Начин да победите високите ипотечни лихви? Поемете заем от някой друг.

Цените на жилищата вече бяха високи, когато Елън Харпър, софтуерен архитект, живеещ в Атланта, започна да търси къща през 2021 г. Но тя не можеше очакваше бързото покачване на лихвените проценти през следващата година и дори с голяма първоначална вноска, новата математика я караше да се притеснява.

По-рано тази година обаче тя се натъкна на това, което изглеждаше като портал към не толкова далечното минало: списъци на хиляди домове, които идват с ипотека с ниска лихва, която може да бъде прехвърлена от съществуващия собственик на жилище на нов купувач на жилище, известна като предполагаема ипотека.

г-жа Харпър, която е на около 50 години, успя да грабне един от тези домове, затваряйки преди две седмици тухлена колониална сграда с четири спални във Феърбърн, Джорджия, с месечна вноска от 1400 долара. Това е сума, която тя спокойно ще може да си позволи след пенсиониране, благодарение до голяма степен на ипотечния процент от 2,49 процента. Това е по-малко от половината от сегашната лихва от 7,09 процента за 30-годишните фиксирани заеми, най-популярният вид ипотека.

„Не исках да получа лошо ипотека и да бъда в ситуация, в която всичко, което бих могла да направя, е да платя ипотеката“, каза г-жа Харпър. Тя намери дома си чрез Roam, стартираща компания, която стартира през септември, която изброява домове с предполагаеми нисколихвени заеми и подпомага купувачите в процеса. „Имаше и други домове – бяха хубави и всичко останало“, добави тя, „но избрах най-ниската цена, която можах да намеря.“

трик; това е вградена полза за някои обезпечени от правителството ипотеки, стига новите собственици да отговарят на условията. Процесът няма да работи за всички бъдещи купувачи, защото има няколко препятствия, които може да се наложи да преодолеят, преди да могат да поискат ключовете, често включително солидна първоначална вноска. За продавачите на жилища може да се рекламира заедно с мраморни плотове, за да се привлекат повече потенциални купувачи.

Намиране на приемлива ипотека

Последно популярни през 80-те години на миналия век, когато лихвите по ипотечните кредити надхвърлиха 18 процента, много специалисти по недвижими имоти не знаят, че предполагаемите ипотеки са дори възможни. Но тъй като лихвите по ипотечните кредити продължават да растат, новината се разпространява. Realtor.com, уебсайт за обяви за жилища, наскоро започна да маркира предполагаеми имоти и да ги прави достъпни за търсене. И повече компании – от малки първоначални операции до стартиращи фирми като Roam – се възползват от възможността, съставят списъци или карти на отговарящи на условията имоти и начисляват такса на собствениците на жилища, за да им помогнат да се ориентират в това, което може да бъде изнервящ процес на допускане.

Около 12,2 милиона заеми, или 23 процента от активните ипотеки, са възможни, според Black Knight, фирма за данни, въпреки че повечето конвенционални ипотеки (които представляват по-голямата част от съществуващите заеми ) не са. Това е вградена функция в ипотечните кредити, подкрепени от Федералната жилищна администрация, които се използват широко сред купувачите на жилище за първи път, както и тези от Министерството на ветераните.

Броят на изпълнените предположения е само малка част от всички продажби на жилища, но расте. Имаше повече от 6000 завършени през 2023 г., което е ръст от 139 процента спрямо 2022 г. Тази година вече имаше 3896 изпълнени предположения.

авансови плащания или поне да можете да се класирате за втора ипотека, която ще бъде много по-висока ставка.

Друго препятствие е намирането на продавач, готов да приеме такава оферта, и надеждата, че ипотечният кредитор държи заема - на когото се плаща много по-малко, отколкото за типичен нов ипотека — ще обработи предположението своевременно.

Няколко нови компании се опитват да изгладят процеса, включително Roam, която наскоро получи $3 милиона в инвестиция, ръководена от фирма за рисков капитал, Founders Fund и Тони Ксу, главен изпълнителен директор на DoorDash, между другото.

Roam управлява уебсайт, подобен на този на Zillow, с изключение на всички обяви, които понастоящем са в 18 града в седем щата имат приемливи ипотеки под 6 процента и са достатъчно големи, за да покрият поне половината от покупната цена.

Тед Тозер, чуждестранен сътрудник в Центъра за жилищно финансиране на Urban Institute. „Те всъщност губят пари от всяко едно, което правят, защото имат значителни разходи, които не се покриват от таксата, която могат да наложат.“

И F.H.A. и В.А. има въведени ограничения за това колко ипотечни обслужващи фирми могат да таксуват за предположения.

Преглед на числата

За купувачите търсенето на нисколихвени ипотеки може да изглежда безпроблемно. Но има много неща за обмисляне, включително перспективата за отговаряне на изискванията за втора ипотека, нещо, което потенциално може да попречи на процеса на затваряне или да унищожи сделката напълно.

Раунак Сингх, главният изпълнителен директор на Roam, каза, че несигурността при осигуряването на втори заем е често срещан препъни камък - някои ипотечни обслужващи лица, които държат предполагаемия заем, биха предоставили допълнителен кредит, но не винаги. За да се справи с проблема, Roam наскоро започна да работи със Spring EQ, национален кредитор, който ще предостави втори заем на клиенти на Roam с кредитен рейтинг от най-малко 640 и първоначални вноски от най-малко 15 процента. „Сега те могат да пазаруват всеки дом и да не се притесняват“, добави г-н Сингх.

Представете си дом, който струва $400 000, който идва с предполагаема ипотека от $280 000. Купувачът на жилище ще трябва да намери 120 000 долара, за да запълни празнината, или с пари в брой, или със заеми. Купувач, който плаща 20 процента надолу или 80 000 долара, все още се нуждае от още 40 000 долара плюс разходите за затваряне.

таксата - най-вероятно 0,80 процента от баланса на заема всяка година, който се разделя и плаща ежемесечно - за целия живот заема, въпреки че има изключения.

Хората, приемащи V.A. заемите трябва да платят еднократна такса от 0,50 процента от сумата на заема на агенцията, но няма никакви текущи разходи за застраховка. Има обаче и други ограничения. Ако купувач, който не е ветеран, поеме ипотеката, продавачът може да загуби цялото или част от своето право на друг V.A. заем до изплащане на стария.

Assumable.io, малка собствена операция. Сега включва уебсайт с 26 000 активни обяви и таксува $1850, за да помогне на амбициозните кредитополучатели през процеса, който г-н Карило е на път да предприеме за собственото си семейство. Той и съпругата му, която роди първото си дете през януари, се преместват от Финикс в Тексас, за да бъдат по-близо до роднините си.

Той не планира да прехвърли ипотеката си върху своя купувач — той се притеснява, че ще отнеме твърде много време, за да завърши, като се има предвид предстоящото му преместване.

Ипотеката, която приема, носи лихва 4,87, което означава спестявания от повече от $400 на месец, отколкото ако беше взел нов заем при котираните от него 7,12 процента.

„Предполагаемите активи са машина на времето към ниските лихви от миналото“, добави той. „Докато преброих числата“, добави той, „беше безсмислено.“