По-добре ли е да наемете или да купите, когато се пенсионирате?

Живият плет беше това, което накара Ан Фостър да намерения съществено за пренасяне на къща. В продължение на 45 години брачният партньор й беше подрязал живия плет в фамилния им дом с пет спални в Уест Мидландс; след гибелта му годишната оферта за орязването й надвиши £1000. „ Помислих си: „ Имам три деца и седем внука и мога да похарча тези пари по-добре някъде другаде “, споделя Фостър. 

Продаването на фамилния дом е очевидният метод за освобождение на капитал за финансиране на разноските за живот и грижи при пенсиониране и евентуално освобождение на личен капитал на членовете на фамилията. Фостър обмисля разнообразни разновидности и в последна сметка купува вила с две спални в Одли Чалфонт Дене, интегрирана общественост за пенсиониране (IRC) покрай Джерардс Крос в Бъкингамшър, по-близо до нейните деца. Със личната си алея и входна врата тя можеше да бъде самостоятелна, само че все пак щеше да има грижи на място, в случай че има потребност от тях. Фактът, че тя можеше да има къщата напряко, добави към привлекателността, защото тя не харесваше концепцията за наемане. „ Проблемът, с който всички се сблъскваме на този стадий, е, че не знаем какъв брой дълго ще живеем и какъв брой ще коства това “, споделя тя. " Не обичам да наема. Това може да е отговорът за някои хора, само че не и за мен. "  

Родените сред 1946 и 1964 година — поколението Boomer — споделят мнението на Фостър. Но с растежа на цените на пазара на парцели в застой в доста елементи на Обединеното кралство, има безшумно изменящо се въодушевление. Все повече хора си задават въпроса: в случай че е пристигнал моментът за пренасяне, по-добре ли е да наемете, в сравнение с да купите? 

Приблизително 74 % от хората на 65 и повече години в Обединеното кралство сега имат домовете си напълно, до момента в който единствено 6 % наемат частно, съгласно британското жилищно изследване. Отдавна съществува „ обществена стигма по отношение на наемането – хората считат, че раздават парите си и не получават нищо назад “, споделя Ник Сандерсън, създател и основен изпълнителен шеф на Audley Group, най-големият снабдител на селища за пенсионери в Обединеното кралство, който ръководи Chalfont Dene. И както показва Фостър, в случай че сте в щастливата позиция да можете да планирате пенсионирането си, желаете да знаете, че можете да си позволите квартирата, защото разноските за грижи, в случай че се поемат, могат да се покачат.

Грижите за живеене в този момент варират от £1200 до £1500 приблизително на седмица, нараствайки до почти £1800 за спомагателни потребности. Старческите домове костват от £1410 на седмица. " Грижите са главен проблем за хората на моята възраст. Хората в моята общественост са съществено обезпокоени ", прибавя Фостър.

Като се имат поради рекордните равнища на благосъстояние, насъбрано от бумърите посредством благосъстоятелност върху парцели, напълно естествено е да гледат на това като на метод за финансиране на пенсионирането си. Пазарът на жилища е повишен 25 пъти сред 1975 година и 2025 година, като финансовите облаги надалеч изпреварват инфлацията, съгласно данни от имотния указател. Собствениците на жилища на възраст над 60 години в Обединеното кралство в този момент имат жилищно благосъстояние от почти 2,89 трилиона английски лири, което съставлява 56 % от домовете, населявани от притежателите в страната. Това потомство има по-голяма дълготрайност на живота от поколенията преди тях. (В Обединеното кралство междинната дълготрайност на живота е към 79 и 83 години, надлежно за мъжете и дамите, като се усилва в по-богатите региони.) Това ги кара да не са склонни да слязат от жилищната стълбица след пенсиониране – за какво биха желали да харчат скъпоценния си капитал за наем в продължение на две десетилетия? „ Само към 5 % от обаждащите се питат за наемане “, споделя Пол Морган от Wallacea Living, нов IRC в Западен Лондон. „ Отдаването чартърен се прибавя и в случай че купите, към момента имате актив, който да имате. “  

И въпреки всичко отношението към наемането в по-късна възраст стартира да се трансформира. Проучването на жилищата в Англия демонстрира, че делът на частните наематели на възраст 65 и повече години се е нараснал с към една трета от 2009 година Междувременно Институтът за пенсионна политика предвижда, че до 2041 година към 17 % от хората над 65 години може да са в частни квартири чартърен (почти утрояване от актуалните нива). Отдаването чартърен също набира известност в границите на IRC, ръководени от оператори като Audley, Pegasus и Auriens: към 10 % от жилищата към този момент се отдават в целия бранш, съгласно Асоциацията на операторите на общността на пенсионерите (Arco). Knight Frank дефинира настоящия брой частни IRC жилища чартърен на към 4500 и чака този брой да се удвои до към 10 000 през идващите пет години, следвайки наклонност към отдаване чартърен, която отразява Съединени американски щати.

Лиз Гритъм беше при започване на седемдесетте, а брачният партньор й беше в средата на седемдесетте, когато се реалокираха в нает апартамент с две спални в Auriens Chelsea, IRC няколко минути пешком от предходния им дом. Те са виждали сходни общности, до момента в който са живели в Съединени американски щати и са харесали концепцията да разпределят благосъстояние на своите деца и внуци и да се реалокират някъде с метод на живот и уелнес уреди, с цел да подобрят по-късния си живот. Първоначално възнамеряваха да купят парцел с две спални и се реалокираха в апартамент чартърен единствено краткотрайно, само че взеха решение да го наемат за непрекъснато. " Осъзнахме, че харесваме гъвкавостта да знаем, че можем да излезем, в случай че желаеме. Програмата за обогатяване на живота е невероятна, а ресторантът и спа центърът са с високо качество - само че в случай че ни предизвестих през днешния ден, можеше да създадем нещо друго след три месеца ", споделя Грийтам. 

Грийтъм прибавя, че е изгубила доверие в пазара на парцели. Пенсионерите осъзнават, че към този момент не могат да чакат доста нарастване на капитала: свиването на ипотечните заеми, бавният напредък на Брутният вътрешен продукт и геополитическата и фискална неустановеност накараха Savills и Knight Frank да предвиждат непретенциозен напредък през идващите години. 

„ Купуването е добре, в случай че знаете, че домът ви нараства с 5 % годишно, само че в този момент, когато не е по този начин, все по-голям брой хора, които понижават жилищата, се чудят дали е по-добре да запазят парите от продажбата и наема на дома си “, споделя Сандерсън. 

Но за тези, които се местят на шейсет или седемдесет години, цифрите към момента са мощно подредени в интерес на собствеността. Анализът на данните на Службата за национална статистика от Standard Life допуска, че в хода на 20-годишно пенсиониране, човек в жилище чартърен ще би трябвало да откри приблизително спомагателни £398 000 в спестявания и пенсионен приход спрямо локален гражданин, живеещ без наем и без ипотека, като се вземе поради нарастването на наема с 3,7% всяка година. В райони като североизток това може да е по-малко — около £269 000 — но в Лондон е доста повече, приблизително £833 000. Knight Frank пресмята, че това е по-високо — повече от 1 милион паунда, даже преди да се вземе поради всяко годишно нарастване на наема.

Междувременно наемателите също са изправени пред несигурността, която идва с дълготрайните наематели: промените на лейбъристите в региона на наемите, част от Закона за правата на наемателите, който се ползва през май, укрепват отбраната на наемателите, макар че наемодателите към момента могат да решат да продадат парцела или да усилят наема, когато е позволено. „ Трябва да имате добър наемодател “, споделя Луси Спенсър, финансов консултант в Evelyn Partners, профилирана в планирането на по-късен живот. „ Не желаете да ви оставят да намирате място за живеене в къси периоди и би трябвало да знаете, че можете да адаптирате парцела с възрастта. “  

За Фостър, в този момент на 86 години, която живее доста щастливо в къщата си от 10 години, закупуването на по-малък дом се изплати. Тя е планувала в бюджета си месечната такса за обслужване и наема на земята и няма никакви терзания по отношение на таксата за отсрочено ръководство (1 % за всяка година, в която е имала парцела, с ограничаване до 15 процента), платима на Одли, когато парцелът бъде продаден, което ще способства за поддържането на пенсионното населено място като цяло.

Програмата за обогатяване на живота е невероятна, само че в случай че дам нашето предупреждение през днешния ден, може да вършим нещо друго след три месеца

Лиз Гритъм, сега пребиваваща в Auriens Челси

Според Хенри Лъмби от Auriens, който има 56 жилището за продажба и чартърен, разсрочените такси подсигуряват, че месечните такси за обслужване могат да бъдат арестувани ниски и операторът е подтикван да поддържа стандартите си високи. В случая на Фостър тя се надява месечната такса (варираща от £700 до £1334, според от размера на парцела, плюс £500 годишен наем на земята) да бъде покрита от растежа на капитала, когато тя продава. Вили като нейните, закупени в проекта за 800 000 паунда през 2016 година, се продават за 950 000 паунда, което значи, че в случай че тя продаде в този момент, 10 години след покупката, разсрочената такса ще бъде почти 95 000 паунда. 

Онези, които се местят в този момент, обаче не могат да разчитат на такива облаги. В допълнение, макар неналичието на данни за препродажба в новите IRC, високите такси за поддръжка, таксите за излизане и възрастовите ограничавания, свързани с IRC, значат, че те могат да останат непродадени за продължителни интервали, съгласно Homeowners Alliance. Knight Frank дефинира междинното време, належащо за продажба на парцел в IRC, на малко над 9,3 месеца.

Но парцелите отвън IRC също не се развиват бързо в настоящия климат. Гритъм, чиято майка ще навърши 99 години тази година и живее в дом за възрастни хора в Съсекс, е изпитал какъв брой мъчно може да бъде финансирането на грижите за настаняване, в случай че парцелът лишава време за продажба. „ Майка ми имаше шанс: татко ми беше сполучлив и страхотна пенсия от BP идва всеки месец, само че парите просто излизат на открито, когато имате потребност от грижи “, споделя Greetham. " Изгорихме всичките й ликвидни активи и единственото нещо, което ни остана, е къщата, в която тя и татко ми се отдръпнаха. Но не можем да я продадем. Пенсионирани двойки я желаят, само че постоянно имат огромна фамилна къща за продажба и никой не купува сега. "

Броят на жилищата за продажба към този момент е на най-високото си равнище от 11 години, съгласно Rightmove. След като изследва разнообразни схеми за освобождение на капитал без триумф, Greetham в последна сметка откри, че Съветът на окръг Бъкингамшър предлага съглашение за разсрочено заплащане, при което върху парцела се постанова правна такса за покриване на разноските за грижа, изплатени след продажбата на парцела или от парцела. 

За тези на осемдесет и деветдесет години преместването в квартира чартърен може да помогне с ликвидността. Няма гербов данък за заплащане, а при положение на тези, които желаят да се реалокират в особено пенсионно жилище, няма никакви свързани разноски за поддръжка. Отдаването чартърен също може да има повече смисъл в IRC, където притежателите би трябвало да заплащат месечна такса за обслужване плюс наем на земя и в множеството случаи такса за разсрочено ръководство при продажба на парцела, която може да варира от 1 до 30 %, съгласно данни на Knight Frank, според от развиването и какъв брой дълго жителят е живял там.

Средният престой в IRC е 7,4 години, съгласно Knight Frank. „ Ако ще останете там за по-малко от това, може да има по-голям смисъл да наемете “, споделя Том Скейф, началник на отдела за жилища за възрастни хора в организацията, добавяйки, че за съпоставяне междинният престой в наетото жилище за пенсиониране е сред четири и пет години. „ Изглежда полуда да плащате тези спомагателни такси на този стадий от живота си “, споделя Сандерсън. „ Ако отлагате пренасяне за по-късно в живота си и не виждате инфлация на цените на жилищата, до момента в който живеете там и би трябвало да платите гербов данък и обвързваните с него такси за овакантяване, просто помислете какъв брой наем би бил затрупан. “ 

Като наематели, Greetham не носят отговорност за поддръжката и поддържането на собствеността си в Auriens. „ Проучванията демонстрират, че като се преместите в уместно жилище, можете да имате по-високо качество на живот за по-дълго време “, споделя Скейф. „ Освен това, като наемател, вие държите меча в съпоставяне със притежател – ако квартирата не е на равнище, можете да напуснете. “

Като се преместите в уместно жилище, можете да имате по-високо качество на живот за по-дълго време

Том Скайф, началник на Knight Frank Senior Housing

Апартамент с две спални като например тяхната цена от £3,995 милиона; наемът е £29 000 на месец, без да включва сметки за комунални услуги. Независимо от това, Greetham е удовлетворена от решението си да наеме, даже в случай че това значи, че в последна сметка заплащат повече за интервал от 20 години. „ Както и да го извършите – наемете или купите – имате стеснен брой години, които можете да си позволите “, споделя тя. 

Виктория Ейвън, някогашен юрист, чийто татко, Хъмфри, се реалокира в KYN Hurlingham, висок клас грижи и дом за възрастни във Фулъм, западен Лондон, преди две години, се съгласява, че би трябвало да се отдаде стойност на ликвидността за хамалите на осемдесет и деветдесет години. Хъмфри, както доста от неговото потомство, беше решен да остане в фамилния дом допустимо най-дълго и улеснението на това беше приоритет за фамилията. И въпреки всичко, когато денонощната грижа стана нужда, той беше посрещнат с комбинираните разноски за таксите на KYN, които стартират от £3900 на седмица, плюс настоящите разноски за къщата му в Западен Съсекс. " Притеснявах се, че ще ни свършат парите. В последна сметка трябваше да вземем удар от продажната цена на къщата, с цел да се оправим ", споделя тя. 

Тези, които освобождават задоволителен капитал на шейсетте си години и се трансформират в професионалисти