A rent freeze is not the answer to New York’s housing crisis

The writer is the E Kazis and B Schore professor of real estate and co-director of the Paul Milstein Center for Real Estate at Columbia Business School

With only a few weeks to go until New York City’s mayoral election, the frontrunner, Democrat Zohran Mamdani, is running on a familiar rallying cry: a rent Замразете за всички 1mn наематели, нормализирани с наем. Рекордните наеми са оставили доста нюйоркчани обезверени за облекчение и не е изненада, че претендент, обещаващ отбрана от наемодателите, извлича необятна поддръжка.

Въпреки това, по -строгият надзор на наема е неверното решение за този миг. Това може да успокои безсилието в кратковременен проект, само че на процедура той изостря самия проблем, който е предопределен за решение - досегаемост на жилищата.

Ето някои основни обстоятелства, които нюйоркчани - и идващият им кмет - би трябвало да имат поради. Високите наеми са знак за триумф. Както всяка цена, наемът нараства, когато търсенето изпреварва предлагането. Ню Йорк се възвърне от спада, провокиран от пандемията с активност. Той остава най-хубавата дестинация в Съединени американски щати за приключилите колежи, направена както от неговите улеснения от международна класа, по този начин и от несравними благоприятни условия за работа. Наемите са високи, тъй като хората желаят да живеят и работят тук.

Но предлагането на жилища не е продължено. Темпът на ново строителство не е извънредно муден по исторически стандарти. Въпреки това, растежът на работните места и търсенето на популацията надалеч са изпреварили броя на построените единици. Когато повече хора гонят прекомерно малко жилища, цените се покачват.

През 2019 година тогавашният губернатор на щата Ню Йорк (а в този момент противник на Мамдани), Андрю Куомо, подписа нов закон, който внезапно стяга стабилизацията на наем, ограничавайки способността на наемодателите да възвръщат разноските за поддръжка и ремонт. Междувременно Съветът за насоки за наем утвърди нарастванията на наема, които доближиха надалеч от възходящите оперативни разноски. Добавете възходящите ипотечни лихви и доста наемодатели към този момент не могат да се счупят даже.

Резултатът е дистрес. Близо една четвърт от ипотеките върху парцелите, нормализирани на наем в града, са делинквентни, най-високият % на несъблюдение на всеки бранш на недвижими парцели в Съединени американски щати. Много наемодатели са единици за претекстове, които се нуждаят от възобновяване, а не за блокиране на обезпечени загуби.

Следователно водачите на Ню Йорк са изправени пред избор: Продължавайте да притискате притежателите, до момента в който жилищният фонд на града изсъхне, или преследвайте промени, които в действителност прибавят доставки и връщат единици назад онлайн. И по този начин, какво може да направи идващият кмет?

Първо, съживете затворените ресурси от нормализирани наеми жилища. Предложете наемодателите еднократен прощаем заем за финансиране на нужните ремонти-с изискването, че реновираните единици би трябвало да бъдат наети неотложно. Това би осигурило неотложно инжектиране на жилища на налични цени.

Второ, работете с Държавното заседание в Олбани, с цел да реформирате закона за 2019 година, с цел да се разрешат законните разноски за поддръжка и ремонт да се одобряват на наемите.

И най-после, и най -важното - изградете повече жилища. Около 44 конверсии на офис до резиденция към този момент са в ход и дават обещание да доставят към 17 000 нови жилището. Резонирането на квартали като Midtown South и Long Island City, наред с други, могат да отключат хиляди повече единици.

Критиците споделят, че новата структура създава единствено първокласни жилища. Но значимото не е наемът на всяка нова единица - това е общият брой домове. Икономистите назовават ​​този развой „ пречистване “: когато по -заможните наематели се реалокират в нови здания, по -старите единици стават налични на по -ниски цени. Всеки спомагателен апартамент оказва помощ. Единственият път, когато тази логичност се разпадне, е, в случай че растежът на доставките притегли още повече новодошли в града. Но Ню Йорк постоянно е бил магнит и затварянето на вратата не е нито допустимо, нито мечтано.

Плътността също е основна. Голяма част от Бруклин и Куинс остават изненадващо ниски здания, даже наоколо до директни хъбове. Токио, да вземем за пример, ръководи доста повече досегаемост на жилищата точно тъй като разрешава на повече хора да живеят покрай железопътни линии. Нарастващото придвижване „ Yimby “ приканва за сходни промени тук. Те са прави: Обмисленото „ съоръжения “, с цел да се даде опция за развиване на по -плътно, е от значително значение, в случай че Ню Йорк би трябвало да остане витален за идващото потомство.

Контролът на наемите може да бъде отлично обръщение за политическа акция, само че регулирането, което е прекомерно тясно, понижава предлагането, провокира вложения и утежнява жилищния фонд. Ако Mamdani желае да докара Ню Йорк в по -достъпно бъдеще, пътят напред е явен: върнете свободни жилища, промените заблудени правила и най -вече построяват повече жилища.

Нюйоркчаните заслужават град, който посреща нови поданици, като в същото време поддържа дългогодишни наематели, настанени в безвредни, добре поддържани здания. Замразяване на наем няма да реализира това. Това ще се случи единствено в случай че идващият кмет обгърне сложната, само че нужна работа за разширение на доставките.