Жилищният фонд на Уолстрийт кара латиноамериканските семейства да се борят да купуват и наемат жилища
Джесика Морено и нейното семейство са живели щастливо в Шарлот, Северна Каролина, каза тя, докато новите собственици не купят имота, където е наетата им мобилна къща се намираше, променяйки услугите и значително повишавайки цените.
„Къде щяхме да намерим наем от 300 долара? Никъде. Ето защо трябваше да напуснем“, каза Морено. „Непрекъснато виждам, че когато компании купуват къщи, бедните трябва да напуснат, защото наемите и услугите се покачват, това е така.“
Опитът на семейството й подтикна Морено да стане организатор на общността в Action NC, мобилизираща група на местно ниво, насочена към справяне с неравенството и бедността. „Може би не разбираме, че можем да прокараме закони, за да променим нещата“, каза тя.
Фирмите от Уолстрийт навлязоха на пазара за еднофамилни наеми след жилищната криза от 2008 г., като закупиха отнети жилища . Оттогава влиянието им продължава да нараства и броят на корпоративните наемодатели днес е значителен в цялата жилищна система на САЩ: еднофамилни и многофамилни жилища, произведени жилища като мобилни домове, субсидирани достъпни жилища и студентски жилища.
Много субекти, като например хедж фондове, успяха да използват финансовите си ресурси за покупка на едро на възбранени жилища. Вместо да ги продават, много инвеститори избраха да навлязат на пазара на наеми, предоставяйки жизненоважна услуга в даден момент когато много семейства бяха изправени пред кредитни предизвикателства.
До юни 2022 г. институционалните инвеститори притежаваха 3% от всички наеми на еднофамилни жилища в цялата страна. Но на най-достъпните пазари те притежаваха значителен пазарен дял: през Шарлот, където е живял Морено, е бил 20%, според данни на Urban Institute.
Корпоративните собственици са били особено привлечени от щатите Sunbelt: След Голямата рецесия от 2007-2008 г. те са инвестирали в региона, защото е имало много иззети домове и дори днес домовете са там е по-евтино, отколкото в други части на страната. Това също е регион, който отбеляза най-голям икономически растеж на места като Атланта, Шарлот, Остин и Финикс.
„Корпоративните наемодатели са склонни да инвестират в райони, където смятат, че търсенето ще се увеличи, за да могат начисляват по-високи наеми. Има известно припокриване между тези географски фактори и места с голямо латиноамериканско население“, каза Маделин Банксън, координатор на жилищните изследвания в Проекта на заинтересованите страни в частния капитал.
В Шарлот "Видях, че няколко семейства трябва да живеят в една къща, защото трябва да имат много доходи, за да могат да плащат наема", каза Морено.
Тези институционални инвеститори „не само купуват къщи, но развиват цели общности, за да ги наемат, и виждам това като голяма опасност“, каза Морено.
< h2 class="">„Имаме жилищна криза“Въпреки че масовите покупки на жилища от корпорации помогнаха за стабилизирането на жилищния пазар след период на голяма криза в САЩ, много експерти твърдят, че има са дългосрочни последици.
„В моя квартал има фирми, които купуват жилищни блокове и използват претекста, че ще правят ремонти на домовете и затова хората трябва да напуснете“, каза Марио Фонсека, 30, специалист по информационни технологии в Коста Меса, Калифорния, в интервю за Noticias Telemundo през октомври. „Но когато попитате в кметството, тези компании не са поискали никакво разрешение, за да поправят нещо, а това, което правят, е да боядисват блоковете и след това да ги наемат много по-скъпо.“
Когато има злоупотреба от страна на наемодателя, „по-голямата част от Америка няма достатъчно защити, за да защити наемателите“, каза Банксън.
Няколко законодатели предложиха закони които регулират или ограничават дейността на корпорациите на Уолстрийт на пазара на недвижими имоти.
През 2022 г. демократите от Конгреса на Калифорния Рой Кана, Кейти Портър и Марк Такано въведоха Закона за спиране на наемодателите на Уолстрийт, за да ограничат ролята на институционалните инвеститори на пазара на еднофамилни жилища и се опитват да ограничат спекулациите.
„Имаме жилищна криза в Съединените щати“, каза Кана в интервю за Noticias Telemundo. "Аз съм син на имигранти и родителите ми дойдоха в тази страна, за да могат да си купят къща, така че децата им също да имат такава. Сега най-голямата група, която иска да купи къщи, е латиноамериканската общност. В моя район една трета от всички купувачи на нови жилища, почти 480 000 са латиноамериканци, но въпреки това те са изключени.“
Ако бъде прието от Конгреса, законодателството ще наложи данък върху нови и съществуващи покупки на еднофамилни наеми от институционални инвеститори. Освен това ще забрани на Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae да купуват и секюритизират ипотеки, държани от големи институционални инвеститори, които използват дълг, за да купуват еднофамилни домове и да ги отдават под наем.
„Корпорациите са закупуване на еднофамилни къщи точно на местата, където някой може да получи нова къща за $200 000 $300 000, $400 000”, каза Хана. „Данъците ми не трябва да помагат на капиталовите фондове. Трябва да върнем тези имоти на хората, които искат американската мечта, като мнозина в латиноамериканската общност.“
Миналия месец представителят Адам Смит, D-Wash., и Sen. Джеф Меркли, D-Ore., представи законопроект и в двете камари на Конгреса, който ще забрани на хедж фондовете и други инвеститори да притежават еднофамилни домове.
Законодателството ще изисква хедж фондовете да продават най-малко 10% от общия брой еднофамилни къщи, които притежават в момента за период от 10 години и след това преместване ще въведат пълна забрана за собственост.
Приходи за инвеститорите, повече разходи за наемателите
„От бизнес гледна точка, инвестициите на тези корпорации са били невероятно печеливши. Ето защо има много долари, които се вливат в този пазар и компаниите са готови да продължат да увеличават броя на домовете, които притежават“, каза Елора Реймънд, градоустройствен плановик и асистент в Училището по градско и регионално планиране в Колежа на Дизайн в Georgia Tech.
"Други страни са предприели стъпки, за да изискат от тези компании да се отърват от инвестициите си и да спрат да се конкурират с хора, които искат да купят домовете им", каза Реймънд.
Според Банксън, моделът на частния капитал включва закупуване на „подценени активи“ и след това стремеж към печелене на възвръщаемост за техните инвеститори от 15 до 20% за кратък период от време, обикновено между три и седем години, което е двойно повече от възвръщаемостта на други инвестиции.
Това може да доведе до много негативни резултати за наемателите, каза Банксън, тъй като компаниите увеличават приходите и намаляват разходите чрез повишаване на наемите и изгонване на по-нископлатени наематели — и чрез добавяне на повече такси и глоби за всичко от боклук, канализация и вода до паркиране и други неща. Освен това наемодателят може да наложи значителни санкции за закъснели плащания на наем или други нарушения на договора за наем, каза тя.
В проучване от 2019 г. професорът и изследовател от университета Корнел Сюзан Лани Чарлз установи, че корпоративната собственост на жилища е тясно свързано с места, където са извършени възбрани през 2007 и 2008 г., което силно повлия на латиноамериканските и чернокожите общности.
Според Pew Research латиноамериканците са загубили 66% от богатството на домакинството си в резултат на жилищната криза по това време.
„По отношение на чернокожите и испаноговорящите квартали с ниски доходи ефектите от жилищната криза се изместиха от концентрирани възбрани на еднофамилни жилища към концентрирани еднофамилни наеми“, пише Чарлз. p>
Повече бъдещи наематели и купувачи, но недостатъчно жилища
Латиноамериканците са особено важни за пазара на недвижими имоти; Urban Institute предвижда, че до 2040 г. около 70% от новите собственици на жилища ще бъдат латиноамериканци.
„Проблемът е, че има огромен недостиг на жилища – Freddie Mac определя разликата на около 3,8 милиона единици“, каза Самуел Кени, старши политически анализатор в UnidosUS, най-голямата латиноамериканска група за граждански права и застъпничество в страната. „Ние не строим къщи, които са достъпни за онези, които се опитват да купят първия си дом.“
Дори когато жилищният пазар се забавя, инвеститорите остават активни, купувайки 26% от еднофамилните къщи, продадени през юни 2023 г., според CoreLogic, компания за анализ на данни.
UnidosUS разработи инициативата Home Ownership Means Equity Initiative, с цел да помогне за създаването на 4 милиона нови латиноамерикански собственици на жилища до 2030 г.
Но за мнозина ситуацията е трудна.
Стела Инчиарте, венецуелски търговски представител, който живее в Сан Хосе, Калифорния, каза, че ако иска да купи нещо скоро, ще трябва да напусне, „може би да купи в Елк Гроув или друг град по-близо до Сакраменто, защото тук в Сан Хосе е почти невъзможно... Ще трябва да направя жертва и да свикна с нов град“, каза тя.
В Северна Каролина, след дълго спестяване, Морено и нейният съпруг успяват да купят първата си къща, имот, който им струва повече от 175 000 долара и е построен преди 100 години.
p>
„Не е в добро състояние, но е това, което беше в бюджета ни ... винаги има опасност да загубим къщата, защото имотите в тази общност се покачват и данъците са също се изкачваме, ние сме на 45 минути от Шарлот и идват много хора, така че компаниите също купуват“, каза Морено.
Според Морено тя получава редовни обаждания от компании, питащи дали иска да продаде къщата си. „Това е стара къща, с много недостатъци, но те все още искат да я купят от мен“, каза тя. „Работата е там, че с това, което ми дават, никога не бих могла да получа нещо равно или по-добро. Това е кошмар."
По-ранна версия на тази история първоначално беше публикувана в Noticias Telemundo.
За още от NBC Latino, .Албинсън Линарес, Noticias Telemundo
