Федералното правителство може да направи повече за разходите за жилище, отколкото си мислите

Разходите за закупуване на жилище са достигнали исторически върхове в Съединени американски щати – междинната цена на жилище е 420 800 $, съгласно Федералната аварийна банка на Св. Луис — и жилищните и ипотечните разноски от ден на ден се трансформират в избирателен въпрос през ноември.

Купувачите на жилища през днешния ден се нуждаят от годишен приход от $114 000, с цел да си разрешат удобно характерен дом в Съединени американски щати, съгласно Redfin, съвсем двойно това, което е било належащо, с цел да си разрешат характерен дом през 2020 година Тази цифра е надалеч над междинния приход на домакинство за 2022 година от 74 580 $, съгласно Бюрото за броене на популацията.

По-високите месечни заплащания се дължат на по-високите цени на жилищата, както и на доста по-високите лихвени проценти. Ипотечните лихвени проценти, които паднаха до историческо дъно от 2,65% за 30-годишна закрепена ипотека през 2021 година, скочиха над 7%, по-високи от тези от 2001 година насам. Лихвените проценти се дефинират от самостоятелния Федерален запас и президента Джо Байдън настоя за независимостта на Фед. Федералният запас покачва лихвените проценти от 2021 година, с цел да се бори с упоритата инфлация.

След като лихвените проценти бъдат отстранени от картината, „ тогава оставате да се концентрирайте главно върху дефицита на предложение “, сподели Джим Парът, помощник в Urban Institute и някогашен стопански консултант на Обама в Белия дом.

Пазарът на жилища е очевидец на сериозен дефицит на по-малки начални жилища, сподели Парът. Строителите, сподели той, са подтиквани да строят огромни, постоянно сходни на имения домове, които по-лесно носят облага.

„ Разходите за създаване на по-големи домове нормално са много високи и е по-лесно да възстановите тези разноски, в случай че вършиме огромни и скъпи домове “, сподели Парът.

Федералното държавно управление би трябвало да „ направи математиката за създаване на домове в дъното на пазара по-благоприятна “ за разработчиците, предложи Parrott. И Конгресът може да направи това с данъчния кодекс. Един метод би бил да се понижи налога на всеки строител, който построи жилище за покупател на жилище за първи път на цена под междинната цена на жилище, сподели Парът.

„ Трябва да предоставите някакви данъчни облекчения за създаване на жилища в частите на пазара, където имаме най-голяма потребност от тях “, сподели Парът.

Но ще бъде предизвикателство да накараш този разграничен Конгрес да работи дружно по нещо сходно, сподели Парът.

„ Страхувам се, че законодателната среда сега просто не е удобна за този тип огромни, двупартийни старания “, сподели Парът. „ Надяваме се, че след изборите ще забележим рестартиране, което дава по-обнадеждаващ прозорец. “

Спрете финансиране от местности, които не трансформират законите за зониране

По-голямата част от контрола върху зонирането лежи на държавните и локалните управляващи. А щатите работят за преразглеждане на зонирането, с цел да облекчат рестриктивните мерки за по-гъсто жилищно строителство. Но федералното държавно управление не е изцяло безсилно във връзка с зонирането.

Parrott сподели, че федералното държавно управление е употребило метод на моркова, с цел да насърчи локалните региони да трансформират региона в интерес на по-гъсто жилищно строителство, само че в този момент той счита, че може би е време да употребява сопа. Например, всяко федерално финансиране за общности може да зависи от това по какъв начин се вземат решенията за зониране. Общностите получават забележителна финансова поддръжка от Министерството на жилищното строителство и градското развиване (HUD), Министерството на превоза и други организации за планове, означи Parrott.

„ Ако федералните политици трябваше да обусловят даже малко част от това финансиране с това дали локалното взимане на решения поддържа или не разрешава по-голямата плътност,... тогава бихте могли да започнете да променяте нещата на на локално равнище по метод, който в действителност би бил от голяма важност “, сподели Парът.

Подобен ход съвсем несъмнено би провокирал строга опозиция от локалните управляващи и синдикатите. Но повече щати към този момент вкарват законодателство, което да размени локалните правила за зониране, сподели Алекс Хоровиц, шеф на жилищната политика в The Pew Charitable Trusts. Хоровиц сподели, че девет щата са приели закони, позволяващи налични жилищни единици или ADU - като дребни, самостоятелни жилища на тъщи - в парцелите на притежателите на жилища.

Продайте федерална земя, която да употребявате за жилища

„ Федералното държавно управление има стотици и стотици милиони акри и ние не приказваме за Тук има национални паркове “, сподели Едуард Пинто, съдиректор на жилищния център на Американския институт за предприемачество.

Но това е предложение, което Конгресът би трябвало да позволи.

Изпробвано е. Законът за КЪЩИТЕ на сенатор Майк Лий от 2022 година щеше да утвърди продажбата на федерална земя на щати и местности против цени под пазарните за жилищни планове. Федералното държавно управление има две трети от земята в родния щат на Лий Юта и разликата сред междинния приход на семейството и междинната цена на жилище е най-голяма на Запад, съгласно HUD.

Но сметката му не стигна до на никое място. Бюрото за ръководство на земите, което управлява федералната земя, сподели в документално удостоверение в Сената, че ще бъде насила да " продаде земя без задоволителна оценка на цената на обществеността или на бъдещите генерации, или задоволителна отплата на американския поданик. "

Продажбата на неизползвана земя може също да провокира опозиция от природозащитни групи, макар че от време на време това може да бъде преодоляно. През март губернаторът на Вашингтон Джей Инсли подписа закон, който ще разреши на Министерството на естествените запаси (DNR) на този щат да трансферира част от собствеността си на местности за създаване на налични жилища.

Репутатът от Републиканската партия от щата Вашингтон Ейприл Конърс, която показа законопроекта, означи, че DNR има 7000 акра земя, която е неизползваема за дърводобив, защото е прекомерно покрай развита земя. Изграждането на жилища върху него може да облекчи дефицита на жилища във Вашингтон, означи Конърс в изказване, акцентирайки, че щатът има „ минимум жилищни единици на домакинство в нацията и съвсем половината от наемателите харчат една трета от приходите си за наем “.

Подобряване на достъпа на потребителите до финансиране за създадени жилища 

Произведените жилища са фабрично издигнати жилища, издигнати след 1976 година — по-рано известни като мобилни домове — които могат да бъдат ситуирани на сушата. Средният нов създаден дом е продаден за 126 600 $ през ноември 2023 година, съгласно Бюрото за броене на популацията.

Но за купувачите на жилища е по-трудно да обезпечат заеми за създадени жилища, в сравнение с за обичайни, сподели Хоровиц. И защото създадените жилища нормално включват транспорт по държавни линии, федералното държавно управление играе огромна роля. HUD управлява достъпа до финансиране за създадени домове и разпоредбите са по-строги, в сравнение с за обичайните домове.

Лихвените проценти нормално също са по-високи за заемите за създадени жилища, в сравнение с за обичайните жилищни заеми, частично тъй като за разлика от обичайните жилища, чиято стойност е склонна да нараства с времето, създадените жилища могат да се обезценят. Конструкциите също се преглеждат като по-рискови от стандартните домове, тъй като нормално са по-трудни за продажба на пазара. Хоровиц допуска, че HUD може да улесни достъпа на кредитополучателите до заеми.

Премахване на данъчните облекчения за втори (и трети) дом 

Конгресът може да усили националния жилищен фонд с течение на времето, като отстрани налога почивки за всички домове, които не са главно жилище, сподели Пинто от AEI.

Премахването на приспадането на ипотечните лихвени проценти за неосновни жилища в последна сметка ще насърчи доста притежатели на жилища да продават, сподели Пинто.

„ Защо би трябвало да бъдат субсидирани от данъчния кодекс “, попита Пинто.

Без това данъчно облекчение стотици хиляди домове биха се върнали на пазара като съществени жилища, сподели Пинто.

„ Това няма да коства нищо на федералното държавно управление “, сподели Пинто. „ Те в действителност биха икономисали малко пари от спестяванията на налози и това въобще няма да усили търсенето. “

Въпреки това няма възможност това да се случи скоро. Такава мярка би трябвало да бъде призната от Конгреса - а доста законодатели имат второ и трето жилище. А редица техни гласоподаватели и донори имат голям брой домове. Групите по ползи на брокерите също биха се противопоставили, сподели Пинто.

Най-многото, което Конгресът е направил през последните години за справяне с данъчните облекчения за скъпи жилища, беше през 2017 година, когато следеният от Републиканската партия Конгрес сложи таван на лимита за приспадане за щата и локалните налози върху приходите, които удариха изключително мощно крайбрежните, мощно демократични щати като Ню Йорк и Калифорния.

Все отново премахването на данъчните облекчения за вторични жилища е „ противен плод “ и би нараснало по едно и също време предлагането и намаляването на търсенето, сподели Пинто.

Намаляването на лихвените проценти евентуално няма да понижи разноските за жилища 

Икономистите най-много се съмняват, че дейностите на Федералния запас за доста понижаване на лихвените проценти биха помогнали доста.

„ Ако Федералният запас понижи лихвите по метод, който разреши лихвите по ипотечните заеми да паднат до диапазона от 4%, ще забележим както търсенето, по този начин и предлагането да се усилват на жилищния пазар “, сподели Чън Джао, който управлява икономическият екип в Redfin.

И дали цените на жилищата ще се покачат или паднат ще зависи от това какво ще се случи по-късно с търсенето и предлагането на жилища.

„ Ако търсенето се усили повече, тогава цените ще порастват с по-бързи темпове, в сравнение с са сега “, сподели Джао. „ Възможно е обаче предлагането да се усили повече, защото продавачите са толкоз приковани от ниските съществуващи ипотечни лихви. Ако казусът е подобен, тогава растежът на цените може да спадне. Мисля, че е малко евентуално и в двата случая цените да паднат непосредствено. “

Политиките на Байдън или Тръмп ще оказват помощ ли или ще навредят на жилищните разноски?

Бившият президент Доналд Тръмп към момента не е предложил политически оферти за справяне с достъпността на жилищата, макар че подлага на критика лихвите по ипотечните заеми и цените на жилищата под Президент Байдън.

Президентът предложи да се даде данъчен заем от $10 000 на купувачите на жилище от междинната класа за първи път и до $25 000 на купувачите на жилище от първо потомство. Той също по този начин вкарва фонд от 20 милиарда $, който в допълнение към подпомагането на построяването на жилища чартърен на налични цени, има за цел да отстрани локалните бариери пред жилищното строителство и да подтиква построяването на начални жилища.

Помощта за предплатено заплащане може да помогне на купувачите на жилища в близко бъдеще, макар че данъчният заем евентуално не доближава обичайните 20% предплатено заплащане за множеството домове. При рекордно високи месечни заплащания тази помощ за предплатено заплащане няма да понижи месечните разноски. И помощта за предплатено заплащане може да има непредвидени последствия, сподели Пинто: „ Това би нараснало цената на жилищата от начално равнище. “

Ефектът, който помощта за предплатено заплащане или данъчният заем на купувача биха имали върху жилищния пазар, е комплициран на пазар с лимитирано предложение, сподели Хоровиц.

Въпреки че Тръмп не е направил съответни оферти по отношение на жилищата, неговите оферти в други области на политиката евентуално ще доведат до повишение на цените на жилищата, сподели Парът. Масовите депортации на мигранти без документи, да вземем за пример, биха могли да покачат цената на труда, а повишението на митата за Китай може да увеличи материалните разноски, сподели Парът.

„ Почти всички неща, които Тръмп е споделил, свързани с жилищата, са неправилни “, сподели Парът.

Как разноските за дома могат да повлияят на изборите 

Цената на собствеността върху дома е съществена грижа както за демократите и републиканците, по този начин и за жителите на градовете и селските региони, сподели Парът. След като даден проблем преодолее бариерите на алено и синьо, метро и селски, „ тогава това трансформира вероятността нещо да се случи “, сподели Парът.

„ Жилищата откриха своя път към масата на възрастните, в действителност за първи път “, сподели Парът.

И макар че Фед управлява лихвените проценти, господин Байдън може да бъде държан виновен от гласоподавателите.

„ Преизбирането на президента Байдън е тясно обвързвано с цената на собствеността върху жилищата и затова с закрепените лихви по ипотечните заеми “, предвижда Марк Занди, основен икономист в Moody's Analytics. „ Фиксираният лихвен % сега е малко над 7%. Ако се увеличи над 8% за избран интервал от време, възможностите му за преизбиране ще изчезнат, а в случай че падне по-близо до 6%, възможностите му ще се усилят доста, при всички останали равни. “