Становище: Как да разрешим кризата с достъпните жилища в нацията

Бележка на редактора: Джим Парът е нерезидентен сътрудник в Urban Institute и съсобственик на Parrott Ryan Advisors. Марк Занди е главен икономист на Moody’s Analytics. Мненията, изразени в този коментар, са техни собствени. Прочетете повече в CNN.

Икономиката на нацията се справя забележително добре. Инфлацията намалява, безработицата остава ниска, а растежът е стабилен. Едно очевидно изключение обаче са жилищата.

Според Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти за купувачите за първи път е по-трудно да закупят жилище, отколкото когато и да е в рамките на две поколения, прекъсвайки пътя към собствеността на милиони, задръствайки жилищния пазар и възпрепятствайки икономическия растеж на нацията .

Докато канавката, в която се намираме, е дълбока, Конгресът може да ни измъкне, като подобри икономиката на изграждането на жилища от начално ниво и постави по-амбициозните собственици на жилища в позиция да се възползват от това.

Когато пандемията удари, средната цена за начален дом беше около 234 000 долара. Днес човек би трябвало да плати близо 350 000 долара за приблизително същата къща, което означава поне 11 000 долара повече за първоначална вноска и около 1000 долара повече на месец в плащания по ипотека. И това е, ако могат да намерят къща, която да купят. Има по-малко къщи на пазара, отколкото по всяко време на запис.

Както при други щамове на пазара днес, може да се хвърли част от вината върху повишаването на лихвените проценти. Това не само направи ипотеките много по-скъпи, това изостри дългогодишния недостиг на предлагане на жилища, особено в частта на пазара с по-ниски цени.

Икономиката за изграждане на жилища от начално ниво вече беше предизвикателство в среда с ниски цени, но с финансирането на строителството, което сега е високо едноцифрено, те станаха почти невъзможни за много строители. И тези разширяващи се семейства, които най-накрая са готови да разменят своя първичен дом, освобождавайки място за друго семейство, което да купи първия им дом? Те чакат, не желаят да разменят своята ипотека от 3,5% за ипотека от 7%. Пазарната машина, която задейства предлагането на жилища в дъното на пазара, на практика спря.

Разочарованието е високо. Жилището е най-трудният за справяне разход за много от тези, които са в най-добрите си години за закупуване на жилище, като по-малко го смятат за добър момент за закупуване на жилище по всяко време.

Мнозина гледат на закупуването на първи дом като на таксувани условия, като котва в добра общност, средство за изграждане на богатство и често ритуал за преминаване в средната класа. Намирането, че се носи извън обсега, често води до по-дълбоки чувства на икономическа несигурност и разочарование.

Условията ще се подобрят, когато лихвите започнат да падат, намалявайки цената на ипотеката и освобождавайки инвентар, тъй като тези, които искат да намерят по-подходящи жилища, най-накрая пуснаха своите на пазара. Но падащите лихви няма да решат основните структурни проблеми, които са причинили недостига на жилища на първо място. След като цените се нормализират, достъпността на жилищата просто ще се върне там, където бяхме преди пандемията, преминавайки от мрачна към просто лоша.

Освен ако, разбира се, законодателите не направят нещо по въпроса.

Въпреки годините бездействие не е толкова сложно. Математиката за изграждане на жилища в дъното на пазара просто не е печеливша и все още няма да бъде изчислена с молив, след като ставките се нормализират. Трябва да променим математиката.

Най-лесният начин да направите това е чрез предоставяне на данъчни облекчения за строители, които строят жилища, продавани на купувачи за първи път на или под средната цена на жилище в района.

Конгресът може да направи това, като намали федералните данъци върху доходите, които строителите плащат върху тези продажби, или като разшири обхвата на популярната програма за данъчен кредит за жилища с ниски доходи, дългогодишната и забележително ефективна програма, която предоставя данъчни кредити за строители, които строят достъпни жилища под наем .

Ние изчисляваме, че използването на двете за елиминиране на данъчното въздействие върху тези продажби може да доведе до повече от 1 милион нови жилища от начално ниво в САЩ през следващото десетилетие и значително смекчаване на цените на жилищата в дъното на пазара.

Законодателите трябва да допълнят тази подкрепа за увеличаване на предлагането на жилища с целева помощ за тези, които искат да купят първия си дом. Най-ефективният начин да направите това би бил да позволите на наемателите да създадат необлагаема спестовна сметка, за да спестяват за авансово плащане, подобно на тези, създадени за колежански спестявания съгласно раздел 529 от Кодекса за вътрешните приходи.

За да увеличат въздействието, политиците трябва да съпоставят депозитите, направени от онези, които биха били първо поколение собственици на жилища, за които е по-малко вероятно да имат семейно богатство, за да им помогнат да преодолеят това често непреодолимо препятствие пред собствеността на жилище. Ако депозитите на участниците бяха ограничени до $20 000, а съвпадението до $10 000, отговарящите на условията купувачи на жилище за първи път биха били в състояние да направят първоначална вноска от близо 10% за началния дом със средна цена.

Взети заедно, тези ходове биха предизвикали драстично увеличение на предлагането и достъпността на жилища от начално ниво и биха поставили милиони семейства в състояние да се възползват от това.

Това би било агресивно усилие, струващо около 90 милиарда долара през следващото десетилетие, според нашия бюджетен анализ, в зависимост от това колко агресивен иска да бъде Конгресът. За да покрие част от разходите, Конгресът трябва да обмисли данък върху институционалните инвеститори, които притежават повече от 100 еднофамилни имота под наем, намалявайки тяхната икономика за закупуване на така необходими жилища от начално ниво.

Но дълбочината на канавката, в която се намираме, изисква агресивен тласък.

САЩ са правили това и преди. Последният път, когато се сблъскахме с такава обезсърчаваща среда за собственост на жилища, беше след Втората световна война, когато ограниченото кредитиране и ограниченото предлагане на жилища оставиха повече от половината нация извън собствеността върху жилища.

Нацията отговори, като построи магистрали и инфраструктура, които отприщиха бум в жилищното строителство, и предоставиха подкрепени от правителството заеми с ниска първоначална вноска, които позволиха на милиони семейства да се възползват от скока на инвентара.

Вземете нашия безплатен седмичен бюлетин

През двете десетилетия след Втората световна война страната видя безпрецедентен скок в притежанието на жилища до почти две трети от домакинствата, точно под мястото, където се намира днес.

Въпреки политическата дисфункция в Конгреса, има известна причина за оптимизъм. Двупартиен пакет за разширяване на достъпните жилища под наем набра скорост в Конгреса, предлагайки надежда, че най-накрая можем да започнем да се справяме с подобен дефицит там. И аргументът за справяне с недостига на жилища, които амбициозните собственици могат да си позволят да купят, е също толкова силен.

Източник: cnn.com