Могат ли дългосрочните ипотеки да помогнат за решаването на жилищната криза в Обединеното кралство?
Както стотици хиляди купувачи на жилища в Обединеното кралство всяка година, Стив не се замисли два пъти, преди да кандидатства за краткосрочна ипотека с фиксиран лихвен процент. Едва когато кандидатурата му беше отхвърлена по технически причини, базираният в Съмърсет ИТ специалист потърси други възможности.
Ипотечен брокер му предложи да опита нов кредитор, наречен Perenna. Първо той беше впечатлен, че кредиторът „приложи малко повече здрав разум“ към техническите подробности относно условията на лизинга на неговия апартамент, които бяха спънали последното му заявление.
Но той също така научи, че предлаганата ипотека е коренно различна. Perenna, която получи пълен банков лиценз миналата година, предлага фиксирана лихва за целия живот на своите ипотеки, до 40 години.
„Няма да падне, но няма и да се покачи“, казва Стив, който избра 25-годишен заем и помоли FT да не използва истинското му име. „Като се имат предвид пазарите и всичко в момента, хубаво е да се знае . . . че няма да се промени."
Perenna е един от малкото кредитори, които сега предлагат на кредитополучателите избор да фиксират лихвения си процент за десетилетия, в опит да нарушат ипотечния пазар в Обединеното кралство на стойност £1,6 трилиона.
Нарастващите лихви по ипотечните кредити бяха доминиращата характеристика на пазара на имоти през последните две години и основен фактор за кризата с разходите за живот в Обединеното кралство.
Заемите, издадени през ерата на изключително ниските лихвени проценти вече достигат края на срока си, като 1,6 милиона домакинства трябва да видят, че техните фиксирани лихви ще изтекат през 2024 г., според UK Finance.
Типичен кредитополучател, който е взел двугодишен фиксиране на 1,6 процента през 2022 г. ще се изправи пред 42-процентно увеличение на месечните си вноски, според изчисленията на Zoopla, порталът за имоти.
Внезапният скок към много по-високи разходи за заеми подчерта една странност на Ипотечен пазар в Обединеното кралство: необичайно високият дял на краткосрочните фиксирани заеми. Повече от 90 процента от кредитополучателите в Обединеното кралство теглят ипотека с фиксирана лихва за пет години или по-малко.
Дългосрочните ипотеки с фиксиран лихвен процент са норма в САЩ. Заключването за повече от 10 години е най-честият избор за кредитополучатели в Холандия, Дания и други европейски страни.
Краткосрочните лихвени проценти са популярни в Обединеното кралство поради ниската си първоначална цена и гъвкавостта, която позволяват на кредитополучателите, които предвиждат да обърнат първия си дом, за да се придвижат нагоре имотната стълба. Но структурата на ипотечния пазар е обвинявана, че прави по-трудно за купувачите за първи път изобщо да се качат на жилищната стълбица.
Краткосрочните сделки също принуждават хората да преосмислят цикъла на лихвените проценти, предизвикателство, което често обърква икономистите и професионалните търговци, оставяйки ги изложени на лихвени шокове.
„Никой не говори за слона в стаята. Нашият ипотечен пазар не е подходящ за целта“, казва основателят и главен изпълнителен директор на Perenna Арджан Вербек. „Всички европейски сравними страни имат по-добре функциониращи ипотечни пазари . . . Хората са защитени от шок от ипотечните лихви.“
Аргументът на Verbeek придоби популярност сред политиците. Канцлерът в сянка Рейчъл Рийвс приветства потенциалните ползи от дългосрочните корекции в подкрепа на „революция“ в собствеността на жилищата.
Тя каза, че дългосрочните сделки могат да имат смисъл „за много хора, особено за семейства“, защото „потенциално бихте могли да вземете малко повече назаем, да пуснете малко по-малко депозит . Ако можете да премахнете част от този стрес и нестабилност, това ще има значение“. дългосрочни ипотеки с фиксиран лихвен процент“.
Процентът на притежаваните жилища в Англия е в застой от десетилетие, след като падна от пика си преди финансовата криза през 2008 г.
Пазарът на жилища става все по-разделен между семействата, които притежават домовете си и могат да помогнат на децата си да се изкачат по стълбата на собствеността, и тези без капитал, които са изоставени. Броят на обитателите собственици с ипотека е намалял с 2 милиона от 2002 г. насам и остава на нива, наблюдавани за последно през 80-те години, според проучване на Building Society Association.
По-високите цени на жилищата и по-строгите критерии за отпускане на заеми означават, че средният депозит на купувач за първи път се е повишил от £22 600 до £68 700 за 20 години, увеличавайки се от 0,6 пъти средния доход до 1,2 пъти, според CBRE.
„Има основателни причини всяко правителство по всяко време да иска нация от собственици на жилища“, казва Йоланде Барнс, председател на Института за недвижими имоти Bartlett към UCL. „От практическа гледна точка, последното нещо, което искате, е цял куп хора от хилядолетието да се пенсионират без собствен капитал.“
Но идеята също е изправена пред скептицизъм. Много кредитори казват, че има малко търсене от страна на потребителите и че поддържането на това търсене ще бъде голямо предизвикателство, като се има предвид, че тези продукти са непознати и по-скъпи в началото. Те твърдят, че регулаторната реформа би била по-ефективна в подпомагането на купувачите.
„Винаги, неизменно, изглежда много по-евтино да се получи дву- и петгодишната фиксирана лихва“, казва Саймън Гамън, брокер в Knight Франк Финанс. „Спокойствието на по-дългосрочната ипотека не изглежда да си заслужава в сравнение с лихвения процент.“
Иън Мулхейрн, изследовател във Resolution Foundation, казва, че „манията“ за изграждане на повече домове е затъмнена жизненоважното значение на достъпа до кредит за кандидат-купувачите.
„Въпросът е: кой носи риска?“ казва Мюлхейрн. „Били сме на този пазар, където просто казваме, че домакинствата носят риска от повишаване на лихвените проценти, от загуба на работата си, от спад на цените на жилищата.
„Историята на голямата картина е: разумно ли е да оставим тези рискове на раменете на домакинствата и да се опитаме да регулираме, за да ги защитим, или има по-добър начин да направим всичко това?“
Вътрешната ипотека е една от най-често срещаните форми на дълг в света, но финансовата архитектура зад тези заеми се различава значително в различните държави.
В Обединеното кралство жилищните заеми се финансират отчасти от депозити и заемодателите носят риск от неизпълнение. Застраховката за защита срещу неизпълнение, широко разпространена през 90-те години, сега рядко се използва.
„Ако [дългосрочните фиксирани лихвени проценти] наистина излязат и се размножат, банките и строителните дружества ще трябва да разгледат модела си на финансиране в бъдеще и какво означава това за тях, защото нямат тези дългосрочни спестявания, на които могат да разчитат за 15, 20, 25 години“, казва Чарлз Роу, ипотечен директор в търговския орган UK Finance. договори за деривати, които банките използват за управление на лихвения риск. На теория кредитополучателите се възползват от по-евтина фиксирана лихва за две или пет години и след това преминават към по-висока „стандартна променлива лихва“, която в момента е средно около 8,5 процента. В действителност повечето кредитополучатели рефинансират в края на фиксираната лихва и никога не плащат по-високата променлива лихва.
Регламентите, предназначени да защитят финансовата система след финансовата криза от 2008 г., изискват банките да „стрес тестват“ кандидатите за ипотечни кредити, обикновено до поне 1 процент над текущата стандартна променлива ставка.
Това означава, че някой, който купува къща със средна цена при петгодишен фиксиран лихвен процент от 4,84 процента и в момента плаща около £1300 на месец, може да бъде подложен на стрес тест, за да се увери, че може да си позволи лихвен процент от 9,5 процента и месечни плащания от близо £2000.
Стрес тестовете създават капан за заможните наематели. Някои домакинства ще плащат повече наем, отколкото биха платили за ипотеката си, но не могат да се класират за заем, защото не са преминали стрес теста. По-възрастните кандидати също са забранени, ако срокът на ипотеката се простира до пенсиониране.
Идеята за реформиране на пазара на Обединеното кралство с по-дългосрочни лихвени проценти беше включена в предизборния манифест на Борис Джонсън от 2019 г. и анализирана в поръчано от правителството проучване още през 2004 г.
Но стартирането на Perenna дава на тези политически идеи практичен и предприемачески шампион. За новосъздадената банка стрес тестът по същество е без значение, тъй като месечните плащания никога не се променят.
Компанията казва, че ще отпуска заеми до шест пъти дохода на кредитополучателя, много по-висок от стандартните 4,5 пъти от главните банки. И може да отпуска заеми на пенсионери, при условие че погасителните вноски са достъпни за техните фиксирани доходи.
Лихвените проценти по заемите му са между 0,12 и 0,89 процентни пункта повече от късите, фиксирани сделки, в зависимост от срока и депозита . Но за двойка със общ доход от £60 000 Perenna казва, че може да предложи максимална ипотека от £307 489, давайки на купувача допълнителни £72 000 в сравнение със заем при стандартни условия.
Perenna заимства идеи от Дания, Германия и родната Холандия на Verbeek, за да проектира своя нов продукт. Бившият анализатор на кредитния рейтинг и неговият екип работят от 2018 г., финансирани от фирмата за рисков капитал Silverstream, за да създадат компанията и да получат банков лиценз.
Perenna не взема депозити, но вместо това планира да финансира ипотеки, като ги пакетира в облигации, които могат да бъдат продадени на инвеститори. Планира да продаде първите облигации тази година, след като има достатъчно ипотеки в счетоводните си книги.
Кредитополучателите се сблъскват със същите такси за предсрочно погасяване като нормална петгодишна корекция, казва Перена. След пет години няма неустойка за предсрочно погасяване на заема или рефинансиране при по-добър процент. Ипотеките също са преносими, при определени условия, ако кредитополучателят се премести.
Вербеек казва, че има значително търсене на обезпечени с ипотека облигации от доставчиците на пенсии, които трябва да съпоставят задълженията си към пенсионерите с надеждни дългосрочни потоци от доходи.
„Няма нищо по-естествено от това младото семейство да плати £500, за да изплати ипотеката си и тези пари да отидат при съседния пенсионер“, казва той. „Ние вземаме вътрешни спестявания и ги влагаме във вътрешната икономика.“
Но пенсионните мениджъри обикновено искат дългосрочен и гарантиран доход за финансиране на изплащанията на пенсионерите, така че Perenna ще трябва внимателно да управлява условията на емитирането на своите облигации, за да балансира удовлетворяването на изискванията на инвеститорите и предлагането на гъвкавост на кредитополучателите.
Застъпниците вярват, че ако заемодателите успеят да намерят начин да се справят с тези предизвикателства, това ще отключи собствеността върху жилище за нова кохорта от купувачи за първи път. Документ на Центъра за политически изследвания от 2019 г. изчислява, че допълнителни 1,9 милиона наематели могат да получат достъп до дългосрочна ипотека.
Други реформи също могат да играят роля. Проучване на института Тони Блеър установи, че кредитополучателите с по-малък депозит и следователно по-високо съотношение заем към стойност (LTV) получават по-висока лихвена премия в Обединеното кралство.
В други страни ипотечната застраховка намалява рисковата премия за заеми с висок LTV. Дори след плащане на застраховка срещу неизпълнение, купувачите пак могат да спестят пари. В Канада и Австралия такова покритие обикновено е задължително за заеми с ниски депозити.
В доклад, публикуван вчера, Building Society Association призова други промени в политиката, за да се възстанови балансът между осигуряването на финансова стабилност и разрешаването на достъп до кредити. Той каза, че дългосрочните корекции „предлагат редица атракции“, но все още не са примамили много кредитополучатели.
Други експерти, като Барнс от UCL, смятат, че проблемът се свежда до фундаментални икономически условия. Тя твърди, че през 20-ти век ипотеките са били успешни при „прехвърлянето на огромна част от капитала от наемодателите към техните бивши наематели“. Постоянно по-високата инфлация бързо ерозира реалната стойност на тези заеми, правейки ги по-достъпни.
„Ние сме в различна ера, която не благоприятства дълговете във връзка с покупките на недвижими имоти“, казва тя. Политиците трябва да се съсредоточат върху други решения, като например начини за наемателите постепенно да изкупуват акции от своите наемодатели, добавя тя.
„Опасността да се опитвате да копирате модели от 20-ти век от други страни е, че пропускате какъв е действителният проблем.“
По-непосредственото предизвикателство убеждава потребителите да опитат по-дългосрочни заеми.
Малко кредитори в момента предоставят корекции за няколко десетилетия. Специализираният кредитор Kensington предлага фиксирани лихви за до 40 години, докато April Mortgages, крило на холандския мениджър на активи DMFCO, има продукти до 15 години на пазара в Обединеното кралство.
Ако по-дългосрочните фиксирани лихвени проценти се наложат, те биха могли значително да нарушат ипотечния сектор в Обединеното кралство. Критиците на настоящата структура твърдят, че банките разчитат на определен процент от кредитополучателите, които ще отпаднат от въртележката на фиксираните лихви и ще плащат скъпата стандартна променлива лихва за определен период от време. UK Finance казва, че около 7 процента от кредитополучателите са на SVR във всеки един момент, въпреки че понякога това е така, защото очакват да продадат дома си в близко бъдеще.
