Go zone — Ню Йорк строи, бейби, строи

По-рано тази година имаше смяна в някогашната постройка на JPMorgan Chase във финансовия регион на Ню Йорк. 32-етажната постройка на улица Water Street 25 беше преустроена в резиденции SoMA и някои от притежателите на 1320 жилището и жилището – повече от 300 от които на налични цени – се нанасяха вътре. Това беше най-големият план за превръщане на офис в жилище в страната.

SoMA е едно от редицата сходни преустройства, които се правят в града, доста от които не биха били вероятни до неотдавна. Промяната е резултат от увеличението на работата от у дома, възходящата информираност по отношение на повторното потребление на архитектурата – и, най-важното, възходящия напън за по този начин нужни жилища и трансформиращи промени в кодовете за зониране на града.

Ню Йорк от дълго време е пленник на разпоредбите за зониране, които дефинират какво може и какво не може да се строи в съответна област. Никъде това не се усеща по-остро, в сравнение с в капацитета му за създаване на по-достъпни жилища. Според Асоциацията за районно обмисляне с нестопанска цел градът се нуждае от още 400 000 единици, които да бъдат издигнати през идващите пет години, с цел да се промени дефицитът на жилища. 

Когато Зохран Мамдани беше определен за кмет предишния месец, той се включи в акция, която обещаваше 200 000 нови жилища на налични цени и заледяване на наемите за почти 2 милиона жилища със нормализирани наеми. Но към този момент има облаги през миналата година.

City of Yes for Housing Opportunity (COYHO) беше показан предишния декември и показа огромни промени в насоките за обмисляне. „ Най-професионалният проект за зониране на жилищното строителство в историята на Ню Йорк “, споделя Дан Гародник, шеф на Департамента по градско обмисляне (DCP), по отношение на неговия мандат за унищожаване на голям брой бариери пред жилищното строителство. Неговият проект разрешава построяването на по-голяма компактност на жилищата, улеснява преобразуването на офис в жилище, отстранява условието за обезпечаване на паркинг за избрани зони и разрешава на някои притежатели да построят спомагателни единици върху земята си. Той пристигна с £5 милиарда градско финансиране. Напредъкът единствено за една година беше бърз - и за някои спорен. Но дали е задоволително бързо?

„ В продължение на години не строихме задоволително жилища и жилищата, които бяха издигнати, бяха съсредоточени единствено в няколко квартала “, споделя Гародник. В резултат на това жителите на Ню Йорк се борят с лимитирани благоприятни условия и непрестанно възходящи разноски. „ Градът на Да за опциите за жилища анулира това статукво, като разреши малко нови жилища във всеки квартал. “

Само през миналата година цените на наемите са се нараснали със 7,6 %, съгласно взаимен отчет на Милър Самуел и Дъглас Елиман; наемите в региони, в това число Челси и Грийнпойнт в Бруклин, са се повишили с цели 60% от 2020 година В същото време DCP заяви, че процентът на свободните жилища чартърен е понижен до исторически най-малко от 1,4%. Според Службата на контролера на щата Ню Йорк едно от всеки пет семейства харчи повече от 50 % от приходите си за жилищни разноски.

Районите с ниска и междинна плътност на популацията е най-вероятно да видят ново строителство. „ Има доста благоприятни условия за строителство в Бруклин, Бронкс и Куинс – там новият проект може да има най-голямо влияние “, споделя Джейкъб Дугополски от WXY Architecture and Urban Design, който е профилиран в зонирането. 

В Съединени американски щати практиката на зониране стартира при започване на 20 век като средство за управление на бързата урбанизация. Но беше разделно. Често употребен като средство за расова и класова сегрегация, той предотвратява построяването на жилища с по-висока компактност в белите квартали на междинната класа, като по този метод покачва цените. Жилищата за хора с по-ниски приходи бяха изтласкани във вътрешните градски гета или маргинални региони, насърчавайки разрастването на градовете. 

В Ню Йорк Резолюцията за зониране от 1916 година лимитира масивността на избрани здания, с цел да се предотврати трудността на светлината и въздуха, което докара до кули с отдалечени равнища — това се трансформира в автограф на арт деко. Реформите през 1961 година лимитират общата повърхност на постройките до кратно на размера на имота, с оптимално съответствие на площта (FAR) от 12 за жилищни здания. 

Въпреки че разочарова разработчиците, „ зонирането може да има доста позитивни сили “, споделя Сара Бронин, специалист по зониране, учен, юрист и проектант. " Това може да обезпечи разнообразни благоприятни условия за обучение, работа, жилище и за свързване. Може да ни помогне да създадем чувство за ред в нашите общности и да насърчим усъвършенствана хармония, която ни дава красиви места. "

Зонирането може да ни помогне да създадем чувство за ред в нашите общности и да насърчи усъвършенствана хармония, която ни дава красиви места

Сара Бронин, специалист по зониране, учен, юрист и проектант

Докато навърши една година, COYHO разшири оптималния FAR до 15 или 18 пъти размера на имота, като да вземем за пример в неотдавна утвърждения Midtown South Mixed-Use Plan. Чрез унищожаване на рестриктивните мерки върху преобразуването на офиси в жилища, той даде опция за зелена светлина освен на SoMA, само че и на доста други здания. Те включват 1011 First Avenue, бившето седалище на архиепископията на Ню Йорк, в 420 апартамента; и 38-етажния 5 Times Square, в 1250 жилището.

Предложения, които включват по-голям дял жилища по отношение на офис или търговски площи, също се подписват: 395 Flatbush Avenue, в Бруклин, има 1200 резиденции, в това число налични жилища, до момента в който 125th St и Lexington, в Харлем, има 700 единици за семейства със смесени приходи.

„ Последните промени в зонирането имат капацитета да поддържат премисленото развиване на квартала в целия град “, споделя архитектът и урбанист Клеър Вайс от WXY. Добавя нейният съосновател Дугополски, „ Това е промяна в обезпечаването на жилища от ниско до приблизително равнище, за здания, вариращи от едно до шест етажа. “ 

COYHO оказва въздействие и върху притежателите на частни домове. Той е легализирал спомагателни жилищни единици (ADU) за едно- до двуфамилни къщи в региони с ниска плътност на популацията за дълготрайно отдаване чартърен. Често дребни, независими жилища в градината, преустроени гаражи или сутеренни жилища, ADU от дълго време са известни в градовете на Западния бряг; приходите от отдаване чартърен на ADU постоянно се употребяват за подкрепяне на заплащането на ипотеката.

ADU може да имат лимитирано влияние спрямо по-големите разработки, само че Weisz има вяра, че допускането на ADU е значимо. " Кварталите порастват най-добре, когато хората, които са ги построили, могат да останат. ADU оферират метод за нежно развиване, за поддържане на многопоколенчески живот и споделена резистентност, без да се губи това, което кара едно място да се усеща като вкъщи си. "

Базираният в Ню Йорк проектант Джон Масенгейл е угрижен, че COYHO е безвъзмезден пропуск за огромни недвижими парцели. „ Планът прави повече положителни неща за външните квартали, в сравнение с за Манхатън, само че въпросът е кой ще ги построи? “ Той се тормози, че това ще бъдат жадните за облаги разработчици и също по този начин показва угриженост по отношение на евентуалното влияние върху характера на квартала.

„ Най-голямото ми недоволство е премахването на жилища на налични цени, събарянето на подобаващи съществуващи структури, вместо повторното им потребление, слагането на тези лъскави нови първокласни жилищни здания и супервисоки офис здания и превръщането на града в парадайс за бизнесмените “, споделя той.

Massengale си спомня началото на 2000-те години, когато стартира премахването на жилищата на налични цени и прекосяването към първокласни здания. " От кмета Блумбърг загубихме стотици хиляди жилища със нормализирани и следени наеми. Преди нормализираните жилища бяха толкоз лесни за намиране. " Според организацията за правата на наемателите The Metropolitan Council on Housing през днешния ден има към 22 000 жилището, обхванати от надзор върху наемите в Ню Йорк, което е спад от повече от 1 милион през 70-те години на предишния век.

Но, твърди Бронин, " в случай че Ню Йорк не разшири напъните си - и предградията не се засилват - целият район ще пострада надълбоко. Предградията би трябвало да извървят дълъг път: окръг Уестчестър и Лонг Айлънд имат шокиращо изключващо зониране и са склонни да се съпротивляват на смяната. "  

Нещата може скоро да се трансформират: предишния месец градският квартал Лонг Айлънд Сити, в който се следи бързо жилищно развиване, претърпя историческа победа с приемането на план за пренасочване на зони, което разрешава построяването на 14 700 нови жилища, в това число повече от 4 000 жилища на налични цени. година, Бронин разгласява „ Ключът към града: Как зонирането оформя нашия свят “, профилирайки американските градове, които са се трансформирали заради промени в законодателството за зониране, като новооткритото леговище за градско земеделие в Бостън и кодовете на Тусон, Аризона за устойчиви на суша квартали. За нея COYHO е единствено началото — още повече би трябвало да се направи в региона на Ню Йорк, с цел да се оправим с дефицита на жилища.

„ Предизвикателствата остават оттатък зонирането “, склонен е Дугополски. „ За да забележим действителен прогрес в даването на жилища и растежа на квартала, би трябвало да рационализираме тези системи и принадлежности, с цел да вършим нововъведения. “

Научете първо за най-новите ни истории — следвайте в Instagram