Поемането на ипотека достъпен начин ли е на пазара на жилища? Какво да знаете

Тази статия е част от поредицата Home School на Global News, която предоставя на канадците основите, които трябва да знаят за жилищния пазар, които не са били преподавани в училище.

За обнадеждените канадски купувачи на жилища, които се чувстват изолирани от по-високите лихвени проценти на пазара, поемането на ипотека от продавач с по-ниска лихва може да бъде достъпен начин за избягване на днешните значителни разходи по заеми.

Но експертите казват, че поемането на ипотека идва с рискове за продавача и някои недостатъци за купувачите, които го правят рядка характеристика при продажбите на жилища.

За базираната в Торонто брокерка Микайла Ругала обаче предположението за ипотека беше просто билетът, от който нейният клиент се нуждаеше, за да продаде апартамент в края на миналата година.

Тя казва на Global News, че клиентът й е трябвало да излезе на пазара през есента, но надеждите им за ценообразуване бяха попарени, когато близка сравнима единица се продаде за „значително по-ниска“ от цената продавачът е имал предвид.

Това се случи, когато лихвите по ипотечните кредити достигнаха неотдавнашен връх, което според Ругала означава, че купувачите или търсят страхотна сделка, или са готови да изчакат, докато лихвените проценти започнат да падат.

„Опитвахме се да разберем как можем да насърчим купувачите и да се справим директно с тази болезнена точка?“

По това време Ругала казва, че се е чула с друг приятел брокер в Отава, който разказва тя за успеха, който тяхното посредничество постига чрез рекламиране на ниски, предполагаеми ипотечни лихви, за да накара купувачите да се интересуват от имоти.

Клиентът на Ругала имаше нисък, фиксиран лихвен процент върху ипотеката върху имота от около два процента заключен за още две години. Сравнете това с лихвите, предлагани на повечето купувачи на пазара днес, които обикновено се движат между пет и шест процента за фиксирана ипотека.

С бъдещите купувачи, които търсят по-рязко намаление на цената, отколкото продавачът склонен да приеме, поставянето на ипотеката на продавача в условие на офертата беше начин и двете страни да излязат доволни, казва Ругала.

Продавачът получи по-висока цена, отколкото купувачите иначе биха искали да предложат, докато в същото време месечните текущи разходи на купувача биха станали значително по-ниски, отколкото ако бяха закупили имот на подобна стойност с нова ипотека на днешния пазар.

Виктор Тран, брокер с True North Mortgage и експертът по ипотеки и недвижими имоти в Rates.ca, казват пред Global News, че поемането на ипотека може „абсолютно“ да бъде по-достъпен начин за купувача да влезе на жилищния пазар, когато обстоятелствата съвпадат, за да се сключи такава сделка.

Но той предупреждава, че има „много уговорки“, които идват с поемането на ипотека. Това е „рядък“ случай, когато и купувачите, и продавачите се възползват от инструмента, казва той.

Какво получават купувачите?

От гледна точка на купувача поемането на ипотека не означава просто поемане на лихвения процент на продавача. Купувачът поема цялата ипотека — непогасената главница и оставащия срок и амортизация, обяснява Тран.

Това означава, че ако оставащата ипотека на продавача е по-малка от това, което купувачът трябва да финансира покупката на имота, може да се наложи да компенсират разликата с много по-голяма първоначална вноска от планираната.

Да кажем например, че купувач купува жилище на цена от $500 000, но се надява да поеме оставащата ипотека на продавача от $350 000. Ако купувачът е планирал да плати първоначална вноска от пет процента (25 000 долара) за покупката на дома, той вместо това ще трябва да покрие останалата част от разликата между стойността на жилището и размера на ипотеката (150 000 долара).

„Приемането на баланса такъв, какъвто е, може да е трудно в зависимост от първоначалната вноска на купувача“, казва Тран.

Роб Маклистър, ипотечен стратег в MortgageLogic.news, казва, че купувачите, които необходимостта да покрият разликата понякога може да накара техния съществуващ кредитор да им заеме повече пари и да „смеси“ лихвения процент по тези нови средства със съществуващия лихвен процент по старата ипотека. Но той каза на Global News в имейл, че купувачите ще бъдат „на милостта на заемодателя“ относно ставката, която им се предлага за новия заем.

Приемайки същата амортизация – времето, през което ипотеката се изплаща — може също така да натовари значително купувачите, ако остават по-малко от типичните 25 години по заема, казва Тран. Изплащането на цялата сума за по-кратък период от време може да означава по-скъпи месечни плащания, отколкото купувачът е очаквал, дори при по-нисък лихвен процент, казва той.

За да поеме ипотека, купувачът ще трябва за да преминете през пълния процес на квалифициране със заемодателя на продавача, включително проверки на кредитния рейтинг и оценки на имота.

Някои купувачи може да намерят облекчение в поемането на ипотека днес, защото това може да им позволи по-лесно да изпълнят минималния квалифицираща лихва, известна още като ипотечен стрес тест, казва Тран.

Стрес тестът показва, че купувачите отговарят на изискванията да извършват плащания по ипотека при 5,25 процента или договорната лихва плюс два процента, което от двете е по-високо . На днешния пазар повечето купувачи се квалифицират при около 7,5 процента, казва Тран.

Но ако приемем ипотека с лихва по договор от два процента например, купувачът трябва да премине стрес тест от само 5,25 процента — по-ниска граница, която може да накара купувача да се квалифицира за по-голяма ипотека, отколкото нормално биха позволили настоящите по-високи лихви на пазара, обяснява Тран.

Какво получават продавачите ?

За продавачите предлагането на ипотека идва с няколко предимства, но и с много риск.

Първо, ниската лихва по ипотеката на днешния пазар може да бъде златна за съществуващите собственици на жилища, които пренасят или смесват тази ставка за закупуване на нов имот.

Ругала казва, че не всички продавачи трябва да се придържат към тази ставка обаче и може да се възползват от предлагането му на бъдещ купувач. Това включва инвеститори или други собственици, които може да напускат жилищния пазар, или някой, който се мести от страната, който не може да вземе лихвите си със себе си.

Тран отбелязва, че продавачите също могат да заобиколят наказанието за нарушаване на техните ипотека, ако купувачът желае да поеме заема. Но той казва, че на днешния пазар плащането на тримесечна лихва за прекъсване на ипотека обикновено е за предпочитане за продавачи, които искат „чисто дъно“ след продажбата на дома си.

Това е така, защото дори след като домът е продаден и купувачът поеме ипотеката, продавачът може да не се освободи напълно.

Ако купувач поеме ипотека и след това просрочи заема, продавачът понякога може да бъде държан отговорен от заемодателя, ако има недостиг на плащания, след като домът е ликвидиран, обяснява Маклистър.

В зависимост от договора, тази отговорност може да изтече, след като новият собственик направи определен брой плащания, като например стойност от 12 месеца, добавя той.

Но Тран казва, че нивото на риск при такъв значителен заем може да откаже много продавачи от перспективата за ипотека на първо място.

„Продавачите често не искат да носят отговорност за нещо, върху което нямат контрол“, казва той. „Така че предположенията всъщност не са много често срещани.“

Ругала казва, че ипотечните предположения не са били значим аспект на пазара от 80-те и 90-те години на миналия век, когато високите лихвени проценти накараха купувачите да се борят за облекчение, а продавачите имаха причина за насърчаване на предполагаеми ипотечни лихви.

Бързото покачване на лихвените проценти от Bank of Canada през последните две години върна опцията отново на масата в днешната среда, казва тя.

Рекламирането на предполагаема ипотека може да бъде креативен подход за привличане на повече купувачи да видят обява, казва Ругала, но продавачите ще трябва да преценят какво могат да загубят, преди да решат дали си струва да получат продажба и цената, която искат.

„С главоболието и риска, който продавачът ще трябва да поеме, може да не си струва“, казва тя.

„Но това е стратегия, ако не ви е останало нищо наистина да предложиш.“

Последвайте ни в