Обновяване: Могат ли новите подзаконови актове да помогнат за защитата на наемателите в Канада?

Нов подзаконов акт за предотвратяване на обновяването в Хамилтън, Онтарио, се празнува от защитници на жилищата, които казват, че въвеждането на подобни промени в цялата провинция — или в цялата страна — може да помогне за защита на наемателите .

„Това е огромно, канадците в момента или поне жителите на Онтарио трябва да правят парти", каза Алехандра Руиз Варгас от ACORN Canada в интервю за Global News.

Главата на ACORN в Хамилтън беше отчасти зад настояването за подзаконовия акт на Хамилтън заедно с някои градски съветници. Националната организация се състои от членове на общността с ниски и средни доходи, които се застъпват за жилищни промени, включително контрол на наемите и финансиране на социални жилища.

Новото законодателство в град Онтарио принуждава собствениците на имоти да кандидатстват за специална разрешение за техните адреси за наемане на цена от около $700, когато се търси провинциално известие N-13, което прекратява наемането поради желание за разрушаване, ремонт или преустройство на жилище под наем.

Изгонването и ремонтите, съгласно закона, ще може да се осъществи само ако са осигурени всички разрешителни за строеж и доклад на инженер потвърждава, че е необходимо свободно място.

Освен това трябва да се направят договорености с наемател, който иска да се върне след ремонти и подзаконовият акт казва, че това включва предоставянето им на временно настаняване, като както наемът, така и самата единица са сравними с настоящия им дом.

Противниците на ремонтите казват, че те могат да бъдат метод за някои наемодатели да действат недобросъвестност, за да могат да измъкнат настоящ наемател, но след това да повишат експоненциално наема за нов наемател.

Дейл Уитмор от Канадския център за жилищни права каза, че процесът обикновено трябва да накара наемодателя да накара наемателя да напусне, така че могат да се извършват ремонти и основни ремонти. Той каза, че в Онтарио наемането често приключва по време на работа, но след като работата приключи, наемането трябва да се възобнови и човекът може да се премести обратно.

Въпреки че защитата на провинцията изисква наемодателите да дават на наемателите писмени актуализации за състоянието на обновяване и когато единицата е готова за обитаване, това не винаги се случва.

„Наемането приключи, така че става много лесно за наемодателя удобно да забрави да ги уведоми и да наеме апартамента на някой друг на много по-висок наем“, каза Уитмор пред Global News.

Може да има предложени глоби за неспазване - в Онтарио те са до $500 на ден, но подлежат на проверка от главния прокурор - но Уитмор отбелязва, че наемодателите може да имат малък проблем с глобата, защото ще си върнат парите или повече чрез повишаване на наема за следващия наемател.

Той добави друг проблем, който може да възникне, е дори ако наемодателят каже на наемателя, че те са се преместили и сега наемат на ново място в договор за наем, който могат да t прекъсване.

Реновирането е „много стресиращо“ за наемателите

Когато са изправени пред реновиране обаче, някои наематели избират да не отговарят на известията N-13 и съгласно Закона за жилищните наеми, наемателят всъщност не трябва да се изнася, докато Съветът наемодател-наемател не издаде официална правна заповед, в която се казва, че трябва да го направи.

Еван Петит от Хамилтън е изправен пред възстановяване от почти две години, като за първи път му беше връчен N-13 от компанията за управление на имоти, която притежава сградата му през февруари 2022 г., след това вторият беше изпратен през април 2022 г. с дата на свободно място август същата година.

Този документ по-късно беше отменен, но Петит каза, че е получил друг N-13 с искане да напуснат до април тази година. Той добави, че те също са получили изкупуване, за да напуснат, но за разлика от други собственици на жилища не са ги взели.

„Много е стресиращо“, каза той в интервю за Global News.

“ Особено в началото имаше тонове безсънни нощи... Щях да бъда супер стресиран, много стресиран поради предстоящата обреченост да останеш бездомен, надвиснала над главата ти като стресиращо нещо.“

Pettitt , който също е член на ACORN, добави, че е участвал в Програмата за подкрепа на хората с увреждания на Онтарио, след като загуби крака си от рак, и че 743 долара, които плаща месечно за наем, са почти всичко, което може да управлява.

Строителство вече е започнал в сградата, в която живее, и той каза, докато N-13s отбелязаха, че ще може да се премести обратно в своя блок, когато ремонтът приключи, той каза, че не е получил известие кога това може да бъде, нито някаква гаранция да може да се премести обратно или колко трябва да плати, ако се върне.

Съгласно новия устав на Хамилтън той каза, че може да се разчита на това колко скоро ще настъпи изпълнението и дали ще влезе в сила за сградата му, която вече се строи, но той е обнадежден.

„Определено смятам, че това е страхотно нещо и това е, защото се надявам, че ще спре хищните наемодатели да изместват наемателите с единствената цел да вдигнат наема, ” каза той.

Градските подзаконови актове биха могли да осигурят „лост“ за по-широка защита: ACORN Канада

Жилищен експерт и Канадски изследователски отдел в Училището по планиране на Университетът на Ватерло Брайън Дусет каза, че макар подзаконовият акт да засяга само град Хамилтън, той може и трябва да предизвика повече действия от правителството на провинцията и други.

„Ако имаме ясен набор от правила, които съществуват навсякъде провинцията, тогава е по-справедливо и по-прозрачно за всички“, каза Дусет пред Global News.

Въпреки че повечето канадски юрисдикции имат правила за защита на наемателите – като ограничаване на видовете ремонти, които оправдават изискването на наемателите да се преместят извън, или уточняване на времето за предизвестие – Дусет каза, че подобно изгонване ефективно прекъсва връзката между наемател и наемодател.

Той каза, че уставът на Хамилтън „обвързва“ наемодателя и наемателя през целия процес на обновяване и отговорността на „правото на връщане“ е както на наемодателя, така и на наемателя.

Global News се свърза с Канадската асоциация на наемодателите за интервю по темата за реновирането, но не получи отговор до крайния срок.

Въпреки че законът на Хамилтън се счита за първия по рода си, имаше подобни закони за обновяване, приети включително в Ню Уестминстър, Британска Колумбия, които Дусет каза, че „основно премахнаха изгонванията под наем в този град.“

По-късно той беше отменен през 2021 г., тъй като правителството на провинцията измени собствения си Закон за жилищното наемане, за да въведе подзаконовия акт в цялата провинция.

Дусет казва, че подобни правила относно ремонтите също биха помогнали за поддържането на достъпни жилища.

„Не е необичайно наемател да живее на място, наемодателят го реновира, извършва някои основни козметични дейности и наемът скача“, каза Дусет. „Така губим много жилища, които са достъпни.“

Последвайте ни в