Тръмп иска да внесе 50-годишни ипотеки. Може ли да помогне – или да навреди?

Съединени американски щати. Президентът Доналд Тръмп може да ги популяризира като решение на жилищната рецесия в тази страна, само че специалисти споделят, че 50-годишната ипотека надали ще откри консуматори в Канада.

Миналата седмица Тръмп разгласява в обществените медии, сравнявайки своето предложение да предложи по-дълги ипотечни условия с предлагането на някогашния президент на Съединени американски щати Франклин Д. Рузвелт за 30-годишни ипотеки.

„ Благодарение на президента Тръмп, ние в действителност работим върху 50-годишна ипотека – цялостна смяна в играта “, разгласява американският шеф на федералното жилищно строителство Бил Пълт в обществените медии след обявата на Тръмп.

Белият дом споделя, че това ще помогне за понижаване на месечните заплащания по ипотека, помагайки на нови хора да навлязат на жилищния пазар, само че бързо провокира рецензии от политици, обществени медии и икономисти.

Какво е спестите пари на притежател на жилище?

Удължаването на живота на ипотека до 50 години в действителност понижава месечната вноска на кредитополучателя, означават Асошиейтед прес и анализатори от Съединени американски щати в оценка на предлагането.

Средната продажна цена на жилище в Съединени американски щати е била 415 200 щатски $ през септември, съгласно Националната асоциация на брокерите на недвижими парцели.

Приемайки общоприети 10 % първична вноска и междинен лихвен % от 6,17 %, месечната вноска по 30-годишна ипотека ще бъде 2288 щатски $, до момента в който заплащането по 50-годишна ипотека ще бъде 2022 щатски $.

Това се допуска, че една банка няма да изисква по-висок лихвен % по 50-годишна ипотека заради по-дългата дълготрайност на заема.

Тъй като още по-голяма част от месечната вноска по 50-годишна ипотека ще отиде за рента по заема, ще отнеме 30 години, преди кредитополучателят да натрупа 100 000 щатски $ личен капитал, без да включва повишаването на жилището и първичната вноска.

Това е спрямо 12-13 години за струпване на 100 000 щатски $ личен капитал при погашение на 30-годишна ипотека, без първичната вноска.

Кредитополучателят би платил почти спомагателни 389 000 щатски $ рента за живота на 50-годишна ипотека спрямо 30-годишна ипотека, съгласно разбор на AP.

Получавайте изключителни национални вести

Други анализатори стигнаха до сходно умозаключение.

„ Удължаването на ипотека от 30 години на 50 години може да удвои размера (в долари) на лихвата, платена от купувача на жилище за жилище със междинна цена през целия живот на заема и доста постепенно струпване на капитал “, написа Джон Ловало от UBS Securities.

Защо Канада евентуално няма да види сходни проекти

Има някои основни разлики сред банковата система на Канада и тази в Съединени американски щати, сподели Пенелопе Греъм, специалист по ипотеки в Ratehub.ca.

В Съединени американски щати, срокът на ипотеката — интервалът, за който вашият лихвен % остава закрепен — и амортизацията на ипотеката — общият период за погашение — нормално, въпреки и не постоянно, са идентични.

Например, за 30-годишна обезценка е евентуално да имате същия закрепен лихвен % за целия интервал.

„ Те сплотяват всички ипотеки и по-късно ги продават като обезпечени с ипотека скъпи бумаги за вложителите. Това всъщност отстранява ипотечните заеми от салдото на банката “, сподели тя.

В Канада двете нормално са разнообразни. За 25-годишна ипотека може да получите закрепен лихвен % за три, пет или 10 години.

" В Канада ние поддържаме нашите ипотеки с нашия депозитен бизнес в банките и това нормално е по-кратък период. Спестовни сметки, условия на GIC - това е, което финансира ипотеките с закрепен лихвен % (в Канада) ", сподели тя.

Системата на Канада за свързване на ипотеки с банкови депозити е не е толкоз опасен като американския модел, сподели тя и беше възхваляван по време на рецесията с жилищния балон през 2008 година

Разликите значат, че капацитетът на Канада да предприеме сходен метод за удължение на ипотеките „ наподобява малко евентуално “, сподели Дан Айснер, основен изпълнителен шеф на основаната в Калгари True North Mortgage.

Повечето кредитополучатели в Канада дават отговор на изискванията за 25- или 30-годишен период ипотеки, с 40-годишна обезценка, налична за някои второстепенни заеми, сподели Айснер.

„ CMHC има стратегия за многофамилни парцели, които дават отговор на избрани цели за досегаемост. Тези строители в действителност могат да получат 50-годишна обезценка, само че това е доста друг модел (от купувачите на жилища). Това е търговски парцел, това е мултиплекс от 80 единици и просто понижава разноските за обезпечаване на работата на паричните потоци, ” сподели той.

Какво би коствало?

Ако Канада вкара 50-годишни амортизации, това ще докара до фрапантно понижаване на месечните заплащания, демонстрира пресмятане на Ratehub.ca, споделено с Global News.

Ratehub взе образец с жилище, струващо $680 000, малко повече от междинната цена на жилище в Канада към септември, съгласно Канадската асоциация за недвижими парцели (CREA).

Приемайки, че купувачът има 10-процентна първична вноска, те ще имат обща сума на ипотеката от $630 972.

В момента, при 25-годишна обезценка при лихвен % от 3,79 %, закрепен за пет години, месечната им вноска ще доближи $3248. Разпределено за 30 години, това би било $2932.

50-годишна обезценка би донесла на този покупател на жилище месечна вноска от $2334.

Това би означавало месечни спестявания от $914 спрямо 25-годишната ипотека и $598 спрямо 30-годишната ипотека.

Въпреки това, както в разбора в Съединени американски щати, основният проблем ще бъде размерът на спомагателната рента, начислена за по-дълъг заем.

„ Компромисът постоянно е доста повече рента, платена през целия живот на ипотеката. И когато плащате повече рента, изграждате личния си капитал по-бавно “, сподели Греъм.

Лихвата, която плащате през годините, ще нарасне доста, предизвести Айснер.

„ Ще плащате над два и четвърт пъти размера на лихвата от 50-годишен интервал “, сподели той. „ Вашето [месечно] заплащане ще бъде с 25 % по-ниско, само че главницата ви ще бъде изплащана доста по-бавно, а доста канадци употребяват къщата си като форма на икономисване “, сподели Айснер. Подобни опасения показаха и специалисти от Съединени американски щати.

Средната възраст на купувача за първи път нараства от години. в този момент е на към 40 години. 50-годишна ипотека би била сложна за сключване на банка за 40-годишен покупател на жилище за първи път, който ще бъде на 90 години, когато жилището бъде изплатено, отбелязва Асошиейтед прес.

Средната дълготрайност на живота на американеца в този момент е почти 79 години, което значи, че има 11 години дълготрайност на живота, които не се покриват от 50-годишен заем.

„ Обикновено не е цел на политиците да трансферират ипотечния дълг на децата на кредитополучателя “, сподели Концал.

Според Canada Mortgage Housing Corporation (CMHC), към половината от всички купувачи на жилище за първи път в Канада са на възраст сред 25 и 34 години.

За някой, който купува къщата си на 34 години, 50 години амортизацията би означавала, че те няма да бъдат освободени от задължения, до момента в който не навършат 84.

" Можете да носите този дълг и до пенсиониране. И това се отразява на способността ви да спестявате за пенсиониране. Не можете да разчитате на личния капитал, който сте натрупали в дома си, тъй като този капитал към момента не е там ", сподели Греъм.

" 50-годишна ипотека, която ще сътвори кредитополучател за Вие всъщност оставате наемател през целия си живот, тъй като в никакъв случай няма да спрете да плащате парцела си “, добави тя.

– с файлове от Associated Press