Местоположение, местоположение, местоположение: Защо експертите казват, че климатичният риск също трябва да влияе върху мястото, където живеете

Ако притежавате – или дори наемате – имот във Флорида, вероятно сте забелязали, че цената на жилищната застраховка в Слънчевия щат не е евтино. Флорида е едно от местата в САЩ, които са най-застрашени от капризите на изменението на климата – особено от по-силни урагани и бури.

Но застрахователите вземат предвид този риск с по-голямо усърдие, тъй като климатичните условия екстремното време се влошава. Някои, като AAA или Farmers Insurance, или се обаждат обратно, или напълно излизат от застрахователния пазар във Флорида. В Калифорния State Farm се оттегли.

„Видяхме много, много драматично увеличение на застрахователните премии, както търговски, така и жилищни“, каза Бил Хюз, изпълнителен директор на приложните изследвания в Bergstrom Център за недвижими имоти към Университета на Флорида.

Но се оказва, че застрахователните премии все още не са достатъчно високи, за да разубедят хората да се местят или да карат снежни птици във Флорида; щатът добавя около хиляда нови жители всеки ден, въпреки известния риск от урагани, наводнения и евентуално покачване на морското равнище.

Канадските застрахователи също наблюдават внимателно тенденциите и коригират, когато е необходимо, въпреки че Застрахователното бюро на Канада не предвижда региони да станат „незастраховаеми“ в Канада в близко бъдеще.

В Съединените щати собствениците на жилища и бъдещите собственици на жилища се възползват от богати данни, които им позволяват да вземат информирани решения относно климата -свързани рискове, нарастващо съображение при решенията за недвижими имоти.

В Канада не толкова.

Наводненията са най-голямата опасност, свързана с времето, пред която са изправени собствениците на имоти в Канада; наводнените домове и мазета струват на застрахователите около 2 милиарда долара годишно. Но в повечето общности жителите и застрахователите са на сляпо, защото картите на наводненията са остарели от 20 до 25 години.

„Необходими са повече данни, за да можем да въведем подходящи мерки за намаляване на тези рискове ”, казва Катрин Бакос.

Бакос е управляващ директор по финанси и устойчивост в Intact Center on Climate Adaptation към Университета на Ватерло. Това е една от малкото организации в Канада, които проследяват връзката между това доколко даден имот е изложен на риск от щети, причинени от изменението на климата, и как тези рискове влияят на стойността му.

Но получаването на информация никога не е било лесно , каза Бакос пред Global News.

Global News достигна до Канадската асоциация за недвижими имоти, Асоциацията за недвижими имоти в Британска Колумбия и Асоциацията за недвижими имоти в Онтарио (OREA). Всички казаха, че не разполагат с информация за конкретни имоти за наводнения.

Брайън Мурао, експерт по оценка на собственост от BC Assessment, каза пред Global News в имейл, че неговата организация „няма да разполага с никакви данни за риска от наводнения след това наличните по-общи карти на заливните низини.“ Murao обаче посочи, че минали наводнения са включени в оценките на имотите – въпреки че това едва ли предоставя информация в реално време или за бъдещ риск от наводнения на бъдещите купувачи.

Бакос казва: „Ние се обърнахме към национални и провинциални (реални) имоти) асоциации, които да ни предоставят данните, да работят с нас.... Те не биха ни предоставили тези данни. Те не искаха това да бъде публично достъпно.“

Това, казва тя, „ми сигнализира, че те разбират, че ако тези данни са публични, те потенциално биха могли да повлияят на цените на жилищата.“

Така че, за да получи подходяща информация, нейният екип усърдно достигна на отделни брокери в цялата страна, за да добият представа как наложените от климата рискове са повлияли на стойността на имотите.

Оказва се, много.

Климатични рискове и оценки на недвижими имоти 

В национален мащаб екипът на Intact Center установи, че рискът от наводнения е довел до средно 8,2 процента намаление на стойността на недвижимите имоти в Канада. Катастрофалните наводнения също доведоха до това, че жилищата стоят на пазара приблизително 20 процента по-дълго, отколкото биха имали, ако рискът от наводнения го нямаше.

Някои общности бяха по-лоши от други: по-голямата част от риска от наводнения в Канада е концентрирани сред 10-те процента от най-рисковите имоти, които са изложени на риск от наводнения отново и отново. Това може да обясни защо представата за крайности, свързани с времето, все още не е проникнала в съзнанието на средния собственик на жилище или брокер – все още.

През 2017 г. опустошителните наводнения в Гатино, Ке., доведоха до 17,1 процента намаляване на стойността на жилищата в най-засегнатите от наводнения квартали. Наводнението в Отава през април 2019 г. доведе до спад от 10,1 процента в оценките на имотите в засегнатата общност.

В някои градове, като например Фредериктън, Нова Британия, има квартали, които постоянно се наводняват, година след година ; в тези случаи изчисленията на риска от наводнения вече са „изпечени“ в оценките на недвижимите имоти.

Но там, където липсват данни, са тези места, които преди са се наводнявали на всеки 50 или 100 години, но сега са напоени много повече често. Места като Абътсфорд, Британска Колумбия, Бърлингтън, Онтарио или по този въпрос Отава.

В Съединените щати First Street Foundation, изследователска и технологична организация с нестопанска цел, работеща за определяне на климатичния риск в Америка, хидролози от персонала, за да обиколят окръг по окръг в цялата страна, за да видят как екстремните метеорологични условия влияят на стойността на имотите.

Ръководителят на климатичните изследвания на First Street, Джеръми Портър, казва, че повече от 3,2 милиона души са напуснали засегнатите общности от екстремни метеорологични условия, водещи до така наречените „зони на изоставяне на климата“.

Много от тези места не са там, където бихте очаквали – като Маями, Хюстън или Сан Франциско, очевидните места за рискове като урагани, опустошителни бури или екстремни пожари.

Вместо това хората изоставят по-малко значими общности, които са изложени на висок риск от екстремни климатични условия. Те включват слабо населените части на Средния запад или в „Алеята на торнадото“. Причината, казва Портър, е, че има по-малко стимули хората да останат в общности, които имат по-малко икономически възможности.

С други думи, не слънце, пясък – или значителен икономически растеж, който да накара хората да останат въпреки екстремните метеорологични рискове.

Но First Street прогнозира, че в не толкова далечното бъдеще рискови зони, като плажа във Форт Майерс, които са получили заличени от урагана Иън през 2022 г., може също да се превърнат в зони на „изоставяне на климата“.

„През следващите 30 години нашите прогнози са, че някои от тези рискови зони на растеж на юг и на запад ще изчезнат да започнат също да изглеждат като тези райони на Средния запад“, каза Портър.

Отчитане на климатичния риск 

И така, какво трябва да направи бъдещият собственик на жилище? При липсата на леснодостъпни данни, казва Бакос, задавайте много въпроси.

„Искате възможно най-много информация, когато искате да закупите дом – независимо дали е в заливна долина, (wildfire) разработка на интерфейс“, каза Елтън Аш, бивш изпълнителен вицепрезидент на RE/MAX Канада, в едно от последните си интервюта, преди да се пенсионира миналата есен.

„Осъзнаването се изгражда и хората стават много по-запознати и говорят за въздействието върху околната среда и как това може да повлияе на избора им на жилище.“

Индустрията на недвижимите имоти също е наясно, че изменението на климата като рисков фактор вече не може да бъде игнорирано.

В САЩ агенции за недвижими имоти като Redfin все повече показват оценка за „климатичен риск“ заедно със своите MLS обяви. Приложението riskfactor.com на фондация First Street позволява на купувачи и продавачи да включат адрес и да получат анализ на климатичния риск на своя имот.

Това все още не се е случило в Канада с някаква последователност.

Ново изследване установи, че жилищният пазар в САЩ вероятно е надценен с 200 милиарда долара поради неоценени рискове от наводнения, засилени от изменението на климата.

Какво означава това за собствениците на жилища, местните власти и ипотечните кредитори? Прочетете повече: https://t.co/SFlWQzLXr8pic.twitter.com/J5S9YtZIBP

— First Street Foundation (@FirstStreetFdn) 16 февруари 2023 г.

Федералните казват, че работят върху „Програма за оценка на жилищата за адаптиране към климата“ (CAHRP), моделирана по модела на успешната програма EnerGuide. Но природните ресурси на Канада, федералният департамент, отговарящ за намаляването на риска, свързан с времето, не успя да отговори на искането на Global News за коментар, въпреки че получи цяла седмица, за да го направи.

Застрахователната индустрия, за от своя страна също настоява правителството да създаде такава система – и най-накрая да предостави повече данни на върха на пръстите на потребителите.

Но напредъкът е бавен.

Катрин Бакос, в Intact Center, казва в крайна сметка, че „федералните, провинциалните и общинските правителства трябва да предоставят информация на избирателите.“

Целта, казват експертите, е рискът от климата да бъде също толкова важно съображение, колкото гранитните плотове и броя на спалните при закупуване на жилище.

„Ние знаем къде има рискове в системата, но също така знаем как да премахнем тези рискове от системата.“

Последвайте ни в