Болезненото пренастройване на търговските недвижими имоти

Признаците за стрес в бранша на комерсиалните недвижими парцели към този момент идват компактно и бързо. Този месец вложителите бяха изплашени от експозициите към кредитните портфейли на CRE на кредитори, в това число американската New York Community Bank, японската Aozora и немската Deutsche Pfandbriefbank. Министърът на финансите на Съединени американски щати Джанет Йелън също предходната седмица изрази опасения по отношение на въздействието на падащите оценки на парцелите върху банковата система.

Въпреки че се чака лихвените проценти да паднат тази година, секторът остава в затруднено състояние. Според Асоциацията на ипотечните банкери към 1,2 трилиона $ дълг на CRE в Съединени американски щати падежира през идващите две години. Стойностите на комерсиалните парцели към този момент паднаха внезапно и защото е малко евентуално лихвените проценти да се върнат към предходните ниски стойности скоро, строителните бизнесмени въпреки всичко ще се сблъскат с по-високи разноски за рефинансиране. Междувременно увеличената отдалечена работа удари търсенето. Процентът на незаетите офиси остава много над равнищата отпреди пандемията в градовете в Съединени американски щати, Европа и Азия. Просрочията по заеми и затруднените продажби са на път да се повишават.

Регулаторите са прави, когато следят продължаващия риск от незабавни продажби и скрити експозиции измежду частните кредитори. Но необятно публикувана болест през международната банкова система наподобява малко евентуална. Капиталовите буфери, надзорът и прозрачността на заемите, въпреки и надалеч от съвършени, се усъвършенстваха след финансовата рецесия от 2008 година Известна толерантност в договарянията по контракти и опортюнистични вложители, търсещи отстъпки, също ще обезпечат възглавница. Вместо къс, внезапен потрес, следва дълъг интервал на мъчително пригаждане.

Тъй като моделите на домашна работа не престават, комерсиалните и офис постройките в огромните градски центрове ще бъдат наранени изключително мощно. Прогнозите на McKinsey допускат, че търсенето на офис пространство ще остане под равнищата отпреди пандемията в продължение на десетилетия, с минимум 26 % спад в цената на офис пространството до 2030 година в огромните международни градове. Предприятията към този момент понижават размера си към по-висококачествени пространства и също по този начин препроектират офиси. Празните здания могат да стоят празни за дълги интервали, а други могат да бъдат изоставени напълно. Икономическата интензивност в някои градски центрове, като Сан Франциско, където има централизация на софтуерни служащи, рискува да бъде изпразнена.

Градските управляващи не са безсилни. Те могат да оказват помощ за извличането на повече стойност от постройките, като поддържат пренасочването им. Преобразуването на офис в жилище е една от опциите, която също може да помогне за компенсиране на националния дефицит на жилища. Пространствата със смесено предопределение са друго. One Wall Street, във финансовия регион на Долен Манхатън, да вземем за пример, е преустроен в жилища.

Гъвкавото потребление на постройките може да помогне за обновяването на градовете, да смекчи спадовете на цените и да понижи риска от блокирани активи. Като заобикаля разрушаването на цели структури, той е и екологичен. Но даже и при падащите цени, това остава скъпо. Бизнесът с недвижими парцели също постоянно цитира комплицирани системи за обмисляне, строги закони за зониране и строителни разпореждания като други фактори, възпрепятстващи преустройството в градовете. Това е мястото, където градските управляващи могат да играят улесняваща роля.

Правилата и процесите на обмисляне би трябвало да станат по-гъвкави, с цел да насърчат и ускорят напъните за пренасочване, без да се вършат взаимни отстъпки със строителните стандарти. Общините също могат да оказват помощ, като се свържат с бизнесмени, архитекти и проектанти, с цел да открият какво е допустимо и каква спомагателна инфраструктура може да е нужна. Лондонското сити сподели пред Financial Times тази седмица, че ще бъде „ гъвкаво “ в поддръжката на разработчиците да дават отговор на условията. Въображението също е значимо: една корпоративна публика може да се трансформира в кино през нощта, до момента в който градските лаборатории могат да поддържат нови проучвателен региони.

Много здания ще останат непреустроени. Има архитектурни спънки, а търсенето зависи от качеството на квартала. Но опциите за основаване на налични жилищни пространства и други търговски действия би трябвало да бъдат част от проектите за градско възобновяване.

Ако управляващите желаят да поддържат динамичността на своите градове, те би трябвало да станат по-гъвкави. Пазарът на CRE се нулира. Чрез позволяването на повече здания да бъдат преназначени, този преход може да бъде изработен по-малко мъчителен за кредиторите и вложителите, както и за самите градски региони.