Какво причинява нарастващото разделение на пазара на имоти в САЩ?
В края на февруари Едмънд Франко и Джереми Грег купиха нов многомилионен апартамент в центъра на Манхатън, надхвърляйки първоначалния си бюджет с повече от 50 процента .
„Да, това е много повече, отколкото планирахме да похарчим“, казва Франко, който работи като финансов съветник, но смята, че домът е такъв, „който никога няма да намерим отново“ – добър дългосрочен срочна инвестиция.
„Инстинктът ми подсказва, че това е инфлексна точка за имотите в Ню Йорк: икономическият растеж на САЩ е много добър; безработицата е ниска; фондовият пазар е нагоре“, казва той. „Градът се чувства жизненоважен, както винаги е бил: искахме да бъдем пред кривата; не искахме да влизаме във война за наддаване.“
На три хиляди мили разстояние в Сан Франциско покупката на жилище никога не се е чувствала по-далеч за Мишел и нейния съпруг. Двойката, която работи в областта на технологиите, беше уволнена миналото лято. Съпругът на Мишел все още е безработен и Мишел се притеснява, че новата й работа не е сигурна.
Когато договорът им за наем изтече през юни, те планират да намалят наема си с една трета, като се преместят от апартамента си с три спални в Оукланд, на източната страна на залива на Сан Франциско, в по-малък дом.
„Няма начин да се разширим с покупка в момента. Лихвите по ипотечните кредити са твърде високи, както и цените, а при нашия сектор, какъвто е, няма предпазна мрежа. Трудно е да не си песимист“, казва Мишел, която отказа да назове фамилията си.
В момента в САЩ това е приказка за два жилищни пазара.
За мнозинството, борещи се с високи лихвени проценти по ипотечните кредити, пазарът е заседнал в коловоз. През януари годишният процент на продажбите на употребявани жилища достигна 4 милиона, с 38 процента по-малко от януари 2022 г., според Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти.
Но в горния край на пазара продажбите са рязък ръст: през януари продажбите на употребявани домове над 1 милион долара бяха с 27 процента по-високи от година по-рано, като много купувачи се възползваха от 34-процентното покачване на борсовия индекс S&P 500 през последната година.
„По това време миналата година почти всички предричаха рецесия и купувачите бяха по-предпазливи, [казвайки] „Може би нямам нужда от този втори дом““, отразява Чен Джао, ръководител на икономическите изследвания в Redfin, собственост на САЩ портал. „Сега с този усет [икономиката] е постигнала меко кацане, има скок в настроението на пазара на луксозни стоки.“
Нина Бела и нейният съпруг със сигурност са го усетили. Двойката, която живее близо до Сан Франциско, беше готова да купи втори дом в началото на миналата година, но едва през декември завършиха покупката, купувайки апартамент в Residences на остров Йерба Буена, точно над Bay Bridge.
„Миналата година ипотечните лихви наистина се покачваха, лихвените проценти се покачваха, имаше тези страхове за икономиката“, казва тя. Сега атмосферата се промени. „Хората пътуват, ресторантите са пълни. Смесвам се с много много заможни хора и те се чувстват комфортно. Начинът, по който тя го вижда, винаги може да рефинансира, когато лихвите по ипотечните кредити паднат, „но няма да има друг шанс да получи единица като тази.“
„Последните печалби на фондовия пазар повишиха покупателната способност на потребители от по-висок клас“, казва Джонатан Милър, професор по жилищни имоти в Колумбийския университет в Ню Йорк. „Сега те са уверени в бъдещи намаления на лихвите и купуват, за да изпреварят ценовите печалби, които очакват да причинят“, добавя той.
„Напротив, на по-широкия пазар по-високите ипотеки задържат продажбите, защото много хора все още не могат да си позволят покупка.“
Извън американския пазар на луксозни жилища, купувачите се сблъскват с много препятствия. Най-високите сред тях са упорито високите разходи за ипотека.
В понеделник средната 30-годишна фиксирана лихва беше 6,87 процента, според уебсайта Mortgage News Daily, спад от пика от 8,03 процента през октомври, но свят далеч от най-ниските 2,75 процента през януари 2021 г.
Резултатът е, че много собственици на жилища се чувстват в капан там, където са. „Дори ако наистина искате да се преместите, е трудно да замените лихва от 3 процента с лихва от 7 процента“, казва Джоел Кан, заместник-главен икономист в Асоциацията на ипотечните банкери.
За много семейства, управлението на дома стана много по-скъпо. През 2019 г. семейство със среден доход обикновено е изразходвало близо 50 процента от доходите си за ипотека и разходи за грижи за деца, според портала за имоти Zillow. През януари това се е повишило до 66 процента.
В края на миналата година Скот, който работи в областта на технологиите и е единственият печелещ за четиричленно семейство, купи дом в Оринда, Калифорния, нуждаещ се от ремонт. Включително ипотечни плащания, ипотечни застраховки и данъци върху имуществото, днес той плаща 3500 долара на месец повече от това, което е похарчил за наем в последния дом на семейството. Заедно с издръжката му това изяжда цялата му заплата; ремонтите трябва да чакат всеки път, когато опциите за акции, които има във фирмата, за която работи, поемат жилетка. Освен това неговият застраховател току-що му каза, че се изтегля от местния район, който е изложен на риск от горски пожар.
„Предизвикателно е: имам висок ипотечен процент и голям имот данък, който не съм плащал преди [като наемател]“, казва Скот, който отказа да назове фамилията си.
Широко разпространените съкращения в неговия сектор, които увеличиха напрежението на работното място, добавят към опасенията му за дългосрочната финансова сигурност на семейството – дори след съпругата му, която си взема почивка от работата като учител след раждането на второто дете на двойката се връща на работа.
„Днес работата в областта на технологиите премина от: „високи доходи, висока креативност, поемане на рискове“ до малко повече „не прецакайте се и по-добре бъдете най-добрият изпълнител“, казва той. „И аз бях учител; дори тогава с много по-ниска заплата никога не ми се е налагало да живея така на уста.“
Мнозина избират да седят и да чакат. Кристин Карлсън планира първата си покупка на жилище близо до Бойс, Айдахо, където в момента е под наем.
Тя се чувства по-сигурна в работата си по дигитален маркетинг, отколкото се е чувствала преди година; и, казва тя, с отминалата най-лоша инфлация и перспективата за намаляване на лихвените проценти, стимулиращи нейния сектор, тя е по-уверена да си позволи плащания по ипотечни кредити през следващите месеци.
Но тя чака Федералният резерв да намали лихвените проценти, така че ипотеката й да бъде по-евтина.
„Можех да го накарам да работи сега, но нямаше да мога да пътувате или да излизате за хубава храна. В идеалния случай бих искал да видя моя процент под 5 процента. Ще ви трябва търпение и може би малко хазарт. Но аз се държа“, казва тя.
Когато се срещне следващата седмица, Фед се очаква да запази лихвите непроменени между 5,25 и 5,5 процента и да уточни колко намаления планира тази година. Повечето анализатори прогнозират, че централната банка ще направи първото си намаление на лихвените проценти през юни или юли.
Джаред Халпърн от Дъглас Елиман в Ню Йорк казва на клиентите, че ако вземат ипотека сега, могат рефинансиране, когато ставките са по-ниски. „[Но] купувачите просто не могат да си позволят да носят ипотека в момента или могат, но чакат лихвите да паднат“, казва той.
За мнозина не само ипотечният процент е това, което се нуждае да слезе. От януари 2020 г. цената на еднофамилна къща в САЩ се е увеличила с 46 процента, според индекса S&P CoreLogic Case-Shiller. С печалби от 5,5 процента през годината до декември. Според Zillow средната цена на жилище в САЩ сега е близо 348 000 долара.
На луксозния пазар, където скорошните печалби на фондовия пазар помогнаха за увеличаване на покупките в брой, високо лихвите по ипотечните кредити са по-малко належаща грижа.
През последните три месеца на 2023 г. броят на жилищата в Манхатън, закупени в брой, се е увеличил с 18 процента в сравнение с година по-рано, според Дъглас Елиман. Сега те представляват 68 процента от всички продажби — нов рекорд.
През декември Дженифър Баркли и Рахул Бхаскар купиха първия си дом заедно, апартамент в квартал Южен Харлем на Манхатън. Те търсиха сериозно от 2021 г.; през това време лихвите по ипотечните кредити се повишиха значително, увеличавайки месечните плащания, които ще трябва да правят. Но много по-голямо финансово въздействие върху покупката им дойде от печалбите през годините в американските акции, където те бяха инвестирали повечето пари за първоначалната си вноска.
Изискванията им за дом бяха строги: те искаха удобствата на новопостроен апартамент, който запазва някои от качествата – като високи тавани, малък брой единици в сградата и топло усещане за общност — че толкова им хареса от отдаването им под наем в Горен Уест Сайд. Но с добре платени работни места и значителни спестявания, натрупани в продължение на много години, те можеха да си позволят да не бързат.
„Това беше дългосрочна инвестиция, искахме да намерим нещо правилно, не ставаше въпрос за преследване на ипотечните лихви“, казва Баркли.
Франко и Грег наблюдават ипотечните лихвени проценти отблизо, но не защото се притесняват да покрият месечните си плащания.
Те ще финансират покупката на новия си дом, като продадат кооперацията Гринуич Вилидж, където живеят сега, на пазара за $2,95 милиона, продажбата на някои финансови инвестиции и като вземат ипотека за една трета от стойността на дома.
„При високи лихвени проценти може да не получим толкова много от продажбата, колкото бихме искали“, казва Франко.
Но тъй като той купува значително по-скъп дом, купува сега — преди намаленията на лихвите от Фед да стимулират още повече пазара от най-висок клас в Манхатън и цените да се покачат — се чувства като подходящ момент, казва той.
„Може да сме малко по-напред от кривата, защото лихвените проценти не са все още намаляват, но смятаме, че скоро ще има съкращения. Друга оферта [за дома, който купихме] дойде при нас на следващия ден: решихме, че ако искаме този апартамент, трябва да действаме сега“, добавя той.
Все пак за много супербогати купувачи , сегашните високи лихви по ипотечните кредити почти не се регистрират.
Миналата година Алън Джей Уайлдщайн купи дом в Bentley Residences Miami, нов крайбрежен комплекс в града, който ще бъде завършен през 2027 г. Това е последният от четирите дома, които притежава, всички от които той закупени с пари в брой.
Говорейки с мен чрез видеообаждане от един от тези в Porsche Design Tower Miami, проектиран от същия архитект като новия му дом на Bentley, той изважда камерата си от бюрото си, за да ми покаже пет суперавтомобила, паркирани в формация, част от толкова голяма колекция, че той не може да ми каже броя на превозните средства, които съдържа. Виждам McLaren Elva, от който са направени само 149, ми казва той. „Това не е най-скъпата ми кола.“
„Повишаването на лихвените проценти засяга много неща в света, но моята покупка на жилище не е едно от тях“, казва той.
Научете първо за най-новите ни истории — следвайте в X или в Instagram
