Нови домове: дори и да ги построите, няма кой да ги купи

Има една имитация за пазара на парцели в Обединеното кралство, която чувате толкоз постоянно, че към този момент съвсем не се записва. Политиците го популяризират по радиото, благотворителните организации го разгласяват в репортажите си, а публицистите го пишат във вестниците от самото начало.

Вие даже може да сте го споделили. Така е: търсенето на нови жилища надвишава предлагането.

Това е явна истина, като се изключи една дребна детайлност: изцяло е неправилно.

Милиони хора се нуждаят от домове. Това не предстои на спор. Но объркването на потребността с търсенето докара до голям политически неуспех.

Правителството е уверено, че има огромно търсене на жилища; възнамерява да построи 1,5 милиона домове до края на Народното събрание.

Това е метод, който може да се характеризира с друга постоянно неправилно представена имитация, която героят на Кевин Костнър чува, когато се разхожда из житното си поле във филм от моето детство: „ Ако го построиш, те ще дойдат. “

Всъщност, безплътният глас споделя: „ той ще пристигна “, имайки поради призрака на бейзболния състезател „ Без обувки “ Джо Джаксън, който в действителност се появява, с цел да играе против духовете на други от дълго време мъртви бейзболни митове на терен, който Костнър построява във фермата си.

За всеки, който не е гледал Field of Dreams, знам, че сюжетът звучи безогледно. Но това не е по-обезпокоително от това да погледнем настоящото положение на пазара на парцели в Обединеното кралство и да заключим, че можем да разчитаме на разработчиците да изградят излаз от тази неразбория – което явно е мислил жилищният секретар, когато е нахлузил алена бейзболна шапка „ build baby build “.

Тъжната действителност е, че макар шапката и макар че Стив Рийд слага работата си „ на карта “, в случай че задачата му се провали, шансът държавното управление да извърши своите Целта от 1,5 милиона е изчезващо дребна. В резултат на това тя се хвърли в обмисляне на промяна, с цел да освободи системата. Планирането в действителност се нуждае от промяна, само че повода, заради която не се строят задоволително жилища, е, че не се купуват задоволително жилища.

Строителите на огромни жилища, които нормално строят къщи, а не жилища, ги строят толкоз бързо, колкото могат да ги продадат. И строителните бизнесмени, които строят жилищни блокове, би трябвало да продадат огромна част „ отвън градеж “, преди даже да могат да получат финансиране, с цел да стартират строителството.

Така че, до момента в който голям брой хора се нуждаят от дом, има доста по-малко хора, които фактически могат да си разрешат да купят подобен на настоящия пазар на жилища, заради по-високите лихви по ипотечните заеми и компликацията при икономисване за депозит. Първото се мери в милиони; последното, измерено като довеждане докрай на пазарна продажба, евентуално е заседнало на към 120 000 годишно в цяла Англия.

Така че за какво строителите на жилища просто не понижат цените си?

Защото строителите на жилища ще създадат съвсем всичко — ще устоят всевъзможни компликации — преди да прибягнат до това.

Програмистите са склонни да бъдат оптимисти: би трябвало да сте такива, когато се ангажирате с огромни количество време и пари за планове, които биха могли да осъществят облага единствено в някакъв миг в далечното бъдеще. Това значи, че не можете да вършиме компромис с цените си, изключително в случай че постоянно вярвате, че пазарът скоро ще се възвърне. Само една транзакция на по-ниска цена ще сложи пример за бъдещи ипотечни оценки и продажби на уеб страницата. Вместо това те се обръщат към тласъци за купувачи като метод да предложат отстъпки, без това да повлияе на главната цена.

Преди финансовата рецесия от 2008 година разработчиците бяха известни с това, че резервираха купувачи за отмора на Карибите. За страдание, тези дни от дълго време са отминали - разпоредбите са доста по-строги за това какво може да се предложи, без геодезистът да реши, че това е повлияло на цената.

Но потреблението на тласъци набъбна след края на схемата за заеми Help to Buy, изключително за нови по-големи жилища (където повече от 70 % към този момент се продават със стимули). В днешно време те нормално включват помощ с депозити, правосъдни такси или транзакционни разноски, дружно с някои добавени варианти за надграждане. Въпреки че към момента понякога намирате дребен бизнесмен, който предлага BMW с вярата да реализира продажба.

Но тласъците могат да стигнат единствено дотук и има ограничаване за това какъв брой разработчиците могат да понижат главните си цени, без това да повлияе на тяхната жизненост. Инфлационният потрес, който докара до по-високи лихвени проценти, удари тежко строителните бизнесмени.

Разходите за създаване на нов дом се покачиха внезапно, дружно с разноските за материали и труд, до момента в който строителите на жилища се сблъскаха с увеличени регулаторни разноски - всички свиващи маржовете на облага. Без да се вижда спад, строителите избират да седят и да чакат пазарът да се усъвършенства, като в същото време съпоставят настоящата си продукция с по-малкия брой хора, които могат да си разрешат да купуват.

Жизнеспособността не е идентична в цялата страна. Изследване на Zoopla демонстрира, че по-скъпите пазари, като да вземем за пример в Южна Англия, са по-жизнеспособни. Проблемът е, че това са местата, където евентуалните купувачи са били най-силно наранени от възходящите лихви по ипотечните заеми.

В Лондон нещата са още по-лоши. Тук единственият вид дом, който има финансов смисъл да се строи, са жилищата. Но те лишават повече време за изграждане от къщите, изискват повече задължения и са по-рискови — и с високите налози върху парцелите и ниските вероятности за растеж на цените на парцелите (съвсем настрани от скорошните кавги с наемите и противопожарната безопасност) притежателите на жилища в действителност не желаят жилища, предопределени за задгранични вложители.

По някакъв метод се озовахме в обстановка, в която в един от най-скъпите и мечтани градове в света никой не може да си разреши да построи нещо, което в действителност е всеки. желае да купи.

Маржовете на облагата не са задоволително огромни, с цел да подтикват разработчиците да се ангажират на днешния по-рисков пазар, до момента в който цената на земята е незадоволителна, с цел да насърчи притежателите да продават за жилищно строителство. Създаде се серпантина, в която доставките понижават и ще отнеме доста време и пари, с цел да се обърне.

И по този начин, какво е решението?

При предходни спадове тогавашното държавно управление поддържа пазара със доста финансиране, с цел да трансформира обектите за продажба в такива за отдаване чартърен — както частни, по този начин и налични. Той оказа помощ за запазването на потенциала на пазара, само че се концентрира най-много върху преместването на огромния брой непродадени нови жилища, оказвайки напън върху цените. Този път няма същия надвес от непродадени жилища – частният бранш чартърен е потребен първоначален път за доста строителни бизнесмени – само че потреблението на налично жилищно финансиране като обезпечен покупател може да бъде мощно.

В по-широк проект този проблем повдига въпроса дали имаме потребност от цялостна смяна в метода, по който разпореждаме, финансираме и строим нови домове. Но това евентуално изисква повече време и пари от държавното управление, което няма.

Вместо да направи това, държавното управление облекчава условията за налични жилища за разработчиците в Лондон и наподобява евентуално да получим нова версия на Help to Buy. Това може да раздвижи нещата, само че евентуално не е задоволително, с цел да реализира задачата за жилищно строителство от 1,5 милиона.

Това ме води до заключението, че това държавно управление, както и всички преди него, в един миг ще се паникьосат и ще решат, че дребна инфлация на цените на жилищата е тъкмо това, от което се нуждаем. Така че ще измисли някакъв тип тласъци от страна на търсенето.

Давам му една година, преди секретарят по жилищните въпроси да разбере, че бейзболната шапка, която в действителност желае, е тази, изписана с надпис „ купете бебе, купете “.

Нийл Хъдсън е анализатор на жилищния пазар