Могат ли дългосрочните ипотеки да помогнат за решаването на жилищната криза в Обединеното кралство?
Както стотици хиляди купувачи на жилища в Обединеното кралство всяка година, Стив не се замисли два пъти, преди да кандидатства за краткосрочна ипотека с закрепен лихвен %. Едва когато кандидатурата му беше отхвърлена по механически аргументи, основаният в Съмърсет ИТ експерт потърси други благоприятни условия.
Ипотечен брокер му предложи да опита нов заемодател, наименуван Perenna. Първо той беше впечатлен, че кредиторът „ приложи малко повече здрав разсъдък “ към техническите детайлности по отношение на изискванията на лизинга на неговия апартамент, които бяха спънали последното му заявление.
Но той също по този начин научи, че предлаганата ипотека е радикално друга. Perenna, която получи цялостен банков лиценз предходната година, предлага закрепена рента за целия живот на своите ипотеки, до 40 години.
„ Няма да падне, само че няма и да се повиши “, споделя Стив, който избра 25-годишен заем и помоли FT да не употребява същинското му име. „ Като се имат поради пазарите и всичко сега, хубаво е да се знае ... че няма да се промени. "
Perenna е един от дребното кредитори, които в този момент оферират на кредитополучателите избор да фиксират лихвения си % за десетилетия, в опит да нарушат ипотечния пазар в Обединеното кралство на стойност £1,6 трилиона.
Нарастващите лихви по ипотечните заеми бяха преобладаващата характерност на пазара на парцели през последните две години и главен фактор за рецесията с разноските за живот в Обединеното кралство.
Заемите, издадени през ерата на извънредно ниските лихвени проценти към този момент доближават края на периода си, като 1,6 милиона семейства би трябвало да видят, че техните закрепени лихви ще изтекат през 2024 година, съгласно UK Finance.
Типичен кредитополучател, който е взел двугодишен фиксиране на 1,6 % през 2022 година ще се изправи пред 42-процентно нарастване на месечните си вноски, съгласно изчисленията на Zoopla, порталът за парцели.
Внезапният скок към доста по-високи разноски за заеми акцентира една чудноватост на Ипотечен пазар в Обединеното кралство: извънредно високият дял на краткосрочните закрепени заеми. Повече от 90 % от кредитополучателите в Обединеното кралство теглят ипотека с закрепена рента за пет години или по-малко.
Дългосрочните ипотеки с закрепен лихвен % са норма в Съединени американски щати. Заключването за повече от 10 години е най-честият избор за кредитополучатели в Холандия, Дания и други европейски страни.
Никой не приказва за слона в стаята. Нашият ипотечен пазар не е подобаващ за задачата
Краткосрочните лихвени проценти са известни в Обединеното кралство заради ниската си първична цена и гъвкавостта, която разрешават на кредитополучателите, които плануват да извърнат първия си дом, с цел да се придвижат нагоре имотната стълба. Но структурата на ипотечния пазар е упреквана, че прави по-трудно за купувачите за първи път въобще да се качат на жилищната стълбица.
Краткосрочните покупко-продажби също принуждават хората да премислят цикъла на лихвените проценти, предизвикателство, което постоянно обърква икономистите и професионалните търговци, оставяйки ги изложени на лихвени шокове.
„ Никой не приказва за слона в стаята. Нашият ипотечен пазар не е подобаващ за задачата “, споделя създателят и основен изпълнителен шеф на Perenna Арджан Вербек. „ Всички европейски сравними страни имат по-добре функциониращи ипотечни пазари ... Хората са предпазени от потрес от ипотечните лихви. “
Аргументът на Verbeek закупи известност измежду политиците. Канцлерът в сянка Рейчъл Рийвс приветства евентуалните изгоди от дълготрайните корекции в поддръжка на „ гражданска война “ в собствеността на жилищата.
Тя сподели, че дълготрайните покупко-продажби могат да имат смисъл „ за доста хора, изключително за фамилии “, тъй като „ евентуално бихте могли да вземете малко повече назаем, да пуснете малко по-малко депозит. Ако можете да премахнете част от този стрес и неустойчивост, това ще има значение “. дълготрайни ипотеки с закрепен лихвен % “.
Процентът на притежаваните жилища в Англия е в застой от десетилетие, откакто падна от пика си преди финансовата рецесия през 2008 година
Пазарът на жилища става все по-разделен сред фамилиите, които имат домовете си и могат да оказват помощ на децата си да се изкачат по стълбата на собствеността, и тези без капитал, които са изоставени. Броят на жителите притежатели с ипотека е намалял с 2 милиона от 2002 година насам и остава на равнища, следени за последно през 80-те години, съгласно изследване на Building Society Association.
По-високите цени на жилищата и по-строгите критерии за разпределяне на заеми значат, че междинният депозит на покупател за първи път се е повишил от £22 600 до £68 700 за 20 години, увеличавайки се от 0,6 пъти междинния приход до 1,2 пъти, съгласно CBRE.
„ Има основателни аргументи всяко държавно управление когато и да е да желае нация от притежатели на жилища “, споделя Йоланде Барнс, ръководител на Института за недвижими парцели Bartlett към UCL. „ От практическа позиция, последното нещо, което желаете, е цялостен куп хора от хилядолетието да се пенсионират без личен капитал. “
Но концепцията също е изправена пред песимизъм. Много кредитори споделят, че има малко търсене от страна на потребителите и че поддържането на това търсене ще бъде огромно предизвикателство, като се има поради, че тези артикули са непознати и по-скъпи първоначално. Те настояват, че регулаторната промяна би била по-ефективна в подпомагането на купувачите.
„ Винаги, непроменяемо, наподобява доста по-евтино да се получи дву- и петгодишната закрепена рента “, споделя Саймън Гамън, брокер в Knight Франк Финанс. „ Спокойствието на по-дългосрочната ипотека не наподобява да си заслужава спрямо лихвения %. “
Иън Мулхейрн, откривател във Resolution Foundation, споделя, че „ манията “ за създаване на повече домове е затъмнена жизненоважното значение на достъпа до заем за кандидат-купувачите.
„ Въпросът е: кой носи риска? “ споделя Мюлхейрн. „ Били сме на този пазар, където просто споделяме, че семействата носят риска от повишение на лихвените проценти, от загуба на работата си, от спад на цените на жилищата.
„ Историята на огромната картина е: рационално ли е да оставим тези опасности на раменете на семействата и да се опитаме да контролираме, с цел да ги защитим, или има по-добър метод да създадем всичко това? “
Вътрешната ипотека е една от най-често срещаните форми на дълг в света, само че финансовата архитектура зад тези заеми се разграничава доста в другите страни.
В Обединеното кралство жилищните заеми се финансират частично от депозити и заемодателите носят риск от несъблюдение. Застраховката за отбрана против несъблюдение, необятно публикувана през 90-те години, в този момент рядко се употребява.
„ Ако [дългосрочните закрепени лихвени проценти] в действителност излязат и се размножат, банките и строителните сдружения ще би трябвало да прегледат модела си на финансиране в бъдеще и какво значи това за тях, тъй като нямат тези дълготрайни спестявания, на които могат да разчитат за 15, 20, 25 години “, споделя Чарлз Роу, ипотечен шеф в комерсиалния орган UK Finance. контракти за деривати, които банките употребяват за ръководство на лихвения риск. На доктрина кредитополучателите се възползват от по-евтина закрепена рента за две или пет години и по-късно минават към по-висока „ общоприета променлива рента “, която сега е приблизително към 8,5 %. В реалност множеството кредитополучатели рефинансират в края на закрепената рента и в никакъв случай не заплащат по-високата променлива рента.
Регламентите, предопределени да защитят финансовата система след финансовата рецесия от 2008 година, изискват банките да „ стрес тестват “ претендентите за ипотечни заеми, нормално до най-малко 1 % над настоящата общоприета променлива ставка.
Това значи, че някой, който купува къща със междинна цена при петгодишен закрепен лихвен % от 4,84 % и сега заплаща към £1300 на месец, може да бъде подложен на стрес тест, с цел да се увери, че може да си разреши лихвен % от 9,5 % и месечни заплащания от близо £2000.
Стрес тестванията основават капан за заможните наематели. Някои семейства ще заплащат повече наем, в сравнение с биха платили за ипотеката си, само че не могат да се класират за заем, тъй като не са минали стрес теста. По-възрастните претенденти също са неразрешени, в случай че срокът на ипотеката се простира до пенсиониране.
Идеята за реформиране на пазара на Обединеното кралство с по-дългосрочни лихвени проценти беше включена в предизборния манифест на Борис Джонсън от 2019 година и оценена в поръчано от държавното управление изследване още през 2004 година
Но стартирането на Perenna дава на тези политически хрумвания удобен и предприемачески първенец. За новосъздадената банка стрес пробата всъщност е без значение, защото месечните заплащания в никакъв случай не се трансформират.
Компанията споделя, че ще отпуска заеми до шест пъти прихода на кредитополучателя, доста по-висок от общоприетите 4,5 пъти от основните банки. И може да отпуска заеми на пенсионери, при изискване че погасителните вноски са налични за техните закрепени приходи.
Лихвените проценти по заемите му са сред 0,12 и 0,89 процентни пункта повече от късите, закрепени покупко-продажби, според от периода и депозита. Но за двойка със общ приход от £60 000 Perenna споделя, че може да предложи оптималната ипотека от £307 489, давайки на купувача спомагателни £72 000 в съпоставяне със заем при общоприети условия.
Perenna заимства хрумвания от Дания, Германия и родната Холандия на Verbeek, с цел да проектира своя нов артикул. Бившият анализатор на кредитния рейтинг и неговият екип работят от 2018 година, финансирани от компанията за рисков капитал Silverstream, с цел да основат компанията и да получат банков лиценз.
Perenna не взема депозити, само че вместо това възнамерява да финансира ипотеки, като ги пакетира в облигации, които могат да бъдат продадени на вложители. Планира да продаде първите облигации тази година, откакто има задоволително ипотеки в счетоводните си книги.
Кредитополучателите се сблъскват със същите такси за предварително погасяване като естествена петгодишна промяна, споделя Перена. След пет години няма наказателна клауза за предварително погасяване на заема или рефинансиране при по-добър %. Ипотеките също са портативни, при избрани условия, в случай че кредитополучателят се реалокира.
Вербеек споделя, че има доста търсене на обезпечени с ипотека облигации от доставчиците на пенсии, които би трябвало да съпоставят отговорностите си към пенсионерите с надеждни дълготрайни потоци от приходи.
„ Няма нищо по-естествено от това младото семейство да заплати £500, с цел да изплати ипотеката си и тези пари да отидат при прилежащия пенсионер “, споделя той. „ Ние вземаме вътрешни спестявания и ги влагаме във вътрешната стопанска система. “
Но пенсионните мениджъри нормално желаят дълготраен и обезпечен приход за финансиране на изплащанията на пенсионерите, тъй че Perenna ще би трябвало деликатно да ръководи изискванията на издаването на своите облигации, с цел да балансира удовлетворяването на условията на вложителите и предлагането на еластичност на кредитополучателите.
Застъпниците имат вяра, че в случай че заемодателите съумеят да намерят метод да се оправят с тези провокации, това ще отключи собствеността върху жилище за нова кохорта от купувачи за първи път. Документ на Центъра за политически проучвания от 2019 година пресмята, че спомагателни 1,9 милиона наематели могат да получат достъп до дълготрайна ипотека.
Други промени също могат да играят роля. Проучване на института Тони Блеър откри, че кредитополучателите с по-малък депозит и затова по-високо съответствие заем към стойност (LTV) получават по-висока лихвена награда в Обединеното кралство.
В други страни ипотечната застраховка понижава рисковата награда за заеми с висок LTV. Дори след заплащане на застраховка против несъблюдение, купувачите отново могат да спестят пари. В Канада и Австралия такова покритие нормално е наложително за заеми с ниски депозити.
В отчет, оповестен през вчерашния ден, Building Society Association прикани други промени в политиката, с цел да се възвърне салдото сред обезпечаването на финансова непоклатимост и разрешаването на достъп до заеми. Той сподели, че дълготрайните корекции „ оферират редица атракции “, само че към момента не са примамили доста кредитополучатели.
Други специалисти, като Барнс от UCL, считат, че казусът се свежда до фундаментални стопански условия. Тя твърди, че през 20-ти век ипотеките са били сполучливи при „ прехвърлянето на голяма част от капитала от наемодателите към техните някогашни наематели “. Постоянно по-високата инфлация бързо ерозира действителната стойност на тези заеми, правейки ги по-достъпни.
„ Ние сме в друга епоха, която не благоприятства задълженията по отношение на покупките на недвижими парцели “, споделя тя. Политиците би трябвало да се съсредоточат върху други решения, като да вземем за пример способи за наемателите последователно да изкупуват акции от своите наемодатели, прибавя тя.
„ Опасността да се пробвате да копирате модели от 20-ти век от други страни е, че пропускате какъв е действителният проблем. “
По-непосредственото предизвикателство убеждава потребителите да опитат по-дългосрочни заеми.
Малко кредитори сега дават корекции за няколко десетилетия. Специализираният заемодател Kensington предлага закрепени лихви за до 40 години, до момента в който April Mortgages, крило на холандския управител на активи DMFCO, има артикули до 15 години на пазара в Обединеното кралство.
Ако по-дългосрочните закрепени лихвени проценти се наложат, те биха могли доста да нарушат ипотечния бранш в Обединеното кралство. Критиците на актуалната конструкция настояват, че банките разчитат на избран % от кредитополучателите, които ще отпаднат от въртележката на закрепените лихви и ще заплащат скъпата общоприета променлива рента за избран интервал от време. UK Finance споделя, че към 7 % от кредитополучателите са на SVR във всеки един миг, макар че от време на време това е по този начин, тъй като чакат да продадат дома си в близко бъдеще.
