Променлива или краткосрочна фиксирана ипотека? Където експертите виждат „сладкото място“

В канадското ипотечно пространство към този момент се следи спад на някои лихвени проценти към пролетния пазар, макар че към момента няма ясна индикация от Bank of Canada, че пониженията на лихвените проценти са неизбежни.

Експерти, които приказваха с Global News, споделят, че макар че ипотеките с изменчив лихвен % остават по-скъпият вид през днешния ден, това е „ добра среда “ да се обмисли продуктът за купувачи на жилища и рефинансиращи лица, които се усещат удобно с малко повече риск.

Джеймс Леърд, съизпълнителен шеф на Ratehub.ca, споделя, че е по-добър пазар за приемане на ипотека през днешния ден, в сравнение с предходната есен, когато лихвите доближиха своя връх.

Предлаганите закрепени ипотеки са намалели до степен, в която към три - или петгодишни периоди носят лихви под пет %. Някои купувачи на жилища могат да си обезпечат обезпечен петгодишен ипотечен лихвен % до 4,79 %, съгласно систематизирания лист на предлаганите лихви на Ratehub.

Фиксираните ипотечни лихвени проценти са обвързани с пазара на облигации в Канада, където доходността се покачва или спад според от пазарните упования за понижаване на лихвените проценти от Bank of Canada.

„ Има доста оптимизъм по отношение на намаляването на лихвените проценти в даден миг тази година “, споделя Лейрд.

Банката от чиновниците на Канада мълчат по кое време лихвените проценти могат да стартират да понижават след най-агресивния цикъл на стягане в историята на централната банка. Въпреки това множеството икономисти възнамеряват намаляването на лихвените проценти да стартира в края на пролетта или началото на лятото, според от развиването на инфлацията и други стопански данни.

Тиф Маклем, шефът на Bank of Canada, предизвести неотдавна, че даже когато лихвите стартират да падат, те няма да се намалят с темпото, с което са се повишили, и е малко евентуално да се върнат към най-ниските си равнища от ерата на пандемията.

Каква е разликата сред закрепени и променливи?

Неотдавнашният спад на лихвените проценти по ипотечните заеми, комбиниран с упованията, че тези лихвени проценти ще паднат още повече, прави избора сред закрепена и променлива алтернатива още по-труден сега.

Фиксираните лихвени проценти по ипотечните заеми вижте, че месечните заплащания на притежателя на жилище и обвързваният с тях лихвен % остават постоянни през целия период.

Ипотеката с променлива или регулируема рента е тъкмо това – променлива. Договореният лихвен % се повишава и пада в сходство с решенията на Банката на Канада, съгласно които притежателят на жилище може да заплаща повече или по-малко според от дейностите на централната банка.

Съществуващите притежатели на променлива рента знаят тази действителност много откакто Банката на Канада увеличи референтния си лихвен % с съвсем пет процентни пункта през последните две години.

Променливите ипотеки бяха известни по време на пандемията от COVID-19, защото предлагаха най-ниската налична рента по време на покупката на множеството пазари, макар че този лихвен % се увеличи фрапантно на фона на цикъла на стягане.

Някои притежатели на жилища имат заем с изменчив лихвен % с плаващи заплащания, което значи, че техните месечни ипотечни сметки неотложно се повишават или спадат в сходство с Bank of решения на Канада. При другия тип ипотека с променлива рента процентът на обезценка се трансформира, само че заплащанията остават статични, удължавайки или съкращавайки времето, през което заемът се изплаща според от това по какъв начин се трансформира лихвеният %.

Има ограничения за това какъв брой време могат да продължат амортизациите, преди притежателят на жилище да би трябвало да предприеме дейности, само че тези периоди се нулират до контрактуваната дълготрайност при възобновяване.

Crunching the цифри при закрепена по отношение на променлива

За канадците, които разискват сред променлива ипотека с плаващи заплащания или закрепена рента, би трябвало да вземат поради няколко значими съображения, споделя Ейтан Пински, основан във Ванкувър ипотечен специалист.

В момента ипотеките с изменчив лихвен % са най-скъпият вид. Пински споделя, че множеството променливи лихвени проценти, които се оферират през днешния ден, са към 6,1-6,5 %.

Той споделя, че това, което канадците на жилищния пазар би трябвало да обмислят тази пролет, е дали Канадската централна банка евентуално ще понижи лихвения си % задоволително, с цел да може опцията с изменчив лихвен % да се окаже под техните закрепени сътрудници в течение на периода.

Според неговите калкулации Банката на Канада евентуално ще би трябвало да понижи с към два процентни пункта през идващите три години за притежател на жилище, с цел да спести пари, преминавайки към променлива вместо закрепена през този интервал от време.

Някой с ипотека с променлива рента, започваща от 6,1 %, ще приключи с ефикасна рента от 4,1 % до този миг, до момента в който закрепен лихвен % се задържа устойчиво към 4,99 % в този образец.

Математиката може да се получи, само че Пински отбелязва, че зависи от това Банката на Канада да понижи лихвения си % до 3,0 % до 2027 година Докато това понижение не е необичайно, той споделя, че има доста инфлационни опасности, които биха могли да повлияят на курса на централната банка.

„ Много неща могат да се случат за три години “, споделя той.

Лейрд споделя, че е „ добра среда “ да се обмисли ипотека с изменчив лихвен %, защото възможностите за ново нарастване на лихвения % от Банката на Канада през този цикъл са дребни в този миг.

Но въпреки всичко е „ по-рисково предложение “, с цел да вземе променлива ипотека вместо закрепена, споделя той.

Друго международно събитие, което подтиква инфлацията, като нахлуването на Русия в Украйна преди две години, може да повлияе на актуалните прогнози за интереса на Канадската банка цикъл на лихвените проценти, споделя той.

Тъй като рискът от по-нататъшни покачвания на лихвените проценти в никакъв случай не е нулев, Лейрд споделя, че канадците, които разчитат на съкращения, с цел да накарат математиката да работи по тяхната променлива ипотека, би трябвало да имат някакъв буфер в бюджета, в случай че месечният им заплащанията остават високи през периода – или даже се покачват.

„ Променливите (ипотеки) в действителност изискват известна степен на финансова еластичност и прочут комфорт с по-висок рисков профил “, споделя той.

Поради тази причина Лейрд споделя, че някои притежатели на жилища, които имат вяра, че лихвените проценти ще паднат през идващите месеци, към момента избират петгодишни ипотеки с закрепен лихвен % – най-евтините варианти на пазара през днешния ден – с цел да могат да спестят повече авансово.

Но Пински споделя, че множеството от клиентите, с които работи, сега избират тригодишна закрепена рента, която предлага малко по-висока рента от петгодишната алтернатива, само че с заричане за по-ранно възобновяване, когато цената на заема може да бъде даже по-ниска.

Едногодишните и двугодишните закрепени ипотеки оферират сходни обещания, само че нормално се оферират на доста по-високи проценти от тригодишната алтернатива, която съгласно Пински им дава по-малка стойност сега от променливите.

„ Сладкото място в действителност е тригодишният закрепен период “, споделя той.

Променливите ипотеки оферират повече еластичност

Това е не всичко обаче се отнася до месечното заплащане и специалистите означават, че има области, в които изменчивият лихвен % се оказва вид с по-нисък риск от закрепения модел.

Собственици на жилища, които считат, че има огромен късмет да продадат дома си или по различен метод разтрогнат съществуващата си ипотека може да помислят за разликите в неустойките сред закрепените и променливите ипотеки.

Развалянето на ипотека с променлива рента нормално ще коства на притежателя на жилище еквивалента на тримесечни лихвени заплащания по техния заем.

Сункциите за нарушение на ипотека с закрепен лихвен % могат да бъдат по-скъпи според от това какъв брой време е останал на притежателя на жилище от периода на ипотеката си и относителната разлика сред техния контрактуван лихвен % и ставките на днешния пазар.

Ако пазарните лихви паднат съгласно упованията и притежател на жилище би трябвало да приключи ипотеката си след година, глобите могат да бъдат по-големи, защото заемодателят нормално ще начисли такса въз основа на разликата сред двете ставки.

Когато лихвените проценти са по-ниски от лихвите по контракта, когато притежателят на жилище скапе ипотеката си, тогава „ наказванията могат да излязат отвън надзор “, споделя Леърд.

Пински прибавя, че притежателят на жилище може също чакат да платят повече, в случай че пресечен закрепената си ипотека с по-дълъг оставащ интервал от време за договорката, което е точка в интерес на вземането на по-краткосрочни закрепени лихви над известния петгодишен период.

За всеки, който счита, че може да прекъсне ипотеката си когато и да е през идващите години, той споделя, че е добра концепция да разиска тази опция с брокер или различен експерт по ипотечните заеми, с цел да могат да предложат артикули, които могат да лимитират вероятните разноски.

Собствениците на жилища с изменчив лихвен % също имат опцията да заключат лихвения си % във закрепен артикул във всеки миг от периода си без такса, прибавя Пински, което може да обезпечи излаз на тези, които са изтощени от влакчето на лихвените проценти.

Дори в случай че изменчивият лихвен % има смисъл от финансова позиция, Пински споделя, че не всеки притежател на жилище ще желае да „ харчи умствена сила “, проверявайки решенията на Банката на Канада за лихвените проценти и тревожейки се за това по какъв начин техните заплащания или лихвен % ще смяна.

Това е „ съответно решение за домакинство “, което взема поради бюджета, риска и измененията в метода на живот, които могат да зародят в хода на ипотеката, споделя той.

„ Няма един отговор за това. “