Федералното правителство може да направи повече за разходите за жилище, отколкото си мислите

Разходите за закупуване на жилище са достигнали исторически върхове в САЩ – средната цена на жилище е 420 800 долара, според Федералната резервна банка на Св. Луис — и жилищните и ипотечните разходи все повече се превръщат в изборен въпрос през ноември.

Купувачите на жилища днес се нуждаят от годишен доход от $114 000, за да си позволят комфортно типичен дом в САЩ, според Redfin, почти двойно това, което е било необходимо, за да си позволят типичен дом през 2020 г. Тази цифра е далеч над средния доход на домакинство за 2022 г. от 74 580 долара, според Бюрото за преброяване на населението.

По-високите месечни плащания се дължат на по-високите цени на жилищата, както и на значително по-високите лихвени проценти. Ипотечните лихвени проценти, които паднаха до историческо дъно от 2,65% за 30-годишна фиксирана ипотека през 2021 г., скочиха над 7%, по-високи от тези от 2001 г. насам. Лихвените проценти се определят от независимия Федерален резерв и президента Джо Байдън настоя за независимостта на Фед. Федералният резерв повишава лихвените проценти от 2021 г., за да се бори с упоритата инфлация.

След като лихвените проценти бъдат премахнати от картината, „тогава оставате да се съсредоточите основно върху недостига на предлагане“, каза Джим Парът, сътрудник в Urban Institute и бивш икономически съветник на Обама в Белия дом.

Пазарът на жилища е свидетел на сериозен недостиг на по-малки начални жилища, каза Парът. Строителите, каза той, са стимулирани да строят големи, често подобни на имения домове, които по-лесно носят печалба.

„Разходите за изграждане на по-големи домове обикновено са доста високи и е по-лесно да възстановите тези разходи, ако правите големи и скъпи домове“, каза Парът.

Федералното правителство трябва да „направи математиката за изграждане на домове в дъното на пазара по-благоприятна“ за разработчиците, предложи Parrott. И Конгресът може да направи това с данъчния кодекс. Един подход би бил да се намали данъка на всеки строител, който построи жилище за купувач на жилище за първи път на цена под средната цена на жилище, каза Парът.

„Трябва да предоставите някакви данъчни облекчения за изграждане на жилища в частите на пазара, където имаме най-голяма нужда от тях“, каза Парът.

Но ще бъде предизвикателство да накараш този разделен Конгрес да работи заедно по нещо подобно, каза Парът.

„Страхувам се, че законодателната среда в момента просто не е благоприятна за този вид големи, двупартийни усилия“, каза Парът. „Надяваме се, че след изборите ще видим рестартиране, което предоставя по-обнадеждаващ прозорец.“

Спрете финансиране от местности, които не променят законите за зониране

По-голямата част от контрола върху зонирането лежи на държавните и местните власти. А щатите работят за преразглеждане на зонирането, за да облекчат ограниченията за по-гъсто жилищно строителство. Но федералното правителство не е напълно безсилно по отношение на зонирането.

Parrott каза, че федералното правителство е използвало подход на моркова, за да насърчи местните райони да променят района в полза на по-гъсто жилищно строителство, но сега той смята, че може би е време да използва тояга. Например, всяко федерално финансиране за общности може да зависи от това как се вземат решенията за зониране. Общностите получават значителна финансова подкрепа от Министерството на жилищното строителство и градското развитие (HUD), Министерството на транспорта и други агенции за проекти, отбеляза Parrott.

„Ако федералните политици трябваше да обусловят дори малко част от това финансиране с това дали местното вземане на решения подкрепя или забранява по-голямата гъстота,... тогава бихте могли да започнете да променяте нещата на на местно ниво по начин, който наистина би бил от значение“, каза Парът.

Подобен ход почти сигурно би предизвикал строга съпротива от местните власти и синдикатите. Но повече щати вече въвеждат законодателство, което да замени местните правила за зониране, каза Алекс Хоровиц, директор на жилищната политика в The Pew Charitable Trusts. Хоровиц каза, че девет щата са приели закони, позволяващи достъпни жилищни единици или ADU - като малки, независими апартаменти на тъщи - в имотите на собствениците на жилища.

Продайте федерална земя, която да използвате за жилища

„Федералното правителство притежава стотици и стотици милиони акри и ние не говорим за Тук има национални паркове“, каза Едуард Пинто, съдиректор на жилищния център на Американския институт за предприемачество.

Но това е предложение, което Конгресът трябва да разреши.

Изпробвано е. Законът за КЪЩИТЕ на сенатор Майк Лий от 2022 г. щеше да одобри продажбата на федерална земя на щати и местности срещу цени под пазарните за жилищни проекти. Федералното правителство притежава две трети от земята в родния щат на Лий Юта и разликата между средния доход на домакинството и средната цена на жилище е най-голяма на Запад, според HUD.

Но сметката му не стигна до никъде. Бюрото за управление на земите, което контролира федералната земя, каза в писмено свидетелство в Сената, че ще бъде принудено да "продаде земя без достатъчна оценка на стойността на обществеността или на бъдещите поколения, или достатъчна компенсация на американския данъкоплатец."

Продажбата на неизползвана земя може също да предизвика съпротива от природозащитни групи, въпреки че понякога това може да бъде преодоляно. През март губернаторът на Вашингтон Джей Инсли подписа закон, който ще позволи на Министерството на природните ресурси (DNR) на този щат да прехвърли част от собствеността си на местности за изграждане на достъпни жилища.

Репутатът от Републиканската партия от щата Вашингтон Ейприл Конърс, която представи законопроекта, отбеляза, че DNR има 7000 акра земя, която е неизползваема за дърводобив, тъй като е твърде близо до развита земя. Изграждането на жилища върху него може да облекчи недостига на жилища във Вашингтон, отбеляза Конърс в изявление, посочвайки, че щатът има „най-малко жилищни единици на домакинство в нацията и почти половината от наемателите харчат една трета от доходите си за наем“.

Подобряване на достъпа на потребителите до финансиране за произведени жилища 

Произведените жилища са фабрично построени жилища, построени след 1976 г. — по-рано известни като мобилни домове — които могат да бъдат разположени на сушата. Средният нов произведен дом е продаден за 126 600 долара през ноември 2023 г., според Бюрото за преброяване на населението.

Но за купувачите на жилища е по-трудно да осигурят заеми за произведени жилища, отколкото за традиционни, каза Хоровиц. И тъй като произведените жилища обикновено включват превоз по държавни линии, федералното правителство играе голяма роля. HUD контролира достъпа до финансиране за произведени домове и правилата са по-строги, отколкото за традиционните домове.

Лихвените проценти обикновено също са по-високи за заемите за произведени жилища, отколкото за традиционните жилищни заеми, отчасти защото за разлика от традиционните жилища, чиято стойност е склонна да поскъпва с времето, произведените жилища могат да се обезценят. Конструкциите също се разглеждат като по-рискови от конвенционалните домове, защото обикновено са по-трудни за продажба на пазара. Хоровиц предполага, че HUD може да улесни достъпа на кредитополучателите до заеми.

Премахване на данъчните облекчения за втори (и трети) дом 

Конгресът може да увеличи националния жилищен фонд с течение на времето, като премахне данъка почивки за всички домове, които не са основно жилище, каза Пинто от AEI.

Премахването на приспадането на ипотечните лихвени проценти за неосновни жилища в крайна сметка ще насърчи много собственици на жилища да продават, каза Пинто.

„Защо трябва да бъдат субсидирани от данъчния кодекс“, попита Пинто.

Без това данъчно облекчение стотици хиляди домове биха се върнали на пазара като основни жилища, каза Пинто.

„Това няма да струва нищо на федералното правителство“, каза Пинто. „Те всъщност биха спестили малко пари от спестяванията на данъци и това изобщо няма да увеличи търсенето.“

Въпреки това няма вероятност това да се случи скоро. Такава мярка трябва да бъде приета от Конгреса - а много законодатели притежават второ и трето жилище. А редица техни избиратели и дарители притежават множество домове. Групите по интереси на брокерите също биха се противопоставили, каза Пинто.

Най-многото, което Конгресът е направил през последните години за справяне с данъчните облекчения за скъпи жилища, беше през 2017 г., когато контролираният от Републиканската партия Конгрес постави таван на лимита за приспадане за щата и местните данъци върху доходите, които удариха особено силно крайбрежните, силно демократични щати като Ню Йорк и Калифорния.

Все пак премахването на данъчните облекчения за вторични жилища е „неприятен плод“ и би увеличило едновременно предлагането и намаляването на търсенето, каза Пинто.

Намаляването на лихвените проценти вероятно няма да намали разходите за жилища 

Икономистите най-вече се съмняват, че действията на Федералния резерв за значително намаляване на лихвените проценти биха помогнали много.

„Ако Федералният резерв намали лихвите по начин, който позволи лихвите по ипотечните кредити да паднат до диапазона от 4%, ще видим както търсенето, така и предлагането да се увеличават на жилищния пазар“, каза Чън Джао, който ръководи икономическият екип в Redfin.

И дали цените на жилищата ще се повишат или паднат ще зависи от това какво ще се случи след това с търсенето и предлагането на жилища.

„Ако търсенето се увеличи повече, тогава цените ще растат с по-бързи темпове, отколкото са в момента“, каза Джао. „Възможно е обаче предлагането да се увеличи повече, тъй като продавачите са толкова приковани от ниските съществуващи ипотечни лихви. Ако случаят е такъв, тогава ръстът на цените може да спадне. Мисля, че е малко вероятно и в двата случая цените да паднат директно.“

Политиките на Байдън или Тръмп ще помогнат ли или ще навредят на жилищните разходи?

Бившият президент Доналд Тръмп все още не е предложил политически предложения за справяне с достъпността на жилищата, въпреки че критикува лихвите по ипотечните кредити и цените на жилищата под Президент Байдън.

Президентът предложи да се даде данъчен кредит от $10 000 на купувачите на жилище от средната класа за първи път и до $25 000 на купувачите на жилище от първо поколение. Той също така въвежда фонд от 20 милиарда долара, който в допълнение към подпомагането на изграждането на жилища под наем на достъпни цени, има за цел да премахне местните бариери пред жилищното строителство и да стимулира изграждането на начални жилища.

Помощта за авансово плащане може да помогне на купувачите на жилища в близко бъдеще, въпреки че данъчният кредит вероятно не достига традиционните 20% авансово плащане за повечето домове. При рекордно високи месечни плащания тази помощ за авансово плащане няма да намали месечните разходи. И помощта за авансово плащане може да има непредвидени последици, каза Пинто: „Това би увеличило цената на жилищата от начално ниво.“

Ефектът, който помощта за авансово плащане или данъчният кредит на купувача биха имали върху жилищния пазар, е сложен на пазар с ограничено предлагане, каза Хоровиц.

Въпреки че Тръмп не е направил конкретни предложения относно жилищата, неговите предложения в други области на политиката вероятно ще доведат до повишаване на цените на жилищата, каза Парът. Масовите депортации на мигранти без документи, например, биха могли да повишат цената на труда, а повишаването на митата за Китай може да повиши материалните разходи, каза Парът.

„Почти всички неща, които Тръмп е казал, свързани с жилищата, са погрешни“, каза Парът.

Как разходите за дома могат да повлияят на изборите 

Цената на собствеността върху дома е основна грижа както за демократите и републиканците, така и за жителите на градовете и селските райони, каза Парът. След като даден проблем преодолее бариерите на червено и синьо, метро и селски, „тогава това променя вероятността нещо да се случи“, каза Парът.

„Жилищата намериха своя път към масата на възрастните, всъщност за първи път“, каза Парът.

И въпреки че Фед контролира лихвените проценти, г-н Байдън може да бъде държан отговорен от избирателите.

„Преизбирането на президента Байдън е тясно свързано с цената на собствеността върху жилищата и следователно с фиксираните лихви по ипотечните кредити“, прогнозира Марк Занди, главен икономист в Moody's Analytics. „Фиксираният лихвен процент в момента е малко над 7%. Ако се повиши над 8% за определен период от време, шансовете му за преизбиране ще изчезнат, а ако падне по-близо до 6%, шансовете му ще се увеличат значително, при всички останали равни.“

Последвайте ни в