Болезненото пренастройване на търговските недвижими имоти
Признаците за стрес в сектора на търговските недвижими имоти вече идват плътно и бързо. Този месец инвеститорите бяха изплашени от експозициите към кредитните портфейли на CRE на кредитори, включително американската New York Community Bank, японската Aozora и германската Deutsche Pfandbriefbank. Министърът на финансите на САЩ Джанет Йелън също миналата седмица изрази опасения относно въздействието на падащите оценки на имотите върху банковата система.
Въпреки че се очаква лихвените проценти да паднат тази година, секторът остава в затруднено положение. Според Асоциацията на ипотечните банкери около 1,2 трилиона долара дълг на CRE в САЩ падежира през следващите две години. Стойностите на търговските имоти вече паднаха рязко и тъй като е малко вероятно лихвените проценти да се върнат към предишните ниски стойности скоро, строителните предприемачи все пак ще се сблъскат с по-високи разходи за рефинансиране. Междувременно увеличената дистанционна работа удари търсенето. Процентът на незаетите офиси остава доста над нивата отпреди пандемията в градовете в САЩ, Европа и Азия. Просрочията по заеми и затруднените продажби са на път да се покачват.
Регулаторите са прави, когато наблюдават продължаващия риск от спешни продажби и скрити експозиции сред частните кредитори. Но широко разпространена зараза през световната банкова система изглежда малко вероятна. Капиталовите буфери, надзорът и прозрачността на заемите, макар и далеч от перфектни, се подобриха след финансовата криза от 2008 г. Известна търпимост в преговорите по договори и опортюнистични инвеститори, търсещи отстъпки, също ще осигурят възглавница. Вместо кратък, рязък шок, предстои дълъг период на болезнено приспособяване.
Тъй като моделите на домашна работа продължават, търговските и офис сградите в големите градски центрове ще бъдат засегнати особено силно. Прогнозите на McKinsey предполагат, че търсенето на офис пространство ще остане под нивата отпреди пандемията в продължение на десетилетия, с най-малко 26 процента спад в стойността на офис пространството до 2030 г. в големите световни градове. Предприятията вече намаляват обема си към по-висококачествени пространства и също така препроектират офиси. Празните сгради могат да стоят празни за дълги периоди, а други могат да бъдат изоставени изцяло. Икономическата активност в някои градски центрове, като Сан Франциско, където има концентрация на технологични работници, рискува да бъде изпразнена.
Градските власти не са безсилни. Те могат да помогнат за извличането на повече стойност от сградите, като подкрепят пренасочването им. Преобразуването на офис в жилище е една от възможностите, която също може да помогне за компенсиране на националния недостиг на жилища. Пространствата със смесено предназначение са друго. One Wall Street, във финансовия район на Долен Манхатън, например, е преустроен в апартаменти.
Гъвкавото използване на сградите може да помогне за обновяването на градовете, да смекчи спадовете на цените и да намали риска от блокирани активи. Като избягва разрушаването на цели структури, той е и екологичен. Но дори и при падащите цени, това остава скъпо. Бизнесът с недвижими имоти също често цитира сложни системи за планиране, строги закони за зониране и строителни разпоредби като други фактори, възпрепятстващи преустройството в градовете. Това е мястото, където градските власти могат да играят улесняваща роля.
Правилата и процесите на планиране трябва да станат по-гъвкави, за да насърчат и ускорят усилията за пренасочване, без да се правят компромиси със строителните стандарти. Общините също могат да помогнат, като се свържат с предприемачи, архитекти и проектанти, за да установят какво е възможно и каква допълнителна инфраструктура може да е необходима. Лондонското сити каза пред Financial Times тази седмица, че ще бъде „гъвкаво“ в подкрепата на разработчиците да отговарят на изискванията. Въображението също е важно: една корпоративна аудитория може да се превърне в кино през нощта, докато градските лаборатории могат да поддържат нови изследователски райони.
Много сгради ще останат непреустроени. Има архитектурни пречки, а търсенето зависи от качеството на квартала. Но възможностите за създаване на достъпни жилищни пространства и други търговски дейности трябва да бъдат част от плановете за градско възстановяване.
Ако властите искат да поддържат динамиката на своите градове, те трябва да станат по-гъвкави. Пазарът на CRE се нулира. Чрез позволяването на повече сгради да бъдат преназначени, този преход може да бъде направен по-малко болезнен за кредиторите и инвеститорите, както и за самите градски райони.
