Половината от наемателите в САЩ не могат да си позволят да плащат наема си. Ето какво предстои
Половината от наемателите в Съединените щати се оказаха, че плащат повече, отколкото могат да си позволят, след години на скок на наемите. Но увеличаването на строителството на многоетажни сгради засили предлагането на апартаменти, което бавно започва да овладява бързите наеми.
В национален мащаб наемите са намалели на годишна база през декември за осми пореден месец, според месечния отчет на Realtor.com. Средният искан наем беше $1713, което е с $4 по-малко от ноември и с $63 спрямо пика през юли 2022 г.
Средният наем обаче все още е с $309 по-висок от същото време през 2019 г., преди пандемията. Това е 22% увеличение.
И хората са го усетили. На някои места наемите изобщо не падат. Наемът просто расте с по-бавни темпове.
И все пак, дори ако наемите не падат като камък, не се очаква те да се повишат по същия начин тази година.
Това може да дойде като известно облекчение за 22,4 милиона домакинства, които, според Обединения център за жилищни проучвания на Харвардския университет, плащат повече от една трета от доходите си под наем.
Плащането на нещо над стандартния праг от 30% обикновено се счита за разходна тежест.
Нещо повече, 12 милиона от тези наематели са сериозно обременени от разходите, което означава, че плащат повече от половината от доходите си за жилища.
Докладът разкрива няколко смущаващи рекорда, включително рекордно големия брой наематели на жилища, които не могат да си позволят, и рекордно голям брой хора, които са без дом, каза Крис Хърбърт, управляващ директор на Харвардския съвместен център за жилищни изследвания. Центърът проведе събитие миналата седмица, обявявайки пускането на доклада, който анализира данни от 2022 г.
Освен това докладът установи, че изгонванията се увеличават, тъй като защитата срещу пандемия е изтекла и рекордно голям брой наематели с допустими доходи не могат да получат помощ, тъй като подкрепата за наемане е недостатъчна.
Наемите се охлаждат, но достъпността остава несъстоятелна
„Условията за наем се смекчават, но условията за достъпност са по-лоши от всякога“, каза Уитни Еъргуд-Обрики, старши научен сътрудник в центъра на Харвард, който представи констатациите от доклада.
След промените в жилищните нужди по време на пандемията и вече съществуващото ниско предлагане на многофамилни жилища на някои пазари, наемите се повишиха през 2021 г. и 2022 г. Но това се промени през 2023 г. благодарение на увеличеното предлагане, показва докладът.
Ръстът на наемите достигна своя връх с рекордните 15% годишно през първото тримесечие на 2022 г., преди да започне да се забавя. До края на 2023 г. наемите растат само с 0,4% годишно.
Дори в градовете с най-непоносими наеми се наблюдава известно охлаждане.
През ноември наемите паднаха в Манхатън за първи път от 27 месеца. Средният наем падна до 4000 долара, което е спад от 4,6% спрямо октомври и 2,3% спрямо предходната година, според доклад на брокерската фирма Douglas Elliman и Miller Samuel Real Estate Appraisers and Consultants.
„Виждаме как търсенето и предлагането си сменят местата в реално време“, каза Антемос Георгиадес, главен изпълнителен директор на Zumper, онлайн пазар за наеми. „Подхранваните от пандемията миграции се забавиха точно когато новите многофамилни сгради идват онлайн на много пазари.“
Той добави, че зимата е бавно време за преместване на наемателите, което води до още по-ниско търсене в момента.
„Наемателите имат по-голямо влияние в момента, отколкото когато и да било в последно време“, каза Георгиадес.
Новата доставка помага, но може да не издържи дълго
Многофамилните сгради процъфтяват с темпове, невиждани от десетилетия.
Около 436 000 многофамилни единици бяха завършени през третото тримесечие на миналата година, на сезонно коригирана база, което беше най-високото ниво от 1988 г. насам и с около една трета повече от нивата преди пандемията, според доклада на Харвард.
И има още в процес на подготовка.
Броят на многофамилните единици в процес на изграждане достигна своя връх през юли с над 1 милион, най-високото ниво в историята, според Бюрото за преброяване на населението на САЩ. Въпреки че числото остава на исторически по-високо ниво оттогава, то намалява до известна степен на сезонно коригирана годишна база.
Строителите са изправени пред по-високи разходи поради лихвените проценти по техните заеми, разходите за материали и разходите за земя и вече се оттеглят от строителството. В резултат на това Националната асоциация на строителите на жилища прогнозира, че многофамилните сгради ще намалеят с около 20% през следващата година.
Въпреки че увеличаването на новото строителство и наличните апартаменти е благодат за пазара, може да няма нови единици, идващи със същото темпо в бъдеще. Въпреки че ще остане голямо търсене не само от бейби бума и милениалите, но и от повече от поколението Z, застаряващо в наемането на апартаменти.
Без непрекъснати нови доставки в допълнение към подобрената поддръжка за наемане, докладът на Харвард заключава, че достъпността ще остане критична грижа за много наематели.
