Америка изчерпва застраховката на собствениците на жилища
Става все по-трудно — и адски скъпо — да се застрахова дом в Америка.
И това не е само проблем с бюджета на домакинството.
Тъй като някогашните рутинни метеорологични явления стават все по-разрушителни, растящите цени на застраховките на собствениците на жилища заплашват допълнително да спрат националния жилищен пазар, който вече стене под тежестта на високите лихвени проценти, растящите цени и нарастващите разходи за строителство.
Влиянието на рязкото нарастване на имуществените застраховки се усеща в цялата страна.
Това дерайлира продажбите на жилища на някои от най-силните жилищни пазари в страната.
Това прави жилищните сгради недопустими за ипотеки.
И това демотивира инвеститорите да купуват и подобряват така необходимите нови апартаменти на пазари, които изпитват недостиг на такива.
Някои застрахователни гиганти напускат цели щати, оставяйки на жителите по-малко и по-скъпи възможности за защита срещу скъпи катастрофи.
„Не можете да имате функциониращ жилищен пазар без застраховка“, каза Джонатан Милър, президент на оценителя на недвижими имоти Miller Samuel Inc. „Хората, които получават ипотеки, трябва да я имат.“
Премиите за застраховка на собственици на жилища в САЩ са скочили средно с 21% от май 2022 г. до май 2023 г., според проучване на онлайн застрахователния пазар Policygenius.
Това засенчи вече зашеметяващото увеличение от 12% спрямо предходната година.
Цифрите са още по-впечатляващи на местно ниво.
Застрахователят USAA повиши премиите с 37% в Аризона миналата година и с 35% в Колорадо, според RateWatch на S&P Global Market Intelligence, който проследява декларациите за лихви от най-големите застрахователи във всеки щат.
Progressive Corp. прокара 57% увеличение на лихвите при подновявания в Северна Каролина.
Farmers Insurance Group увеличи премиите в 43 щата, включително ръст от 25% в Тексас, където майска буря с градушка с размер на топка за голф причини щети за 1,6 милиарда долара.
Във Флорида фермерите изтеглиха застрахователния си бизнес изцяло от щата през юли, оставяйки до 100 000 полици недопустими за подновяване.
И компанията спря да издава нови договори в Калифорния, където около 1,2 милиона домове са изложени на риск от горски пожари.
Американските имуществени застрахователи са ощетени след три поредни години на загуби от застраховане – включително 6,7 милиарда долара само през 2022 г., според агенцията за кредитен рейтинг на застраховането AM Best.
Това едва ли ще се промени скоро, тъй като броят на метеорологичните явления, причиняващи щети за най-малко $1 милиард, продължава да расте: през 2023 г. е имало 25, според Националната администрация за океаните и атмосферата – включително горските пожари през август на хавайския остров Мауи , който погълна град Лахайна и причини загуби на стойност около 5,6 милиарда долара.
Това е увеличение от 18 през 2022 г., най-вече ураганът Иън на брега на Персийския залив във Флорида, който беше вторият най-скъп ураган в историята на САЩ с цели 60 милиарда долара застрахователни загуби, според Института за застрахователна информация.
„Това е броят на събитията със среден размер, които са оказали въздействие“, каза Дейвид Марлет, управляващ директор на Центъра за риск и застраховане на Brantley към държавния университет на Апалачите. „Градушка в Средния запад… не беше голямо застрахователно събитие, но сега изглежда, че е загуба от милиарди долари.“
Катастрофите като Maui и Ian са голяма част от причината за застрахователите да е по-скъпо да се застраховат.
Разходите за подновяване на „презастраховане“ – полици, които застрахователите купуват, за да споделят риска от покриване на огромни претенции – са нараснали с 50% на 1 януари, каза брокерът Gallagher Re в доклад тази седмица.
„Това в крайна сметка се предава и на клиентите“, каза Дейвид Блейдс, асоцииран директор, анализи на индустриални изследвания в AM Best.
След това има миграция.
Притокът на хора в ерата на пандемията на места като Флорида — която прие над 650 000 новодошли от 2020 г. насам — и произтичащото от това строителство на домове и търговски имоти означава повече активи за застраховане и повече търсене на изплащания в случай на катастрофално събитие.
„Растежът на крайбрежните райони във Флорида беше основен фактор за обема на загубите, които видяхме от Иън“, каза Марк Фридлендър, директор на корпоративните комуникации на Института за застрахователна информация. „Ако поемете същата буря преди 20 години. . . нямаше да видиш тези загуби.”
Не е изненадващо, че много застрахователи ограничават бизнеса в щатите с висок риск, докато тези, които остават, търсят значително увеличение на ставките или намаляване на зоните на покритие.
Вземете Флорида — дом на най-високите премии за жилищно застраховане в страната.
Седем имуществени застрахователи са изпаднали в несъстоятелност от 2022 г. насам, докато други просто са се отказали от държавата.
Подпомаганият от държавата застраховател на Флорида от последна инстанция, Citizens Property Insurance Corp, сега притежава 1,26 милиона полици и има най-големия пазарен дял – 15% — от всички застрахователи във Флорида, според Застрахователния институт. Американският сенатор Шелдън Уайтхаус (D-RI), председател на Бюджетната комисия на Сената, започна разследване на гражданите миналия месец, позовавайки се на опасения относно несъстоятелността и потенциалната необходимост от федерална спасителна програма.
Намаляващите възможности за застраховане в най-податливите на бедствия щати „ще направят жилищата по-малко достъпни“, каза Марлет. „В един момент можете да видите разумен човек да поставя под съмнение стойността [на застраховката] и да има способността да плати за нея.“
Това може да е сега.
В национален мащаб 12% от собствениците на жилища избират да се откажат от застраховка на имущество – увеличение от 5% през 2015 г., според проучване на Застрахователния институт.
Във Флорида делът на собствениците на жилища, които решават да „голи“ достига 20%, каза Фридландър.
Един от тях е бившият кмет на окръг Палм Бийч Грег Вайс, който се отказа от застрахователното покритие миналата година, след като годишните разходи за неговата полица срещу буря се удвоиха до 20 000 долара.
Но това е опция само за собственици, които като Вайс нямат ипотека.
Онези, които се нуждаят от финансиране, може да се наложи изцяло да се откажат от покупките на жилище, тъй като застрахователното бреме намалява разходите за притежаване на дом извън обсега.
В Джаксънвил, Флорида, агентът по недвижими имоти Хедър Круаяи каза, че 25% от купувачите, които са подписали договори за един от нейните обяви за продажба, са се отказали, след като са получили оценки за застраховка.
„Получават тарифите и те са астрономически“, каза Круаяи, агент от Redfin. В резултат на това ипотечните кредити се отхвърлят, което на практика спира сделките.
(Самата Круайи усети удара от сериозна застрахователна оценка: офертата за подновяване на собствения й дом се удвои до $5,80 за тази година. )
Повече от 20% от предстоящите продажби на жилища се провалиха през септември на места като Орландо, Форт Лодърдейл, Далас и Сан Антонио, според Redfin.
Не е случайно, че тези градове са в щати - Флорида и Тексас - с едни от най-високите застрахователни разходи, каза Дарил Феъруедър, главен икономист на брокерската компания.
Ако бремето е голямо за отделните собственици на жилища, няма никакво облекчение в етажната собственост, въпреки че множеството собственици споделят нарастващото застрахователно натоварване на сградата.
Един крайбрежен кондоминиум с 200 жилища в Лонг Айлънд отбеляза своята застрахователна премия повече от два пъти до $461 000 за тази година, според Орест Томаселли, президент на консултантската фирма за кредитиране CondoTek.
Тези разходи, които се прехвърлят на жителите чрез таксите на техните асоциации на собствениците на жилища (HOA), могат лесно да се превърнат в удвояване или утрояване на месечните разходи за всеки собственик на апартамент.
Има допълнителни последици, ако собствениците на апартаменти не могат да си позволят да платят – или просто не го правят.
Ако повече от 15% от собствениците на сграда са просрочени в своите HOA плащания, никоя единица в имота не може да се класира за ипотека, каза Томасели, цитирайки правилата за кредитиране от агенции за жилищно финансиране като Fannie Mae.
А през изминалата година просрочията на таксите за асоцииране на апартаменти се превърнаха в сериозен проблем, каза Томасели, който помага на съветите на апартаментите да спазват федералните стандарти за кредитиране.
„Сега изведнъж виждате числа от 12, 14, 20% от собствениците на жилища, които са просрочили поддръжката си с повече от 60 дни“, каза Томасели.
Собствениците на доходоносни имоти като хотели или апартаменти също се чувстват в затруднение, тъй като отделят по-голям дял от приходите си от наем за застрахователни премии.
Разходите за застраховки изядоха 2,3% от приходите от търговска собственост в САЩ през септември — повече от два пъти повече от броя през септември 2018 г., според доклад на MSCI Real Assets.
За собствениците на търговски имоти във Флорида разходите за застраховка са се увеличили достигна 4,4% от приходите от наеми, най-високото ниво от всеки щат, спрямо 3,3% само една година по-рано.
Това, в допълнение към високите разходи за заеми, „преоформя изчислението“ за това къде инвеститорите се стремят да купуват и строят, каза Брайън Рийд, директор на изследванията на MSCI в публикация в блог.
„За първи път в кариерата си видях застрахователни разходи да унищожават някои сделки“, каза Джо Ернандес, партньор в практиката за недвижими имоти в адвокатската кантора в Маями Bilzin Sumberg.
И това дерайлира покупките на многофамилни имоти – популярна инвестиция в Южна Флорида за предприемачи, които искат да подобрят по-стари имоти в лицето на ненаситното търсене на жилища.
Флорида например се нуждае от около 500 000 нови жилища до 2030 г., за да отговори на търсенето, точно както застраховката никога не е била по-скъпа и по-трудна за осигуряване.
На фона на безмилостните увеличения на застраховките и съкращенията в целия щат потребителските групи започнаха да отстъпват.
Както те го виждат, държавите са длъжни да играят по-голяма роля в осигуряването на гражданите на разумни цени.
Това включва всичко - от налагане на прозрачност на застрахователите относно това, което се включва в повишаването на лихвите им, до отправяне на твърди призиви за ограничаване на застрояването в райони, застрашени от пожари или наводнения, каза Кармен Балбер, изпълнителен директор на базираната в Калифорния Consumer Watchdog.
Други държавни инициативи включват програма на Луизиана за подпомагане на жителите да предпазят покривите си от урагани, намалявайки потенциала за загуби.
Колорадо наскоро създаде публично подкрепен застраховател от последна инстанция за тези, които не могат да намерят покритие другаде.
„Просто не е честно спрямо потребителите, които са плащали в полиците си в продължение на десетилетия, да поемат цялата тежест от увеличенията на разходите поради изменението на климата“, каза Балбер.
В края на краищата, продължава тя, „ние очакваме [застрахователните полици] да са там, когато най-накрая имаме нужда от тях – това е смисълът на застраховането.“
Ошрат Кармиел е издател на Highest & Best, бюлетин за недвижими имоти и миграция на богатство в Южна Флорида, и бивш репортер за недвижими имоти за Bloomberg News.
