или Ню Йорк и разликата ще бъде още по-голяма.
Не е изненадващо, че тези изключително различни нива на жилищно строителство оказват влияние върху цените. Ще трябва да платите 1,2 милиона долара за среден имот, който се продава в района на Сан Франциско/Оукланд днес, около 800 000 долара за типичните домове в Лондон и Ню Йорк, но само 300 000 долара в Хюстън.
Разликите стават по-впечатляващи само ако вземете предвид местния контекст. Ню Йорк, Сан Франциско и Лондон са водени от прогресивни хора, които извиват публично ръце заради острите си и дълготрайни жилищни кризи. Междувременно Тексас е червен щат, който обикновено не се занимава с обществено полезни проекти. Но делата говорят повече от думите.
Къщите в тексаските градове са евтини и населението им нараства, защото държавата е улеснила градското развитие. Калифорния, Ню Йорк и Лондон прегряват и изтласкват младите семейства, тъй като техните системи за планиране поставят изкуствени ограничения върху предлагането, което прави градското развитие изключително трудно.
Не просто Тексас има повече пространство за надграждане: градовете не просто добавят разрастване в периферията, те уплътняват съществуващия град и правят това, като позволяват на съществуващите собственици на жилища да разширяват и подразделят собствеността си.
В Хюстън промяна на законите за планиране от 1998 г. собствениците на земя да превърнат един дом в три — незабавно създаване на пространство за нови семейства в сърцето на града, като същевременно генерират чиста печалба за себе си. Решаващ детайл беше включването на опция за отказ за отделни квартали, чиито жители искаха да запазят нещата такива, каквито са, увеличавайки издръжливостта на схемата.
Планът за повишаване на зоната на Окланд от 2016 г. работи по подобен начин, създавайки нови настройки по подразбиране, които улесняват умереното уплътняване в райони в близост до центъра на града и транзитните станции, като същевременно запазват отделянето на квартали с историческо значение.
И в двата града строителството скочи и цените останаха много по-ниски, отколкото другаде. Най-важното е, че чрез фокусиране върху това, което урбанистите наричат „нежна плътност“ – включващо застрояване от три до шест етажа, проектирано с оглед на местния характер – и изграждане на изключения, и двата плана претърпяха политически катаклизми.
И това не са само англоезични тенденции. В Израел политиките за уплътняване и обновяване на градската среда позволяват на обитателите на жилищни блокове да се съберат с разработчиците и местните власти, за да прокарат нови и разширени проекти за своите сгради.
Броят и разнообразието на тези успешни схеми дава примери за други градове да последвам. Един инцидент от Лондон обаче дава предупредителна история. През 2018 г. квартал Кройдън публикува нови насоки за планиране, позволяващи на собствениците на жилища да преустроят големите си еднофамилни къщи в средноетажни жилищни сгради, съдържащи множество единици, при условие че новите проекти като цяло са в съответствие с формата и строителните материали на местния район. Политиката се прилагаше за целия квартал, без отделяния.
Броят на тези малки проекти нарасна рязко, добавяйки стотици нови апартаменти, продавани на цени, далеч под предишната норма. И предлагането, и достъпността се подобриха драматично почти за една нощ.
Но това не продължи. Новата политика се превърна в ключов фокус за активистите срещу развитието в ожесточени кметски избори и новият консервативен кмет на района я отмени само четири години след обявяването й. С това малките проекти за уплътняване внезапно спряха.
Урокът за останалата част от Лондон, за Сан Франциско и Ню Йорк е, че уплътняването на историческите градове не означава непременно архитектурен вандализъм или безхарактерни кули. Малки корекции в разпоредбите за планиране, които правят леката гъстота по подразбиране, могат да осигурят големи печалби както за настоящите, така и за новите жители, но тяхната дълготрайност зависи от тяхната гъвкавост.
,
