Какво следва за купувачите за първи път?

По-рано тази година Лейси и Гари Ригър най-сетне се отхвърлиха да търсят първия си дом. След дълго търсене двойката, която е на към трийсет години, е намерила къща на Лонг Айлънд, която е задоволително огромна, с цел да побере тях и двете им деца. Беше на пазара за 1,1 милиона $, цена, която смятаха, че могат да си разрешат.

Тогава техният ипотечен брокер им сподели, че най-хубавият лихвен %, който може да получи за тяхната ипотека от 90 % LTV, е 8,5 %, което би означавало прекосяване от $5000 на месец чартърен на $7000 на месец за ипотека. „ Но беше по-лошо от това “, споделя Лейси. Тъй като и двамата са били независимо заети лица — Лейси е търговски осигурителен брокер, Гари има дребна софтуерна компания — те ще би трябвало да покажат на банката, че в допълнение към 10-процентовия депозит, плюс всички разноски по затварянето и ипотечната застраховка, те имаха ипотечните заплащания за първата година в брой.

Всичко ми се стори като прекомерно доста запитване. „ Просто не си коства да се разтеглям толкоз едва “, споделя Лейси. А закупуването на по-малка къща или къща по-далеч от родителите им се стори като компромис, който двойката не искаше да направи.

Така те подписаха двугодишен контракт за наем на жилище чартърен. „ Предпочитам да наема към този момент “, споделя тя. „ Може би можем да спестим за по-голяма първична вноска или може би лихвите ще паднат. “

През последните 12 месеца купувачите за първи път в доста елементи на света се сблъскаха с най-трудните условия от години, с помощта на по-високи лихвени проценти, понижен достъп до заеми, уверено повишаване на цените на парцелите в някои градове и увеличение на наемите, които попречват способността им да икономисват за депозит.

Техният брой в Съединени американски щати е по-нисък от който и да било миг най-малко от 2009 г.; в Обединеното кралство — като се изключи пандемичната 2020 година — те са най-ниските си от 2013 година Докато бъдещите купувачи на жилища чакат новата година, мнозина се питат дали и какво могат да си разрешат да купят — и дали притежаването на жилище към момента има финансов смисъл.

В Обединеното кралство Лаура Улановски има дребна вяра, че ще може да купи през 2024 година Само преди 18 месеца това беше друга история: тя беше на път да купи първата си дом, в Брайтън, откакто си обезпечи рента по ипотека под 2 %.

Но продажбата се провали. След това обаче падна втора. И както доста други, нейният късмет да купи беше преодолян от бързо възходящите лихвени проценти, провокирани първо от „ мини “ бюджета на някогашния министър председател Лиз Тръс през септември предходната година, а по-късно от по-лоши от предстоящите данни за инфлацията, оповестени тази пролет.

Когато втората продажба се провали, „ даже не си направих труда да диря нова ипотека “, споделя Улановски. „ След парите, които похарчих за две изследвания и правосъдните разходи, просто нямаше метод. “

Средният лихвен % в Обединеното кралство за двугодишна закрепена ипотека при 90 % LTV предходната седмица беше 5,98 %, съгласно компанията за финансова информация Moneyfacts. Това е спад от пика през юли, само че въпреки всичко доста по-висок от това, което Улановски обезпечи предходната година.

Тогава тя очакваше да заплаща £800 на месец под формата на ипотечни заплащания. При междинния курс от предходната седмица това ще нарасне до £1367 на месец. Ако тя поддържа заплащанията си същите, сумата, която може да заеме, понижава с две трети.

Лихвите по ипотечните заеми спадат, само че не толкоз или толкоз бързо, колкото е належащо, с цел да оказват помощ на купувачи като Улановски. Смята се, че лихвените проценти са достигнали своя връх. Федералният запас, Европейската централна банка и Централната банка на Англия поддържаха постоянни лихвените проценти на срещите си тази седмица.

„ Но ипотечните лихви сред 4% и 6% евентуално ще бъдат новата норма през идващите пет години “, споделя Ноубъл Франсис, професор по стопанска система на строителството в UCL, който показва десетилетието преди финансовата рецесия, когато те са били в горния завършек на този диапазон.

Улановски към момента получава сигнали за парцели, които се оферират за продажба, и се пробва да следи пазара. „ Но към този момент се отхвърлих от концепцията да си купя дом “, споделя тя.

В Съединени американски щати, където ипотеките нормално имат доста по-дълги периоди, в сравнение с в Обединеното кралство, междинният 30-годишен ипотечните заеми с закрепена рента доближиха 7,8% през ноември, а тази седмица бяха 7,0%.

Доходът, нужен за закупуване на начален дом на междинна цена от 346 000 $, с депозит от 10 %, се е нараснал повече от два пъти от 2020 година до малко над 103 000 $, съгласно Националната асоциация на брокерите на недвижими парцели (NAR ).

„ Според нашите ограничения е по-трудно да си позволиш първа покупка на жилище, в сравнение с когато и да било от 80-те години на предишния век насам “, споделя Джесика Лауц, заместник-главен икономист и вицепрезидент по проучванията в NAR.

Купувачите за първи път също би трябвало да избират всред по-малко ипотеки и е по-малко евентуално да дават отговор на условията, казва Джонатан Милър, професор по жилищни недвижими имоти в Колумбийския университет в Ню Йорк. „ Откакто ипотечните лихви започнаха да порастват, кредитните условия се стегнаха, правейки банките по-малко гъвкави във връзка с ипотечните условия. “

За разлика от Обединеното кралство, ипотечните заеми с закрепен лихвен % в Съединени американски щати нормално не са „ портативни “ или прехвърляеми от един дом до идващия. Това кара притежателите на жилища да не желаят да се откажат от ниските си ставки, като се реалокират. „ Докато преместването значи скок в разноските по заемите, ще има дефицит на жилища за продажба, което ще поддържа цените високи “, споделя Милър.

Покачването на цените в някои градове на Съединени американски щати надалеч надвиши междинното за страната, което се е повишило с 6,7% от най-ниското си равнище през януари, съгласно националния показател на S&P Case-Shiller.

Преди две години в Маями Бийч Адина и Дейвид Баруш предложиха каталожната цена от 1,2 милиона $ за фамилен дом и бяха наддадени с $80 000. Днес двойката се пробва да купи близка къща за 2 милиона $. „ Това е сходен дом, със същия размер, на 10 къщи на една и съща улица “, споделя Дейвид. Този ще излезе още по-скъп, тъй като се нуждае от забележителна работа, прибавя Адина. „ Доста е ужасяващо. “

В Австралия цените на парцелите са се нараснали със 7 % през миналата година, съгласно компанията за финансови услуги CoreLogic, а в някои случаи жилищата вървят доста по-скъпо от ориентировъчните им цени.

В Мелбърн Морган Пикет и брачната половинка му неотдавна участваха на търг за къща с ориентировъчна цена сред 800 000 и 850 000 австралийски $ (525 000 – 557 000 щатски долара). Той беше продаден за 1,01 милиона австралийски $, с 18 % повече от горната граница. „ На всеки няколко месеца упованията ни за къщата, която можем да си позволим, понижават “, споделя той.

Не единствено цената на жилищата и цената на заема ще дефинират какво следват купувачите за първи път. Други финансови задължения вършат спестяването за депозит все по-трудно.

„ Когато интервюираме скорошни купувачи и ги попитаме за какво им лиши толкоз време да купят първия си дом, поредно първите две аргументи са високите наеми и дълг по студентски заем “, споделя Лауц.

И двата натиска ще продължат или даже ще се засилят през идната година в Съединени американски щати и отвън тях. Мораториумът от епохата на пандемията върху изплащането на студентски заеми в Съединени американски щати, който помагаше на купувачите за първи път да икономисват за депозит, изтече през октомври.

В Австралия възходящите лихвени проценти по неговия студентски заем значат, че Пикет заплаща повече всеки месец, в сравнение с когато е напуснал университета през 2017 година „ Странно е да си в работната мощ в продължение на шест години, със доста нарастване на заплатите, само че ще заплащам повече, в сравнение с когато започнах “, споделя той.

Ипотечните проценти сред 4 % и 6 % евентуално ще бъдат новото обикновено през идващите пет години

Ноубъл Франсис, професор по стопанска система на строителството в UCL

Бързото повишаване на цените на наемите е постоянен проблем в доста градове след края на блокирането на Covid. В Ню Йорк междинният наем за апартамент с една спалня е 3995 $ на месец, съгласно уеб страницата на пазара Rent Hop - с 55% повече от 2020 година и със 17% повече от пика преди пандемията. В центъра на Лондон наемите са се покачили с 13 % за една година, съгласно сътрудници за парцели в Hamptons. През първите шест месеца на 2023 година междинният желан наем в Берлин е повишен със 17 % на годишна база, съгласно JLL.

27-годишната Маргьорит Дюсерт, която неотдавна дойде в Марсилия от Брюксел, с цел да стартира нов работа, сега стои на диваните на другари и в свободни стаи. „ Намирането на място за живеене се оказа огромно предизвикателство “, споделя тя. „ Цените са по-високи, в сравнение с чаках, има доста малко оповестени домове в границите на моя бюджет, а тези, които са оповестени, се наемат доста бързо. “

Високите наеми в града евентуално ще провалят проекта й да си купи дом. „ Закупуването на къща в бъдеще сигурно е цел, само че спестяването за нея става все по-голямо предизвикателство. “

В Мелбърн, където междинният наем на апартамент се е нараснал с 12 % през годината до ноември, страхът от непостижимото повишаване на наемите забавя проектите на Нели Малсийд и нейния сътрудник да основат семейство.

„ Заселването допуска, че знаете къде ще живеете през идващите няколко години и това просто [не е възможно] в този момент “, споделя тя. „ Имам другари, които трябваше да се местят всяка година през първите няколко години от живота на детето си, тъй като нарастванията на наема им бяха толкоз високи. Не мога да се сетя за нещо по-лошо. “

През 2021 година двойката контракти двугодишен проект със своя финансов консултант, с цел да спестят за едностайния дом, който желаеха да купят в границите на половин час пътешестване до работното място на техните работни места.

Пет години отвън университета, двойката беше икономисала мъчно от общия си приход от $140 000, макар забележителните академични задължения, и можеха да натрупат депозита, от който се нуждаеха, за една година. Но те взеха решение да икономисват две години, с цел да получат по-малка ипотека, която да изплатят по-бързо. „ Нашият финансов плановик се съгласи: в случай че бяхме удовлетворени от наемането за спомагателна година, в дълготраен проект щяхме да спестим “, споделя тя.

Днес, с помощта на възходящите лихви по ипотечните заеми и бързото повишаване на цените на жилищата в Мелбърн през последната година, те вместо това се отхвърлиха изцяло от проекта си да купят дом дружно.

„ Поглеждам банковата си сметка и си мисля: защо икономисвам? Честно казано, не знам повече “, споделя тя.

В цяла Европа строителството на нови жилища спада внезапно, което единствено ще усили натиска върху наемите и цените. Според Ноубъл Франсис жилищното строителство в Обединеното кралство ще спадне с 19 % тази година и ще остане на същото равнище през идната година. „ Това значи, че даже в средносрочен проект предлагането евентуално ще бъде лимитирано, поддържайки цените и продължавайки да го прави предизвикателство за купувачите за първи път “, споделя той.

В същото време поддръжката от държавното управление на Обединеното кралство, предопределена да помогне на купувачите за първи път, има лимитирано влияние.

Мнозина се обръщат към Схемата за гарантиране на ипотеки, въведена през 2021 година, с цел да усили предлагането на ипотечни заеми с 5 %, с цел да запълни празнината, оставена от Схемата за заеми Help to Buy equity, която завърши през март тази година.

Въпреки това, откогато беше въведена новата скица, по-малко от 1% от новите ипотеки в Обединеното кралство са я употребявали съгласно Министерството на финансите.

Поглеждам банковата си сметка и си мисля: защо икономисвам? Честно казано, не знам повече

Нели Малсийд, Мелбърн

32-годишният Том Клейтън би трябвало да откри дом в Лондон за по-малко от £450 000, с цел да осъществя бонуса от 25 %, когато той осребрява своя Lifetime Isa, данъчно ефикасен проект за спестявания за купувачи за първи път. Включително бонуса, той е икономисал 100 000 английски лири за депозита си (въпреки че не всичко е в Lisa).

Той не може да откри нищо уместно, по тази причина търси по-далеч, което значи дълго пътешестване до работа всякога. Но даже и тук домът, който откри, означаваше да заплаща 2000 паунда на месец за ипотека и такса за обслужване, спрямо 1300 паунда, които заплаща сега чартърен. Той просто може да си го разреши, само че финансовите опасности биха били прекомерно огромни, споделя той.

„ Цялото ми благосъстояние тогава ще бъде в дома ми и аз не виждам собствеността като сигурна инвестиция, за която беше последните няколко десетилетия. ” За разлика от огромния и възходящ брой купувачи за първи път, които разчитат на поддръжка от банката на мама и баща в Обединеното кралство, Клейтън споделя, че няма кой да помогне финансово, в случай че нещата се объркат.

„ Аз съм уповавам се на спад в цените, спад на лихвите по ипотечните заеми или огромен бонус от работа, който би нараснал депозита ми — само че в действителност лихвените проценти преобладават над всичко. “

Засега той е в неопределеност, като има откри стая чартърен в обща къща предишното лято посредством SpareRoom, откакто хазяинът му отхвърли да възобнови наема на жилището, който той наемаше, две седмици преди да завърши. „ Това е доста нестабилна обстановка. Искам да купя. Това е несигурността, както и всичко, което е мъчно. “