Защо все още е толкова трудно да се строят нови домове в Англия?
Запусната бивша газова фабрика близо до центъра на бързо развиващия се Ковънтри, дом на автомобилния производител Jaguar Land Rover, изглеждаше идеално място за преустройство. Местен инспектор по планиране със сигурност е мислил така, когато наскоро одобри планове за изграждане на 700 жилища на мястото.
Но решението през октомври миналата година дойде само след няколко години преговори, два отказа и протест на общността. По пътя предприемачът Complex Development Projects (CDP) и съветът промениха всичко от височината на блока до тухлените му модели – оставяйки своя консултант по планиране „напълно объркан“ от възраженията на жителите.
Някои изследователите и коментаторите бяха по-малко изненадани. Те обвиняват така наречения нимбизъм — „не в задния ми двор“ — за спирането или забавянето на стотици схеми за жилищно строителство нагоре и надолу в страната по време на национален недостиг.
Обединеното кралство сега има дефицит от 4,3 милиона нови жилища, според една мярка, което допринася за рекордни увеличения на наемите, скок на цените на жилищата и 1,2 милиона души в списъците с жилища на местните власти.
Този недостиг не само има големи и очевидни човешки разходи, но също допринася за стагниращата икономика на страната, съгласни са мнозина от целия политически спектър.
„Изключително трудно е да се постигне икономически растеж, освен ако няма резервни домове за работниците, които разрастващите се фирми с високи заплати искат да наемат, “, казва Джон Майерс, основател на Yimby Alliance, който води кампании за повече жилищно строителство (Yimby е съкращение от „да в задния двор“).
Лорд Саймън Улфсън, главен изпълнителен директор на Next и колега от консерваторите , каза на панелна дискусия през декември, че системата за планиране поставя твърде много власт „в ръцете на хората, които вече притежават“ и че „забавя, предотвратява и увеличава разходите за изграждане на нови домове“.
И двамата са сред все по-голям брой, които сочат с пръст система за планиране, която прави твърде трудно, бавно и скъпо изграждането на домове и друга жизненоважна инфраструктура в областите на силен икономически растеж, където те са най-необходими.
Преди изборите, вероятно през 2024 г., и Лейбъристите, и Консерваторите обещават реформа на планирането, въпреки че и двете не са успели да я изпълнят в миналото.
Лидерът на Лейбъристите сър Кийр Стармър — самопровъзгласяващ се „Yimby ” — направи радикални промени в начина, по който Англия строи домове, централна тема на своята реч на партийната конференция през октомври 2023 г. (Планирането е прехвърлено на правителствата на Уелс, Шотландия и Северна Ирландия.)
Стармър, чиято партия има значителна преднина в социологическото проучване, казва, че ще „направи булдозер“ през бюрокрацията на планирането, за да не само постигне, но и да надмине целта – поставена от консерваторите през 2019 г., но изоставена през 2022 г. след бунт на задната скамейка – за изграждане на 300 000 нови жилища в Англия годишно. Междувременно либералдемократите си поставиха още по-амбициозна цел от 380 000.
Министърът по жилищното настаняване на Консервативната партия Майкъл Гоув очерта планове през декември, които биха лишили местните власти от техните правомощия за планиране, ако не успеят да предоставят актуализирани планове за развитие. Но той не направи задължителни правителствените цели за жилищно строителство - което накара критиците да твърдят, че много власти ще смекчат плановете си и ще одобрят по-малко домове, отколкото е необходимо.
Одобренията вече намаляват след поредица от повишения на лихвените проценти , като броят на жилищата, на които е предоставено разрешение за строеж през годината до септември 2023 г., се доближава до спад от една четвърт спрямо същия период на 2021 г., когато лихвените проценти бяха много по-ниски. След като две трети от гласоподавателите са съгласни, че жилищните проблеми са се влошили при консерваторите, лейбъристите имат очевидна мотивация за кампания по въпроса.
Опитът на други страни показва, че добре обмислените реформи в планирането могат да направят истинска разлика. Реформата на планирането във Франция в началото на хилядолетието се смята за увеличаване на предлагането на жилища на достъпни цени, докато облекчаването на правилата за развитие в Япония означаваше, че в няколко години след финансовата криза само Токио започна да строи повече жилища от цяла Англия . И двете държави, както и други, са добавили много повече домове на глава от населението от Обединеното кралство и страните с подобни системи за планиране, като Ирландия.
Но въпросът в Обединеното кралство е дали политиците от която и да е партия могат да измислят нещо достатъчно смело, за да ускори изграждането на домове до ниво, невиждано от 70-те години на миналия век, без да противопоставя тези, чиито гласове имат нужда, за да ги поставят - или да ги задържат - на поста.
Жилищата също бяханалежащ проблем преди 70 години. Хиляди домове бяха унищожени по време на Втората световна война, по време на която почти цялото жилищно строителство беше спряно. Задържаното търсене беше значително.
Но един до голяма степен нерегулиран строителен бум преди войната беше посял семената на обратната реакция срещу разрастващите се предградия. Резултатът беше Законът за градско и селско планиране, приет през 1947 г., който създаде зеления пояс около Лондон и все още оформя планирането днес. Вместо да се разпространява неконтролирано покрай пътища и железопътни линии, развитието трябваше да бъде внимателно планирано в нови градове като Слау, Харлоу и Хемел Хемпстед.
Първоначално проработи; между 1951 и 1955 г. са построени 1,5 милиона жилища. Но съпротивата срещу повече строителство скоро се втвърди. Зелените пояси бяха въведени извън столицата и развитието в Англия беше ограничено до райони, подробно описани в „местните планове“, изготвени от органите за планиране, система, която продължава и днес.
Невъзможно значително да увеличи предлагането на зелени площи, политиците в крайна сметка прибягнаха до искане на субсидии като данъчни облекчения върху ипотечните лихви или увеличаване на жилищната плътност в градовете. Нито една от двете стратегии не е осигурила достатъчно жилища, за да бъде в крак с търсенето.
Проектантите казват, че са направили възможно най-доброто в границите на системата, която са наследили.
В цяла Англия, те посочват, че по-голямата част от приложенията за изграждане на домове са успешни. Почти три четвърти от всички жилищни приложения и четири пети от проектите за 10 или повече домове бяха одобрени миналата година, с малка промяна през последното десетилетие.
„Проектантите не могат да строят къщи“, казва Майкъл Кийли, председател на Обществото на служителите по планиране, професионална организация. „Ние си свършихме работата — значителен брой заявления са одобрени.“
Но това не променя факта, че предлагането на земя за развитие не е достатъчно и има малко стимули за съществуващите общности да подкрепят по-голямо развитие в своето населено място.
Зоните с по-високи цени на жилищата — показателни както за високото търсене на жилища, така и за по-богатите жители като цяло — са склонни да одобряват по-нисък процент заявления за строеж на къщи.
Реалността може да е дори по-лоша, отколкото предполагат цифрите в заглавията. Разработчиците все по-често търсят обратна връзка от общността, докато изготвят първоначалните си планове за сайт, и в резултат на това много предложени схеми се отлагат, преди дори да бъдат направени официални заявления за планиране.
„Знам за мои клиенти, които в момента дори не би разгледал определени райони, защото политиката на този район прави твърде трудно изпълнението на проект,” казва Стюарт Бейли, ръководител на планирането в консултантската компания за имоти Knight Frank.
Това често е очевидно на комитети за планиране, които решават най-сложните приложения и са особено „податливи на местни интереси и лобиране“, смята Бейли. „Видовете въпроси, които се повдигат в комисията . . . понякога може да бъде напълно без значение за процеса на планиране.“
Несигурността е активирана от разпокъсаната система от местни планове, при която правилата и очакванията варират значително между дори съседните области, твърдят някои.
Антъни Брийч от мозъчния тръст Center for Cities описва местните планове като „писма до Дядо Коледа“, представляващи малко повече от идеалистични списъци с желания. „Почти невъзможно е едно развитие да изпълни всеки един критерий“, добавя той. „Дори и да спазвате правилата, пак може да ви бъде отказано разрешение за планиране.“
По-големите проекти могат да изискват до 79 подкрепящи документа, от оценки на качеството на въздуха до прегледи на въздействието на престъпността, установи скорошно проучване. Междувременно почти половината от органите за планиране изобщо нямат актуален местен план.
Други твърдят, че прехвърлянето на вината върху Nimbys и длъжностните лица по планирането позволява на предприемачите от частния сектор да се отърват от бизнес модел, който дава приоритет на печалбата пред обема и води до скъпи жилища с ниско качество.
„Причините за отказ обикновено не включват възраженията на жителите“, казва Елизабет Бундред Удуърд, ръководител на планирането и политиката в CPRE, благотворителна организация, която води кампании за защита на провинцията.
„Местната демокрация е наистина важна и обществените решения трябва да бъдат прозрачни“, добавя тя. „Системата за планиране е там, за да осигури проверки и баланси относно това как се използва земята — някои разработки трябва да бъдат отказани.“
Тя вярва, че голяма част от бавния темп на жилищно строителство се дължи на това, че предприемачите не искат да намалят цените , и печалбите им, като наводнят пазара с нови жилища.
Starmer се ангажира да ограничи така нареченото поземлено банкиране, при което строителите седят върху земя, която са придобили за застрояване, с надеждата, че стойността й ще се повиши . През последното десетилетие 1,1 милиона парцела с разрешение за строеж не са били застроени, твърди Асоциацията на местните власти. Органът за конкуренция и пазари вече проучва практиката и трябва да докладва констатациите си през февруари 2024 г.
Осемте големи строителни компании, които доминират в индустрията и всички са съставни части на индекса FTSE 350, със сигурност притежават значително повече парцели земя, отколкото преди десетилетие.
Но Стив Търнър, директор по комуникациите във Федерацията на строителите на жилища, която представлява частните предприемачи, твърди, че банкирането на земя е логичен отговор на един непредвидим процес.
„Тъй като [планирането] стана толкова бюрократично и забавено, трябва да имате повече земя, така че във всеки един момент да можете да започнете да строите“, казва той.
Несигурността има „особено погубени” по-малки строители на жилища, които не могат да си позволят да поддържат постоянно количество земя, добавя Търнър. В резултат на това броят на жилищата, доставени от малки и средни предприятия и самостроечи, се срина през последните десетилетия, особено след финансовата криза.
Поправянето на всичко това се доказва особено трудно за консерваторите, които трябва да противопоставят притесненията на привържениците на собствените си домове в Home County със страха, че техният дял от гласовете сред младите хора ще изчезне напълно, ако не увеличат предлагането на жилища.
През 2015 г. правителството разшири разрешените права за развитие (PDR), за да улесни преобразуването на свободни търговски помещения в жилищни. Но либерализирането на PDR добави малко над 80 000 нетни нови жилища от 2015 г. насам — или 6 процента от общото предлагане — и много от тях се оказаха с много лошо качество.
Съвсем наскоро министър-председателят Риши Сунак обяви политиката си за планиране като „изоставени индустриални зони, изоставени индустриални зони, изоставени индустриални зони“, обещавайки да защити „ценната“ земя в зеления пояс.
На теория това ще направи преустройството по-приятно, като го държи далеч от по-листните зони. CPRE казва, че 1,2 милиона жилища могат да бъдат построени върху такава земя, 45 процента от които вече имат разрешение за строеж.
Но дори и всички тези домове да бъдат построени, те биха задоволили по-малко от една трета от жилищните нужди на Англия през следващите 15 години, установи доклад от 2022 г. на консултантската компания за планиране и развитие Lichfields. И далеч не е сигурно, че ще бъдат построени; голяма част от земята е или замърсена, липсва местна инфраструктура или не е на местата, които хората искат да живеят.
Лейбъристите също искат да използват изоставените зони, но освен това казаха, че ще позволят изграждането на така наречения сив пояс — площадки за отпадъци върху зеления пояс. Алън Мейс, преподавател по планиране в Лондонското училище по икономика, е съгласен, че това има смисъл.
„Земята е близо до съществуващи градове, така че е мястото, където бихте искали да строите“, казва той, добавяйки, че обществеността е склонна да мисли за защитеното пространство като за изцяло зелено, което не е . Това предложение би било „интересен начин за преформулиране на [зелените пояси] като по-малко неприкосновени и освобождаване на повече земя за жилищно строителство.“
Стармър също така предложи създаването на няколко нови града върху земя, закупена при задължително закупуване поръчки. Но това ще изисква преразглеждане на закон от 1961 г., който задължава купувача да плати цена, която отразява стойността на земята с осигурено разрешение за строеж, а не нейната пазарна стойност без такова съгласие. Тази „стойност на надеждата“ може да бъде средно 275 пъти по-голяма от селскостопанската й стойност.
Мейс казва, че изграждането на нови градове все още би било „много скъпо“, дори ако земята може да се купи много по-евтино. „Трябва да прокарате нови пътища, канализация и електричество някъде по средата на нищото“, добавя той.
Това също е болезнено
