Китайските купувачи на жилища предпочитат къщи „втора употреба“, тъй като имотната криза ухапва

Дълбоко в сърцето на бившата френска концесия на Шанхай, купувачите оглеждат стар апартамент, разглеждайки облицовката в стил арт деко и стаите с високи тавани — техни за искана цена от 210 милиона юана (29 милиона долара).

Имотите в Шанхай едва ли са типични, но в цял Китай привлекателността на така наречените домове втора употреба изглежда нараства, което може да предвещава сеизмична промяна за ударен от кризата сектор на недвижимите имоти, доминиран от десетилетия от търговията с новопостроени жилища.

С китайските градове, осеяни с недовършени жилищни комплекси, не е трудно да се разбере възникващото желание за по-стари жилища. Поредица от неизпълнения на групови имоти означава, че „крайните купувачи вече не вярват на разработчиците“, каза Андрю Лорънс, анализатор на имоти в Азия в TS Lombard. Китай преминава „от реално растящ пазар на жилища, който беше движен от бум, подхранван от спекулативни кредити, към много по-зрял пазар“.

В развитите икономики в Европа и Северна Америка съществуващите домове са нормата за купувачите. Но в Китай най-големият строителен бум в човешката история създаде милиони нови домове. За разлика от историческите квартали на Шанхай, голяма част от жилищния фонд в страната е построен през последните десетилетия. В резултат на това секторът на имотите в Китай представлява близо една четвърт от икономическата продукция.

Регулаторните репресии срещу високия ливъридж през 2021 г. предизвикаха ликвидна криза и разработчици като Evergrande изпаднаха в неизпълнение. Тъй като строителството на практика е законсервирано, тъй като строителните предприемачи остават без пари, много купувачи, които са платили за новите си апартаменти предварително, все още чакат да се преместят в домовете си.

„Първичният пазар наистина се свива [от гледна точка на] както предлагането, така и търсенето“, каза Зерлина Зенг, ръководител на източноазиатските корпорации в изследователската група CreditSights. „Мисля, че занапред ще видите по-жизнена активност, идваща от вторичния пазар.“

Продажбите на жилища втора употреба надминаха тези на нови домове по площ миналата година за първи път, откакто пазарите на частни имоти се появиха през през 1990 г., според данни от Китайската информационна корпорация за недвижими имоти.

„Има огромно количество вторични акции, които се държат от инвеститори, които очевидно се връщат на пазара“, каза Лорънс.

Анализ на Financial Times на данните на CRIC в 14 големи града, за които има данни, включително Пекин, Шенжен и Нанкин, показва, че в 11 от тях обемът на продажбите втора употреба е бил над продажбите на нови жилища през март по етажи пространство.

В същите градове през 2021 г. продажбите на новопостроени сгради са били почти два пъти по-големи от обема на притежавани преди това жилища. Пропастта между покупките втора употреба и тези за нови жилища се разшири още повече през март, показва анализът на FT.

В знак за несигурното състояние на пазара на имоти продажбите на нови сгради, които представляват основата за основните национални статистики на пазара, спадат рязко. През първото тримесечие продажбите на имоти по разгъната площ са паднали с 19,4 процента, според Националното статистическо бюро.

Докато местните власти одобряват ценови диапазон за ново строителство - на практика определяйки под на сриващ се пазар — цените на имотите втора употреба са по-отворени за преговори.

През март цените на жилищата втора употреба в 70-те най-големи града в Китай паднаха с 5,9 процента на годишна база, най-много от началото на записите през 2005 г. През същия месец цените на новите жилища за същата група градове са паднали с 2,7 на сто.

В по-големите градове като Пекин, Шанхай, Гуанджоу и Шенжен, където пазарите на употребявани стоки са по-утвърдени, цените на употребявани стоки през февруари са паднали с 6,3 на сто – най-големият спад от записите започнаха през 2011 г.

„Тъй като повече хора искат да продадат апартаментите си, с повече апартаменти втора употреба на пазара, има повече гъвкавост за преговори“, каза Анди Лий, главен изпълнителен директор за континентален Китай в базирания в Хонконг брокер Centaline.

Един скорошен купувач в Шанхай, който поиска да остане анонимен, каза, че е купил втора употреба дом, защото цените са паднали „до ниво, на което мога да си го позволя“ и заради ипотечните стимули, предлагани от местното правителство за стимулиране на пазара на имоти.

В по-общ план по-голямото търсене на жилища втора употреба сигнализира за по-големи промени на пазара. Така нареченият модел на предварителни продажби – при който купувачите плащат за имоти преди строителството – спомогна за бързата урбанизация, каза Зенг от CreditSights.

„Всъщност не мисля, че са необходими повече жилища“, каза тя. „Мисля, че правителството осъзна този проблем. Ето защо те нямат нищо против, че една трета от строителните предприемачи ги няма по отношение на обслужването на дълга.“

В Шанхай посетител на сградата в стил арт деко каза, че много хора в Китай все още имаше нагласата „Трябва да си купя новия си дом“.

Но домовете втора употреба имат множество предимства. Не само че са завършени, но и са близо до услуги. Бяха изтъкнати някои нови разработки с надеждата, че в крайна сметка ще се появят услуги.

Посетителят си спомни една приятелка, която си купи къща преди десетилетие, защото „твърдо вярваше“, че линия 13 на метрото в Шанхай ще стигне до нея прага – което в крайна сметка се случи.

„Хората вероятно вече не са толкова обнадеждени за това“, каза посетителят. „Хората искат да купуват неща, които могат да видят.“

Последвайте ни в