Ейби Роузън беше кралска особа за недвижими имоти в Ню Йорк. Разпада ли се неговата офис империя?

По времето, когато строителният бизнесмен Ейби Росен купи нюйоркската Seagram Building през 2000 година, както кулата от средата на века Midtown, по този начин и едноименната й канадска дестилационна фабрика бяха в разцвета си.

Но постройката беше основаването на империята на Росен за недвижими парцели. Заедно с дългогодишния си бизнес сътрудник Майкъл Фукс, тяхната компания RFR Holding и голяма сбирка от съвременно изкуство, Росен реновира, ребрандира и пусне на пазара необичани забележителности на по-високи наеми.

„ Роусен донесе окото на колекционер на изкуство към недвижимите парцели “, сподели Боб Кнакал, който управлява брокерската компания BK Real Estate Advisors и е работил по покупко-продажби за Rosen в предишното. „ Той гледаше здания и виждаше неща, които другите хора пропускаха. “

Кулата на Парк Авеню 375, която в никакъв случай не е наричана публично Seagram Building, е приключена през 1958 година като първият небостъргач в Манхатън с прозорци от пода до тавана. В началото на своето пето десетилетие той беше течен и енергийно неефикасен с пожароопасна електрическа система и спукани фонтани на площада. Прочутият ресторант Four Seasons в постройката беше в здрач.

Германският бежанец купи парцела за 375 милиона $ и похарчи още десетки милиони за усъвършенствания. През идващото десетилетие рядко беше нещо друго с изключение на цялостно. До 2013 година това беше доказателство за 1,6 милиарда $ за проницателността на Розен да измъква благосъстояния от избледнели забележителности, както и за мястото му в най-високата категория на строителните бизнесмени в Ню Йорк.

Сега той създава единствено към половината от приходите, които правеше преди пандемията, а Moody's Analytics предишния месец го включи в лист с парцели, които може да са сложни за рефинансиране. RFR рефинансира дълг от $400 млн., обвързван със постройката през декември, само че към момента дължи $750 млн. по заем от годишна продукция 2013 година

От 1991 година насам Росен е купил повече от 50 здания в Манхатън — в това число половин дял в постройката Крайслер. Той е продал няколко по пътя, както и е диверсифицирал посредством закупуване на здания в Сиатъл, Тел Авив и другаде.

Но лъскавите покупки на човек със също толкоз демонстративен обществен живот може би към този момент стартират да го настигат.

Милиардите, които Росен е взел назаем за постройката Seagram и други парцели, са или следва през идната година, или към този момент има, във време, когато по-високите лихвени проценти и действителностите в офиса след Covid понижиха оценките на комерсиалните недвижими парцели и направиха рефинансирането по-трудно.

RFR сподели Seagram Building беше „ изцяло предан чартърен с капиталов клас “ и че оперативните облаги се чака да се удвоят повече от тази година.

Въпреки това сходен стрес се възпроизвежда в портфолиото на RFR.

През 2018 година Розен сподели пред Financial Times, че цената на портфолиото на RFR се е повишила до 14 милиарда $. Оттогава световният пазар на недвижими парцели не е милосърден.

Той към този момент беше заставен да напусне някои от парцелите си с шатра, в това число Lever House и почитан план от офис до апартамент в центъра на Манхатън.

Миналата седмица имаше дълг от 470 милиона $, който трябваше да се изплати на 285 Madison, 26-етажна постройка покрай централната гара в Ню Йорк на стойност 610 милиона $, когато взе заемите през 2018 година През 2022 година беше оценен с $60 милиона по-малко от дълга.

RFR надалеч не е единственият бизнесмен в Ню Йорк, който изпитва болката от спада на недвижимите парцели след Covid. Все отново строителният бизнесмен и неговите сътрудници би трябвало да се преценяват с задължения от най-малко 2,5 милиарда $, които ще бъдат изискуеми през идната година или към този момент са просрочени, демонстрира разбор на FT на обществено налични данни за заеми.

Анализът откри 16 заема, свързани с повече от 20 парцела, които RFR има, независимо или с сътрудници. Общо тези здания генерираха малко над $26 милиона предходната година след лихвени заплащания, съвсем три четвърти по-малко от $97 милиона, които се чакаха, когато RFR и нейните сътрудници взеха дълга.

Дванадесет от заемите са в някакво бедствено положение, без значение дали са обозначени от ипотечните служби като изложени на риск от несъблюдение, просрочени или към момента непогасени, макар че датата на падежа е изтекла.

Четири от постройките не носят задоволителен наем, с цел да покрият разноските по ипотеката. Други две са или празни, или са на път да бъдат: едната от които е офис постройка в Бруклин, която е била напълно заета от WeWork, преди банкрутиралата компания за взаимна работа да наруши контракта си за наем предходната година.

Съдебните каузи и заявки за ипотеки сочат възходяща купчина неплатени сметки.

По-рано този месец някогашен топ изпълнителен шеф на RFR Holding на Rosen съди Rosen и Fuchs за 20 милиона $, потвърждавайки, че са пропуснали два крайни периода тази година за заплащания, свързани с пакет за овакантяване през 2019 година

Предприятие на Blackstone настрана преследва разработчиците за близо $50 милиона, един от редицата неизплатени заеми, които групата за дялово вложение и нейните сътрудници са купили от банкрутиралата банка Signature.

RFR също е пропуснала ипотечни заплащания и сметка за налог върху имуществото на обща стойност малко над 9 милиона $ на 522 Пето авеню. Сградата, която е изправена пред забрана, е търговски обект в Маями, закупен от групата на Росен през 2019 година за 20,5 милиона $.

„ Aby е на върха на играта в това, че е остроумен, само че даже хората, които са били проницателни с ливъриджа си, падат на тези по-високи лихвени проценти и не могат да рефинансират “, сподели Knakal от BK Real Estate съветници.

С другата си забележителност в центъра на Манхатън, Крайслер Билдинг, Росен е изправен пред ясно предизвикателство. RFR е съсобственик на постройката със Signa, несъстоятелната австрийска група за парцели, учредена от тогавашния милиардер Рене Бенко.

Сега админът на Signa се пробва да продаде своята половина от 77-етажния небостъргач в жанр арт деко, с цел да събере пари. Въпреки че постройката е отдадена на 90 %, постройката се предлага със безценен наем на земя, което лимитира нейната прелест. Продажна цена при пожар може да кристализира ниска оценка - както и да остави Росен с сътрудник, който не е избрал.

RFR отхвърли да разяснява правосъдните каузи, само че сподели, че по-голямата част от близо 100-те им парцела са били „ добре нает и се показва добре “. Компанията работи интензивно за преструктуриране на дълга на тези, които имат парцелите й, които изпитват стрес, добави той.

„ Никой, вложил в недвижими парцели, не е ваксиниран против натиска от съмненията на финансовите пазари или изменящите се трендове в работата и метода на живот, които виждаме сега “, сподели RFR. „ Ние сме уверени в способността си да преодолеем тези спънки, както сме правили в предишното. “

Роузън също е употребявал неплатени сметки като средство за договаряния тактичност преди. В борба за затворения сега хотел Gramercy, RFR спря да заплаща лизинга си в средата на 2020 година, потвърждавайки, че пандемията е направила парцела ненужен.

Но с 929 милиарда $ задължения по търговски ипотеки в Съединени американски щати, които би трябвало да станат изискуеми тази година съгласно Асоциацията на ипотечните банкери – към 180 милиарда от които са свързани с офис парцели – вложителите следят освен с цел да видят какво ще се случи с Росен, само че какво предвещават неговите провокации за останалата част от промишлеността на парцелите.

„ Всеки притежател на офис е подложен на забележителен напън, тъй че не е въпросът дали, а по кое време настъпват падежите “, сподели вложител в заеми за недвижими парцели в затруднено състояние.

“ RFR има доста високопоставени неща, които би трябвало да бъдат рефинансирани сега, само че има доста разработчици в цялата страна със заеми, които ще би трябвало да бъдат създадени. “