От съдебни зали до договори: Как държавните поземлени органи загубиха лоста си при несъстоятелност

Разрешаването на несъстоятелността на недвижими парцели получи противоположен резултат, като скорошна смяна в закона обяснява, че органите за поземлено развиване не получават автоматизирано статут на гарантиран заемодател в процеса на неплатежоспособност. Юристи споделиха, че изменението ще бъде огромно облекчение за банките и купувачите на жилища, защото ще форсира спасяването на банкрутирали планове.

По-рано държавните поземлени органи можеха да претендират за статут на обезпечени кредитори според държавните закони. Това означаваше, че те имат приоритет при възобновяване на отговорности като такси за наем и налози по време на процеса на разрешаване, което ги слага на същото равнище като банките и купувачите на жилища. Въпросът постоянно попадаше в съдилищата, забавяйки процеса на избавяне.

Парламентът промени раздел 3(31) от Кодекса за несъстоятелността и несъстоятелността (IBC) през април, като дефинира термина „ поръчителство “. Обезпечителната рента е, когато банка дава пари на заем, откакто е взела поръчителство от кредитополучателя. Обезпечението може да бъде ипотека или депозит на документи за благосъстоятелност. По създание държавен орган към този момент не може да претендира, че има интерес към сигурността и да изисква приоритет единствено тъй като това се споделя в държавен закон.

" Тези промени би трябвало да обезпечат облекчение както на купувачите на жилища, по този начин и на банките. Няколко решения бяха отсрочени заради възраженията, направени от поземлените управляващи, които желаят те да бъдат оповестени за обезпечени кредитори по силата на законово обвързване и че проектите за преструктуриране ги третират като обезпечени кредитори ", сподели Манмит Сингх, сътрудник, Сирил Амарчанд Mangaldas.

Някои от огромните държавни организации за земеустройство на Индия включват City and Industrial Development Corporation of Maharashtra Ltd (Cidco), West Bengal Industrial Development Corporation (WBIDC), Yamuna Expressway Industrial Development Authority (YEIDA) и Greater Noida Industrial Development Authority (GNIDA). Запитванията, изпратени по имейл до техните представители, останаха без отговор.

Според адвокати, изменението ще понижи правосъдните разногласия към искове за неплатежоспособност, като се има поради, че претенциите на поземлените управляващи като обезпечени кредитори са довели до правосъдни разногласия.

„ Значителна част от правосъдните разногласия през последните няколко години са съсредоточени върху това дали законовите органи дават отговор на условията за обезпечени кредитори. Чрез законодателното споразумяване на този въпрос, изменението би трябвало да понижи разногласията, които могат да се избегнат, и да разреши на експертите по преструктуриране да ползват проекти за преструктуриране с по-голяма сигурност, ” добави Манмит.

IBC беше въведен през 2016 година, с цел да даде рамка за разрешаване на проблеми на компании. Съгласно този закон кредиторите се изплащат в избрана подчиненост. Работниците имат по-висок приоритет, до момента в който вноските на чиновниците са с по-нисък сан, постоянно именуван „ каскаден механизъм “ според раздел 53 от закона. Държавните такси и други оперативни кредитори се класират по-ниско.

И по този начин, какво следва за поземлените управляващи, които са изгубили статута си на гарантиран заемодател? Шив Сапра, сътрудник в Kochhar & Co., сподели, че тези управляващи в този момент ще би трябвало да преминат към фокусиране повече върху конструкция, която може да включва периодически заплащания на изплащания за тяхната земя. Това може също по този начин да варира в преразглеждането на акта за продажба сред поземлените управляващи и бизнесмена на недвижими парцели, което прави по-силен контракт.

„ Поземлените управляващи би трябвало да пренасочат фокуса си от правосъдни разногласия към обмисляне на транзакции. Където е законно възможно, те би трябвало да засилят договорните отбрани при започване на плановете, вместо да зависят от законовия приоритет на стадия на неплатежоспособност “, сподели Сапра.

През март предходната година министърът на финансите Нирмала Ситараман сподели в Rajya Sabha, че 204 случая на неплатежоспособност в недвижими парцели и строителство са били решени според закона за несъстоятелността до март 2025 година, което е довело до приблизително възобновяване от 44,7% против приетите искове на кредиторите. Тя също по този начин добави, че до март 2025 година са били позволени 1552 случая на неплатежоспособност в бранша на недвижимите парцели и строителството.

„ Истинската смяна е, че поземлените органи губят каскадния ливъридж въз основа на законова такса, само че резервират търговски, контрактуван и регулаторен ливъридж като притежатели на земя и законови органи “, сподели Ааста, сътрудник в Argus Partners.

За създателя