Маями хубаво? Движено от общността притеснение на бума на високи жилищни сгради

Wynwood Norte в Маями е квартал с невисок растеж, само че с висока мощност. Районът от към 40 блока е прегърнат от, на изток, магазините на дребно и гурме сцената на Midtown в жанр SoHo; на североизток, бутиците и галериите от висок клас на дизайнерския квартал на Маями; и на юг, регионът на изкуствата Wynwood, някогашната складова зона, в този момент цялостен с ателиета креативен център, облицован с оживено улично изкуство. Но тук настроението е напълно по-приземено. Отдавна известен измежду преподавателите, медицинските сестри, търговията на дребно, хотелиерството и строителството — доста от испанци и карибски генезис — домовете му, най-вече чартърен, са цветни, независими бунгала и дребни коридори, издигнати най-вече през 50-те години на предишния век. Автомобилите паркират на бордюри и на алеи, а не в многоетажни гаражи; жителите седят на верандите, поздравявайки минаващите съседи; има безшумно, домашно, основателно чувство.

Яростно управляваният от общността квартал е малко евентуално да устои на по-широкия жилищен взрив в Маями. Според Analytics Miami, локална компания за изследване на парцели, междинните наеми на жилища в града са се нараснали с 45 % от началото на 2020 г.; продажните цени са се повишили със 71 %. През юни 2025 година е имало 23 000 нови жилища в развой на създаване в по-широкия регион на Маями, съгласно сътрудниците за недвижими парцели Cushman & Wakefield, което го прави най-бързо развиващият се жилищен пазар в Съединени американски щати. Много нови домове са пристигнали посредством средноетажни и високи жилищни блокове в тези квартали към Wynwood Norte. 

Как да защитим историята и идентичността на квартала на фона на възходящите жилищни разноски и притока на нови, по-заможни поданици е алтернатива, пред която са изправени джобовете в градовете по целия свят. В Wynwood Norte, анклав на работническата класа в град, обзет от стопански и демографски взрив, се усеща изключително необходимо. Но самодейност, ръководена от общността, обезпечи защитни парапети, които би трябвало да защитят както запасите от фамилни къщи в региона - все по-ценна стока в Маями - по този начин и неговия темперамент, като в същото време обезпечават повече жилища. В град, който се трансформира с стремглава скорост, може ли да даде модел за резистентен градски напредък в по-широк мащаб? 

Съпротивата на WN против развиването признато от близките региони се дължи доста на корените му. Там, където в региона на изкуствата в миналото се обитаваха редица промишлени здания, в това число заводи за облекло, цехове за мебели и търговци на едро на текстил, които бяха лесни за адаптиране в бутици и привлекателни жилища, когато тези промишлености западнаха през 80-те и 90-те години, WN беше издигнат като жилищен квартал. През 50-те и 60-те години на предишния век се трансформира в център за имиграцията на пуерториканци в Маями, което му завоюва прозвището Малкият Сан Хуан. Домовете, учебните заведения, парковете и обществените услуги бяха предпазени от строги правила за зониране. „ И дребните партиди бяха сложни за разработчиците да обединят “, споделя Кати Леф, изпълнителен шеф на Bakehouse Art Complex, организация за изкуства с нестопанска цел, ситуирана в постройка, в която в миналото се е помещавала индустриална пекарна. 

Но откакто станахме очевидци на скоростта на смяната в Midtown и Design District и страхувайки се от обществената и културната цена на това, което от време на време се усещаше като пазарно ръководено развиване, гратис за всички, през 2018 година група локални поданици, компании и организации образуваха Wynwood Community Enhancement Association (WCEA), с цел да съветват и формулират нов проект за зониране. 

„ Имахме потребност от повече стопански благоприятни условия за региона, без тази смяна да унищожи всичко по пътя си с един размах “, споделя Робин Васкес, 65, член-основател на асоциацията. „ Това означаваше интелигентно, премислено развиване, опазване на характера на квартала. “ 

Нуждаехме се от повече стопански благоприятни условия за региона, без тази смяна да унищожи всичко по пътя си с един размах

Робин Васкес, 65, член на борда. Wynwood Community Enhancement Association

В продължение на една година WCEA се съветва с локални компании, наематели, притежатели и културни организации, както и полиция и градски управляващи. Полученият проект за визия на общността Wynwood Norte даде проект за развиване за балансиране на икономическия напредък с достъпността на жилищата, опазването на културата и надстройките на инфраструктурата. Той образува основата на новите правила за зониране, утвърдени от града през 2021 г. 

Те смекчиха предходните ограничавания за строителство, като в същото време ограничиха височината на постройката и обединяването на парцелите и облекчиха обвързваните с това условия към разработчиците (като даване на паркинг). Някои зони бяха непокътнати за по-висока компактност и високи сгради; проектът подтиква налични жилища, в това число като разреши на разработчиците да строят по-високи в подмяна на включване на жилища чартърен на налични цени. Арт комплексът Bakehouse, да вземем за пример, има права да добави 150 жилища на акър в своя обект от 2,6 акра според новите правила: множеството от тези, които има за цел да построи, ще обезпечат налични жилища и жилища за работна мощ, в това число актьори, културни служащи и преподаватели.

„ Планът е за дребни домове, осеяни с [главно] междинни не високи здания, като в същото време се подтиква запазването на съществуващи здания и оказваме помощ да запазим дългогодишните жители на място. Става въпрос за запазване на ниския темперамент на квартала, поощряване на жилища със разбъркан приход, опазване на среда, която е комфортна за живеене на фамилиите “, споделя Уилфред Васкес, брачният партньор на Робин и член на борда на WCEA. Той е израснал в Wynwood Norte и има редица жилища чартърен там от 1982 г. 

Засега по-интензивното развиване обезпечава лъвския къс от нови домове, с цел да подтиква и притегля икономическите вложения, които липсваха в региона. По продължение на южния му край, на северозападната 29-та улица, наемателите на 509-те жилища чартърен в Wynwood Plaza, нов 12-етажен комплекс със смесено предопределение с повърхност от 1 милион квадратни фута, се нанесоха през есента. 

Но в по-голямата си част новите жилищни здания ще бъдат лимитирани до три или четири равнища. Васкес пресмята, че те ще обезпечат още 450 жилища през идната година. „ След пет години кварталът може да има 1500 нови поданици [извън интензивните зони] “, споделя той. 

Сред първите по-малки здания, които би трябвало да бъдат приключени, е 315 NW 32nd St. На място, заето преди този момент от един дуплекс, тя дава 24 студиа и жилища с една спалня на три етажа чартърен за сред $2200 и $2600 на месец. Предприемачът Кайл Мервил споделя, че ще приключи още две разработки на същата улица по-късно тази година, осигурявайки още 48 жилища. Трети идва наоколо през 2027 година

Освободен от типичните градски условия за обезпечаване тук-там за паркиране на жителите, Мервил съумя да свие седеметажна постройка до три, което направи плана печеливш. „ Неосигуряването на паркинг ни разрешава да спестим милиони и понижава наемите на жителите “, споделя той.

Въпреки че признава, че има относително малко заведения за хранене и магазини в непосредствена непосредственост, той показва положителните локални лечебни заведения – Jackson Memorial, University of Miami и Miami VA Medical Center – и оживения регион на изкуствата Wynwood, който е концентриран на няколко пресечки под южния завършек на квартала.

„ Той е на прага, наличен пешком до Midtown и Design District или до центъра на Wynwood, “ споделя Ashely Wade, която се реалокира от Wynwood в двустаен апартамент чартърен в Wynwood Plaza през ноември с приятеля си. Сградата й предлага улеснения, в това число басейн и пространства за взаимна работа.

Подходът се популяризира локално. Иван Чорни и Майкъл Мартирена, водещи сътрудници за недвижими парцели в града, неотдавна помогнаха за финансирането на Cloud One, осеметажен комплекс с хотел и 85 жилището за продажба в региона на изкуствата Уинууд, а в този момент създават друга жилищна постройка в Уинууд Норте. Чрез понижаване на размера на земята, която би трябвало да купят, по-гъстото застрояване, което в този момент е позволено, направи квартала по-привлекателен за тях като вложители, изяснява Мартирена. " Но плътността не беше увеличена единствено, с цел да помогне на разработчиците. Кодът е написан по този начин, че всеки спомагателен етаж и всяка бонус единица би трябвало да се демонстрират като социална изгода, без значение дали това е жилище за работна мощ, джобен парк или микромагазин за локални компании. "

За да илюстрира привлекателността на региона за бъдещите купувачи, той показва софтуерните бизнеси, в това число Spotify, правни практики и капиталови медиатори, установяващи се наоколо. През юли Amazon разшири наема си в Wynwood Plaza до 75 000 кв. фута, най-големият офис чартърен в по-широкия регион на Wynwood. „ Сега имате куп огромни офиси там; до момента в който WN се развива, ще се свърже с Design District и Midtown “, споделя Чорни.  

План за ниско строителство, който пази еднофамилни къщи (SFHs), е изключително скъп в град, където натискът за благоприятни условия за развиване ги прави все по-редки. „ Преди пандемията имаше 4000 SFH, налични за продажба в Маями за по-малко от $500 000; в този момент те са към 600 “, споделя Ана Божович, създател на Analytics Miami.

Но остават въпроси по отношение на това дали инфраструктурата на региона може да поеме новите поданици, които запълват постройките. „ Надяваме се, че публичният превоз ще поддържа темпото “, споделя Робин Васкес, акцентирайки плануваното уголемение на интелигентната железопътна мрежа, което би трябвало да обезпечи спирки за пътешестване до Edgewater, на изток от WN. Това няма да бъде приключено до 2028 година WCEA също по този начин лобира за повече пътни пресичания, с цел да се увеличи публичната сигурност и усъвършенстваните улеснения в очакване на по-голямото напрежение от новите поданици. „ Трябва да вземем поради заплахите от бързото развиване: услугите за транспортиране на боклуци или улично осветяване сега не са съответни “, споделя Уилфред Васкес.

Тъй като първите планове на WN се изпълват с нови наематели и притежатели, пазарът на парцели в Маями стартира да се забавя — наемите на жилища се задържаха постоянни през годината до декември, а продажните цени паднаха с 2 %, съгласно Analytics Маями. Въпреки че те могат да тестват смелостта на разработчиците, Чорни има вяра, че дълготрайният модел на развиване на WN ще бъде от изгода както за разработчиците, по този начин и за жителите за години напред. 

„ Ако го разберем вярно, Wynwood Norte може да бъде модел за това по какъв начин Маями пораства: повече хора, повече жилищни благоприятни условия и повече вложения в общественото пространство, без просто да заличи общността, която е била там първа.

Научете първо за нашите най-нови истории — следвайте в Instagram