50-годишните ипотеки на Доналд Тръмп са лоша сделка за купувачите на жилища
Доналд Тръмп желае да направи собствеността върху жилище още веднъж налична. През миналата година президентът на Съединени американски щати и неговата администрация на разнообразни стадии притискаха Федералния запас за по-сериозни понижения на лихвените проценти, предлагаха да разрешат на купувачите на жилища да залагат криптовалута като поръчителство по ипотека и предлагаха концепцията за унищожаване на налог върху финансовите облаги върху продажбите на жилища.
Последната му поредност от хрумвания — която включва основаването на 50-годишни ипотеки — страда от проблеми, сходни на предходните. Те могат да оказват помощ на купувачите на жилища да накарат сумите да работят. Но те не вършат доста за справяне с главния проблем с предлагането на жилища. Така че, в случай че те доведат до по-голямо търсене на жилища, изгодите от такива промени елементарно ще бъдат подкопани от по-високите цени.
Не е мъчно да се разбере за какво Тръмп се насочва към жилищата. Америка е в гнева на рецесия на достъпността. В народен мащаб междинната цена за действителен еднофамилен дом се е нараснала повече от два пъти през последните 15 години, съгласно данни на Националната асоциация на брокерите на недвижими парцели. Лихвите по ипотечните заеми се намалиха до към 6,25 %, само че остават повече от два пъти по-високи от равнището си отпреди четири години. Купувачите за първи път, притиснати най-силно, в този момент съставляват почти 20 % от продажбите, най-ниско равнище за всички времена.
Въведете 50-годишната ипотека. Математиката е задоволително елементарна: удължете интервала на заплащане и месечната сметка се свива. Дори и най-надутите цени на жилищата могат да бъдат направени по този начин, че да наподобяват смилаеми.
Но дълготрайните разноски са по-трудни за замазване. Кредиторите ще таксуват повече за рисковете, свързани с продължителността. UBS счита, че при равни други условия 50-годишните ипотеки костват 50 базисни пункта повече от общоприетите 30-годишни заеми, което ерозира част от условните спестявания. При жилище със междинна цена от $426 000 с първична вноска от 15 %, 50-годишна ипотека може да понижи месечните заплащания със $120. Но това повече от удвоява доживотните лихвени заплащания от $448 000 на $918 000. По-бавното погашение на главницата също оставя кредитополучателите по-задължени за по-дълго време, повишавайки риска цената на техните активи да падне под заема при рецесия.
Демографските данни прибавят още една гънка. Средният покупател за първи път в този момент е на 40 години, съгласно NAR. Малцина биха надживели 50-годишна ипотека. Дори множеството кредитополучатели да се рефинансират или реалокират дълго преди падежа, кредиторите отново ще би трябвало да моделират несигурността.
Нищо от това не визира същинското ограничаване: предлагането. Ограниченията за обмисляне и регулациите значат, че даже актуалните високи цени имат единствено едва влияние върху строителството, като предходната година са издигнати 1,5 милиона частни единици. Goldman Sachs пресмята, че настоящата активност към момента оставя дефицит на жилища от 3 до 4 милиона. Без повече лопати, които отиват в земята, даже да се разреши на американците да заплащат за домовете си в продължение на век няма да направи жилищата налични.
