Дивидентите изпреварват паричните потоци във водещия фонд за имоти на Blackstone

Водещият фонд за имоти на Blackstone не успя да генерира достатъчно пари, за да покрие дивидентите си миналата година, което натовари инструмента, който частната капиталова група смята за плацдарм на пазара за инвеститори на дребно.

Тръстът Blackstone Real Estate Income Trust за $60 милиарда генерира $2,7 милиарда парични потоци през 2023 г., най-вече от наеми от портфолио, обхващащо хиляди складове, жилищни сгради и центрове за данни в САЩ, според годишния му отчет.

Той изплати разпределение на повече от $2,8 милиарда, което доведе до първия годишен недостиг на парични средства от операции за покриване на изплащания към акционерите.

Дефицитът подчертава рисковете за десетки хиляди индивидуални инвеститори, които са вложили пари във фонда за некотирани имоти, първия продукт на Blackstone за богати инвеститори на дребно.

Инвеститорите в имоти широко смятат коефициентите на изплащане, надвишаващи паричните потоци, за проблем в дългосрочен план. Reits са склонни да изплащат 90 процента от приходите, но всичко над 100 процента се смята за неустойчиво, тъй като в крайна сметка може да се наложи фондовете да поемат повече дългове, да издават нови акции или да продават активи, за да финансират дивиденти. Фондовете, които не печелят достатъчно, за да се справят с изплащането на дивиденти, често са принудени да намалят изплащанията.

„Винаги бих бил предпазлив за всяка компания, която не покрива дивидентите си“, каза Нейт Копикар, партньор в хедж фонд Orso Partners, която е заложила срещу акции на Blackstone.

Повечето публично регистрирани имотни тръстове в САЩ могат лесно да покриват дивиденти, използвайки парични потоци от наеми, според Green Street, изследователска група за търговски имоти.

„В по-голямата си част в света на изброените Reit, покритието на дивиденти е съвсем добро“, каза Майкъл Нот, ръководител на US Reit Research в Green Street. Той каза, че котираните Reits в момента покриват средно 125 процента от своите изплащания на дивиденти от парични потоци.

За разлика от тях, Breit се бореше да покрие разпределението си с паричен поток от оперативни дейности. Тези парични потоци покриха само 95 процента от изплащането през 2023 г., според годишния отчет.

Паричните потоци на Breit от оперативни дейности спаднаха леко през 2023 г., тъй като тя продаде имоти и остави пари в ликвидни инвестиции, за да посрещне обратно изкупуване . Той е продал собственост срещу печалби, за да направи сериозни инвестиции в центрове за данни, които все още се завършват и не генерират наем.

Паричните му потоци също бяха намалени от момента на покупките на имоти, продажбите и събирането на приходи от наеми, и плащания на разходи, наред с други фактори, според хората, информирани по въпроса.

Въпреки скромния спад на паричния поток, общите разпределения на Breit са нараснали с близо 3 процента, най-вече в резултат на увеличение на средните акции в обращение през годината, според документите за ценни книжа.

Breit разкрива други показатели, използвани по-често от публичните тръстове за инвестиции в недвижими имоти. Неговите коригирани средства от операции, които Green Street използва за анализиране на тръстове за обществена собственост, са 2,1 милиарда долара, или 74 процента от дивидентите, докато „средствата, налични за разпределение“ на Breit са 1,7 милиарда долара, или 61 процента.

Големи тръстове за частна собственост, подобни на Breit, управлявани от инвестиционни групи, включително Starwood Capital и Brookfield, също отчитат парични потоци, които не отговарят на разпределенията през 2023 г., показват документи.

Хора, близки до Blackstone, признават, че Breit не е покрила изцяло разпределението си през 2023 г., но казаха, че кумулативният му паричен поток от операции от създаването му през 2017 г. е покрил 103 процента от изплащането му поради високи коефициенти на покритие в предишни години.

Недостигът не създава парична криза за фонда, тъй като малко над половината от инвеститорите в Breit избират да вземат дивидента си в брой, докато останалите разпределят в допълнителни акции, отбелязват те. Паричните потоци на Breit наистина покриха паричната част от дивидента му.

Хората също отбелязаха, че какъвто и да е дефицит няма да повлияе на общата възвръщаемост на инвеститорите, защото ще бъде посрещнат със съответния спад в нетната стойност на активите на фонда. Според изчисленията на Blackstone Breit генерира 10,5 процента годишна обща възвръщаемост, включително дистрибуцията.

„Breit покри повече от 95% от дистрибуциите през 2023 г. с паричен поток от операции. Всички излишни разпределения се отразяват напълно в отчетената нетна стойност на активите на Breit, което води до нулево въздействие върху общата възвръщаемост“, каза Блекстоун в изявление.

Breit разполага с повече от $8 милиарда ликвидност, наскоро каза на инвеститорите.

Недостигът идва на фона на повишено безпокойство относно стойността на недвижимите имоти и по-специално Breit.

През декември 2022 г. Blackstone беше принуден да наложи ограничения върху вълната от искания за обратно изкупуване от жадни за пари инвеститори. През последните месеци Breit успя да изпълни всичките си обратно изкупувания, положителна тенденция за фонда. И все пак инвеститорите продължават да привличат милиарди долари всяко тримесечие.

Blackstone изтъкна на видно място доходността на разпространение на Breit от 4,6 процента в маркетингови материали. Доходността беше значително привличане за много инвеститори, които инвестираха повече от 50 милиарда долара във фонда между 2017 г. и 2022 г., когато най-ниските лихвени проценти означаваха, че има малко продукти, които предлагат подобна възвръщаемост.

В своите финансови документи Breit предупреди, че ако не е в състояние да генерира достатъчно паричен поток от операции, за да финансира изцяло разпределението, изплащането може да бъде направено чрез допълнителни заеми, продажба на активи или връщане на инвеститорски капитал, който би „довело до това, че разполагаме с по-малко налични средства за придобиване на имоти или други инвестиции, свързани с недвижими имоти“.

„В резултат на това възвръщаемостта, която реализирате от вашата инвестиция, може да бъде намалена“, се казва в подаване, докато отбелязвайки, че подобни мерки могат да „окажат отрицателно въздействие върху способността ни да генерираме парични потоци“ или „да намалят интереса ви към нас на процентна база и може да повлияят на стойността на вашата инвестиция“.

Последвайте ни в